【正文】 豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)組織 管理 該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評價(jià)。 （ 4）物業(yè)管理 尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 （ 2）購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”， 2020 年個(gè)人購房就已經(jīng)占 商品房銷售面積的 94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 4） 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。同時(shí)提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。 5－ 3 電訊系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。 （ 3） 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 （ 1） 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建 立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。安徽金大陸集團(tuán)公司管理層十分重視本項(xiàng) 目。 ： 由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。 :周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。 今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長、積極的財(cái)政政策 及減稅政策。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對 發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。事實(shí)上， “刺激內(nèi)需 ”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟(jì)增長的真實(shí)情況。 四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。 213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。 225三級市場即將啟動(dòng) 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。充分證明天津人 故土難離 的心理特征。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時(shí)間流行，因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍?，做好可以使人“不?huì)不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵(lì)因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購買沖動(dòng)，這也是 改善型 購房者的一大特征。 212市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 。 215產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互 相制約的關(guān)系。 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直 接威脅點(diǎn) 周邊項(xiàng)目群 可以掌握對手的情況，爭取主動(dòng) 潛在威脅 周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目 SWOT 分析 四 . 項(xiàng)目可操作性分析 一、 消費(fèi)者購房考慮因素 對于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說，消費(fèi)者購房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷 售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場 營銷的內(nèi)涵。 33 河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售 項(xiàng)目在 80 個(gè)左右，總面積在 150 萬平米左右，在這些項(xiàng)目中， 1999 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 24 個(gè)， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 30個(gè)， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 11 個(gè)。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。房市的火爆需要 金融的大力支持。初步估計(jì)， 2020 年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到 20 億元，可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。 223價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。 全年 2400 元 /㎡以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國 2304 元 /㎡的價(jià)格平均水平。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的 階段性 走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。 而且商品房空置面積的增速降低到 %，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在 2020年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，說明了市場上的需求旺盛。專家預(yù)計(jì)， 2020 年中國經(jīng)濟(jì)增長率在 %—%之間。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。 121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。 尚城豫園項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，減少了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 20829 100%=% % 稅后 十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 購買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。 消防 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室外 25L/S，室內(nèi) 15L/S 計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分： 安全防盜 尚城豫園采用 24 小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合 作方式進(jìn)行。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列 綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。主要?dú)庀筚Y料如下： 年最大降雨量： 毫米 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東北風(fēng)） 夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項(xiàng)目整體策劃及營銷計(jì)劃 項(xiàng)目整體策劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。前 5 個(gè)月 ， 現(xiàn)房銷售率達(dá)到 %，預(yù)售率達(dá)%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。在銷售方面，2020 年度銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別較上一年度增長 %、 %。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價(jià)格處于中下游，售價(jià)一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。 目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。不論是 以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料， 以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。 一 .項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項(xiàng)目土地性 質(zhì)調(diào)查 ： 項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 : 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。 二 .區(qū)域市場現(xiàn)狀 及其趨勢判斷 （一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測 1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨向調(diào)整 11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象 2020 年世界經(jīng)濟(jì)增長率為 %，大大低于 2020 年的 %。全年大勢可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局 。 之所以預(yù)測 今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下 將會(huì)持續(xù)高速增長的態(tài)勢。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢。 22 2020 年本市市場分析 221住宅供需正處于高增長階段 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家人均國內(nèi)總產(chǎn)值在 10003000 美元之間時(shí)，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期。 227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。 243 追高心理： 從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。而河北區(qū)的需求 —特別是高端的需求 有外流的趨勢和傾向。 2配套差，人文環(huán)境不好。 由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個(gè)有代表性的 目進(jìn)行調(diào)研。 項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。 8個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià) 1679 元 /㎡ ； 平均 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2070元 /㎡ ；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷售情況最好。 （三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使 河?xùn)|區(qū)的房價(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。 26 預(yù)測： 2020 年本市房地產(chǎn)市場將可能保持 20202020 年的良好勢頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。 23 不利因素 231拆遷面積減少： 拆遷面積減少，特別是拆遷計(jì)劃中公 建比例加大 ,將對增量市場產(chǎn)生影響。從居住面積上看，人均居住面積在 30 平米以下都屬于住宅高速增長期。隨著主流市場的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。 2．本市房地產(chǎn)市場分析 21 回顧 2020 年全市銷售商品房 660 萬建筑平方米，金額 億元，分別比上一年增長 ％和 ％，其中個(gè)人購買商品房比例為 ％，本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。 今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 一、國家宏觀政策的推動(dòng)力。目前樓市真正存在的大問題是房價(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落， 18 月增長％， 19月增長 ％， 110 月增長 ％， 111 月增長 ％。摩根斯坦利將 %的增長率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。 :