【正文】 一方面，形象包裝和營銷策劃 能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個中檔住宅項目加之提升空間的最重要因素。由于距項目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項目的主要競爭對手。 圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入 20202999 元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： 2： 1；對于收入 3000 元的購房者，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： ： 1；收入 4000 元以上的購房者基本與收入 30003999元的購房者結(jié)果相同，以 價格 作參照 ，隨著收入提高，對 地理位置 的重視程度明顯提高。 開發(fā)商是否有把握項目運作的能力。 1200 1400 1400 1600 1600 1800 1800 2020 2020 2200 2200 2400 2400 2600 2600 3000 3000 以上 5 7 6 5 8 5 2 8 5 表二 河北區(qū)項目起步價格分布 576585285012345678912 00 14 0014 00 16 0016 00 1 80 018 00 20 0020 00 22 0022 00 24 0024 00 26 0026 00 30 003000以上起價個數(shù) 圖六 河北區(qū)項目起步價格分布 14%12%10%15%10%15%10% 10%4%12001400140016001600180018002020202022002200240024002600260030003000以上 圖七 河北區(qū)項目起步價格分布構(gòu)成比例 三 . 土地ＳＷＯＴ分析 （一）項目地塊的優(yōu)勢：（ S） 1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。 就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價格也較高。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明 了南開區(qū)良好的人文 、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對購房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。 如果 2020年銷 售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2020 年 — 2020年銷售量必有大幅回調(diào)。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。 232金融政策怎樣進(jìn)一步支持 2020 年 6 月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。如果 通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已 有 開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計公司，借助高水平的設(shè)計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商 所瓜分，市場集中度會有所上升。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100－ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 綜上所述， 我們預(yù)期 ： 伴隨著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。 “培育 ”意味著擴(kuò)大， “刺激 ”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。在這方面最好的例子是上海。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著 “政策市 ”的特性。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。 中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新?？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強(qiáng)，以及新技術(shù)的應(yīng)用使 勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信 2020 年世界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。但是項目周邊無證券部。項目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。 12 環(huán)境污染 :雖 然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。制定了投資計劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準(zhǔn)備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項目運作模式，提高項目運作效率，加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力 較大。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 15= 六、商網(wǎng)住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費、稅金 3045 管理、經(jīng)營費用 30450 2%=609 609 銷售費 30450 2%=609 萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 十二、銷售利潤率 4406247。其中： （ 1）土地費用 26*124=3224. （ 2）前期工程費 2285 （ 4）建安工程費用 13900 項目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 2）污水排放符合國家環(huán)保要求。小區(qū)購置計算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。 5－ 2 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點，以配電室向各用電點供電。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 項 目智能化系統(tǒng)設(shè)計 建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨特建筑風(fēng)格。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按 揭付款”等幾種。 （ 2）綠化設(shè)計 花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置 ，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。本項目將成為此類消費者遷居合肥的最佳跳板。 本項目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。 （ 4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 2020 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng) 險能力差。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預(yù)售的有 158 個項目，已預(yù)售出面積 萬平方米（占 5 月份在建面積的 %），其中住宅項目 136 個 ，已預(yù)售出面積 萬平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項目 22 個，已預(yù)售面積 30 萬平方米，共收取預(yù)收款 億元。 運營組織管理 尚城豫園項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。 （ 3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約 15000 平方米 （ 4）公共生活設(shè)施 總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 2020 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元，施工面積 萬平方米，分別較上一年度同比增長 %、 %。從總體上看，我市房地產(chǎn) 市場 仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。 （ 3） 外來客商：本項目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，有置業(yè) 愿望。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于 1992年 11 月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生， 1996 年 2 月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。本項目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。 本項目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級為三級。小區(qū)內(nèi) 物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站。 （ 5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對象。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 （ 6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。 :周邊比較知名的餐飲場所為翰 賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性 軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠(yuǎn)。摩根斯坦利將 %的增長率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng) 。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落， 18 月增長％， 19月增長 ％， 110 月增長 ％， 111 月增長 ％。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長 ％，二季度增長 ％，三季度增長 ％，而 10月當(dāng)月增長比例為 13％，為去年以來的最低點。目前樓市真正存