【導(dǎo)讀】尚城豫園項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。用外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。整個(gè)小區(qū)充分利用自?？偨ㄖ娣e約5000平方米，包括車庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。住宅空置面積下降達(dá)到%。2020年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到億元，施工面積萬(wàn)平方米，分別較上一年度同比增長(zhǎng)%、%?？深A(yù)售總量的%。因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已有四百余戶消費(fèi)者前來(lái)預(yù)訂。市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。

　　

【正文】 70%。一方面說(shuō)明本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購(gòu)買能力有關(guān)系。 34 河北區(qū)住宅價(jià)格分析 我們抽取了 51 個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析，由于材料來(lái)源限制，我們統(tǒng)計(jì)的是項(xiàng)目的起步價(jià)， 51 個(gè)項(xiàng)目中，起步價(jià)的平均價(jià)為 2118 元 /㎡，最高的是米蘭公寓，起價(jià) 3500 元 /㎡，最低的是文江 美庭苑， 1280 元 /㎡起步。 1200 1400 1400 1600 1600 1800 1800 2020 2020 2200 2200 2400 2400 2600 2600 3000 3000 以上 5 7 6 5 8 5 2 8 5 表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布 576585285012345678912 00 14 0014 00 16 0016 00 1 80 018 00 20 0020 00 22 0022 00 24 0024 00 26 0026 00 30 003000以上起價(jià)個(gè)數(shù) 圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布 14%12%10%15%10%15%10% 10%4%12001400140016001600180018002020202022002200240024002600260030003000以上 圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例 三 . 土地ＳＷＯＴ分析 （一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（ S） 1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。 2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。 3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 （二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（ W） 1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。 2配套差，人文環(huán)境不好。 3 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。 （三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。 2 可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。 3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高 （四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目直接威脅點(diǎn) 周邊項(xiàng)目群 項(xiàng)目潛在威脅 隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤出現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。 城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈， 河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直 接威脅點(diǎn) 周邊項(xiàng)目群 可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅 周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目 SWOT 分析 四 . 項(xiàng)目可操作性分析 一、 消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷 售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng) 營(yíng)銷的內(nèi)涵。前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是 價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖： 圖九 被調(diào)查者購(gòu)房考慮因素比例 分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)， 價(jià)格 顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問(wèn)題， 交通 在天津排在第五位， 地理位置 的受重視程度僅次于 價(jià)格 ，很多購(gòu)房者在 地理位置 中已將 交通 因素一并考慮進(jìn)去， 小區(qū)環(huán)境 也是四大重要考慮因素之一， 配套設(shè)施 則排在 開(kāi)發(fā)商 實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長(zhǎng)時(shí)間流行，因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍?，做好可以使人“不?huì)不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵(lì)因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，這也是 改善型 購(gòu)房者的一大特征。 二、 購(gòu)房首選因素分析 不同收 入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的 首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。 圖十 樣本購(gòu)房首選因素比例圖 家庭月總收入 20202999 元的人群為主流購(gòu)房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： 2： 1；對(duì)于收入 3000 元的購(gòu)房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： ： 1；收入 4000 元以上的購(gòu)房者基本與收入 30003999元的購(gòu)房者結(jié)果相同，以 價(jià)格 作參照 ，隨著收入提高，對(duì) 地理位置 的重視程度明顯提高。以 地理位置 做參照，隨著收入提高，對(duì) 價(jià)格 因素的敏感度降低。 (一 )項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1． 類比樓盤調(diào)研。 由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個(gè)有代表性的 目進(jìn)行調(diào)研。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 定位 面 積 起 價(jià) 均 價(jià) 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元 /㎡ 元 /㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好 2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國(guó)信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般 4 樂(lè)天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好 5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺(tái) 一般 6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層 7 瑜峰園 8 勝景花園 表三 周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較 被調(diào)查的 8 個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。 8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià) 1679 元 /㎡ ； 平均 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2070元 /㎡ ；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷售情況最好。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 1 3周邊樓盤土地價(jià)值因素類比 類比因素 本項(xiàng)目 金龍園 國(guó)信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂(lè)天園 說(shuō) 明 地段綜合資源 0 + + 地理位置 0 0 0 0 表示以本項(xiàng)目為基準(zhǔn) 自然景觀 0 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 0 +表示比本項(xiàng)目好 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + 表示比本項(xiàng)目差 市政配套 0 + 污染及干擾 0 0 0 0 表四 周邊樓盤土地價(jià)值因素類比表 21 地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析 211宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互 相制約的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持目前的上升勢(shì)頭。 212市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 。 除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。事實(shí)上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更 具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且往往能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)意想不到的成功。 213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要 。 項(xiàng)目的品質(zhì)感即來(lái)自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，中檔樓盤的消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂(lè)配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、管理制度越來(lái)越完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，軟件的配置，實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對(duì)項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。 214形象建立和營(yíng)銷策劃 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃 能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷策劃顯得更為重要。 215產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。 規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 2 2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷 價(jià)值提升和 價(jià)值 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn) 程 度 實(shí)現(xiàn)要素 提升 金龍園 國(guó)信 小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂(lè)天園 本項(xiàng)目目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 20% 小區(qū)配套和物 業(yè)管理 10% 形象包裝與營(yíng)銷策劃 20% 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計(jì) 100% 表五 項(xiàng)目土地價(jià)值提升預(yù)測(cè) (三 )項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1． 項(xiàng)目成本模擬 成本明細(xì)一、 地價(jià)： 1． 動(dòng)遷費(fèi)： 2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 總計(jì)： 如規(guī)劃最后確定 100000 萬(wàn)平方米， 樓面地價(jià)為 前期費(fèi)： 1．鉆探、設(shè)計(jì) 2．各種補(bǔ)償 3．臨水、臨電 4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開(kāi)工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用 50 元 /平方米 總計(jì)： 萬(wàn)元 二、 建安造價(jià)： 1．磚混： 基礎(chǔ)： 30 元 /平方米 土建： 550 元 /平方米 合計(jì)： 580 元 /平方米 總計(jì)： 三、 后期配套費(fèi)： 1．大配套： 元 /平方米 2．小配套： 50 元 /平方米 3．供熱： 70 元 /平方米