【導(dǎo)讀】尚城豫園項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自?？偨ㄖ娣e約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。區(qū)保安負責(zé)對小區(qū)周邊進行巡邏；發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。尚城豫園項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。住宅空置面積下降達到%。2020年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到億元，施工面積萬平方米，分別較上一年度同比增長%、%?？深A(yù)售總量的%。因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預(yù)訂。市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。量，消費需求越來越突出。

　　

【正文】 70%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。另一方面，小項目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。 34 河北區(qū)住宅價格分析 我們抽取了 51 個項目作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是項目的起步價， 51 個項目中，起步價的平均價為 2118 元 /㎡，最高的是米蘭公寓，起價 3500 元 /㎡，最低的是文江 美庭苑， 1280 元 /㎡起步。 1200 1400 1400 1600 1600 1800 1800 2020 2020 2200 2200 2400 2400 2600 2600 3000 3000 以上 5 7 6 5 8 5 2 8 5 表二 河北區(qū)項目起步價格分布 576585285012345678912 00 14 0014 00 16 0016 00 1 80 018 00 20 0020 00 22 0022 00 24 0024 00 26 0026 00 30 003000以上起價個數(shù) 圖六 河北區(qū)項目起步價格分布 14%12%10%15%10%15%10% 10%4%12001400140016001600180018002020202022002200240024002600260030003000以上 圖七 河北區(qū)項目起步價格分布構(gòu)成比例 三 . 土地ＳＷＯＴ分析 （一）項目地塊的優(yōu)勢：（ S） 1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。 2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會在較短的時間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。 3土地價格較低，有較高的操作空間 （二） 項目地塊的劣勢（ W） 1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。 2配套差，人文環(huán)境不好。 3 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。 （三）項目地塊的機會點（ O） 1 周邊樓盤具有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。 2 可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動。 3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高 （四）項目地塊的威脅及困難點（ T） 項目直接威脅點 周邊項目群 項目潛在威脅 隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。 開發(fā)商是否有把握項目運作的能力。 城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項目競爭激烈， 河北區(qū)的購買力偏弱。 周邊樓盤具有明顯弱點 直 接威脅點 周邊項目群 可以掌握對手的情況，爭取主動 潛在威脅 周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項目運作的能力 O T 圖八 項目 SWOT 分析 四 . 項目可操作性分析 一、 消費者購房考慮因素 對于任何房地產(chǎn)項目開發(fā)者來說，消費者購房考慮因素是必須研究的，從立項、規(guī)劃、設(shè)計、廣告、定價、銷 售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場 營銷的內(nèi)涵。前不久，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是 價格、環(huán)境、交通、位置。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖： 圖九 被調(diào)查者購房考慮因素比例 分析與國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)， 價格 顯然是消費者普遍最為關(guān)心的問題， 交通 在天津排在第五位， 地理位置 的受重視程度僅次于 價格 ，很多購房者在 地理位置 中已將 交通 因素一并考慮進去， 小區(qū)環(huán)境 也是四大重要考慮因素之一， 配套設(shè)施 則排在 開發(fā)商 實力及項目知名度之后，列第七位。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，因為配套作為“保健因素”，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進而產(chǎn)生購買沖動，這也是 改善型 購房者的一大特征。 二、 購房首選因素分析 不同收 入水平的購房者購房時的 首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。 圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入 20202999 元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： 2： 1；對于收入 3000 元的購房者，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： ： 1；收入 4000 元以上的購房者基本與收入 30003999元的購房者結(jié)果相同，以 價格 作參照 ，隨著收入提高，對 地理位置 的重視程度明顯提高。以 地理位置 做參照，隨著收入提高，對 價格 因素的敏感度降低。 (一 )項目市場定位 1． 類比樓盤調(diào)研。 由于周邊項目較多，所以我們挑選了幾個有代表性的 目進行調(diào)研。 序號 項目名稱 定位 面 積 起 價 均 價 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元 /㎡ 元 /㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好 2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般 4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好 5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺 一般 6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層 7 瑜峰園 8 勝景花園 表三 周邊項目簡要情況比較 被調(diào)查的 8 個項目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠。 8個項目平均起步價 1679 元 /㎡ ； 平均 實現(xiàn)均價 2070元 /㎡ ；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售情況最好。關(guān)于這點，我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時瑜峰園和勝景花園市項目周邊區(qū)域內(nèi)的新項目，目前均處于前期準備階段，各項指標數(shù)據(jù)缺失。由于距項目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項目的主要競爭對手。 1 3周邊樓盤土地價值因素類比 類比因素 本項目 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 說 明 地段綜合資源 0 + + 地理位置 0 0 0 0 表示以本項目為基準 自然景觀 0 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 0 +表示比本項目好 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + 表示比本項目差 市政配套 0 + 污染及干擾 0 0 0 0 表四 周邊樓盤土地價值因素類比表 21 地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析 211宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、互 相制約的關(guān)系。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。我國經(jīng)濟正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信未來中國經(jīng)濟仍會保持目前的上升勢頭。 212市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素 。 除了經(jīng)濟、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。準確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個中檔住宅項目加之提升空間的最重要因素。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更 具抗風(fēng)險能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。 213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要 。 項目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實證明，中檔樓盤的消費者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項目業(yè)主。在一個消費者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項目的前期支持越發(fā)重要。 214形象建立和營銷策劃 。 項目價值的最終實現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。一方面，形象包裝和營銷策劃 能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。對于期房來說，項目包裝和營銷策劃顯得更為重要。 215產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。 規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項目價值的實現(xiàn)和發(fā)展商信譽的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認可的根本。 2 2項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實 現(xiàn) 程 度 實現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信 小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項目目標 經(jīng)濟政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計水平 20% 小區(qū)配套和物 業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預(yù)測 (三 )項目投入產(chǎn)出分析 1． 項目成本模擬 成本明細一、 地價： 1． 動遷費： 2 不可預(yù)見費： 總計： 如規(guī)劃最后確定 100000 萬平方米， 樓面地價為 前期費： 1．鉆探、設(shè)計 2．各種補償 3．臨水、臨電 4．雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5．達到開工條件時所涉及的所有費用 50 元 /平方米 總計： 萬元 二、 建安造價： 1．磚混： 基礎(chǔ)： 30 元 /平方米 土建： 550 元 /平方米 合計： 580 元 /平方米 總計： 三、 后期配套費： 1．大配套： 元 /平方米 2．小配套： 50 元 /平方米 3．供熱： 70 元 /平方米