【正文】 進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 水文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。 開發(fā)區(qū)管委會(huì)按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地 、城建、工商、國(guó)稅、地稅、財(cái)政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項(xiàng)管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。試驗(yàn)區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于 1992年 11 月伴隨著國(guó)家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生， 1996 年 2 月國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國(guó)首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 目前地塊場(chǎng)地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。 三、 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地 124 畝。 （ 5） 部分肥東居民：肥東居民長(zhǎng)期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢(shì)在不斷增強(qiáng)。 （ 3） 外來客商：本項(xiàng)目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)等大型市場(chǎng)、摩托車、汽車大市場(chǎng)等大型物流中心，市場(chǎng)群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營(yíng)的外地客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有置業(yè) 愿望。 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，我們將本項(xiàng)目銷售對(duì)象確定為： （ 1） 年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識(shí)層次較高，工作年限短，工資收入在 1500元 /月，但沒有多少積蓄，對(duì)住房有強(qiáng)烈的需求，對(duì)價(jià)格關(guān)注。本項(xiàng)目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水 平。 尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價(jià)位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)期，而且價(jià)位隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢(shì)。諸如元一時(shí)代花園、長(zhǎng)春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者。像華源國(guó)際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價(jià)格處于中下游，售價(jià)一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。今后的一段時(shí)間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，弱勢(shì)企 業(yè)將被淘汰出局。 （ 3）消費(fèi)需求多樣化 消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。從總體上看，我市房地產(chǎn) 市場(chǎng) 仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。 同時(shí) ，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)目前商品房 預(yù)（銷）售情況比較滿意，對(duì)市場(chǎng)前景看好。 2020 年前 5 月， 取得 “ 商品房預(yù)售許可證 ” 的商品房面積為 130 萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為 萬平方米，占 可預(yù)售總量的 %。 2020 年 前 5 個(gè)月 ，全市 房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年結(jié) 磚 面積 362 萬平方米。 2020 年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元，施工面積 萬平方米，分別較上一年度同比增長(zhǎng) %、 %。在銷售方面，2020 年度銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別較上一年度增長(zhǎng) %、 %。 二、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 (1)整體市場(chǎng)交易活躍，持續(xù)走強(qiáng) 在國(guó)家和各級(jí)政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策、措施 的指導(dǎo)下，各種對(duì)樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺(tái)及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)； 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏； 一、 尚城豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)組織 管理 該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。 （ 3）配套商業(yè)面積（包括車庫(kù)） 建筑面積約 15000 平方米 （ 4）公共生活設(shè)施 總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）多層 公寓 尚城豫園多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。 目 錄 一、概況 項(xiàng)目概況 報(bào)告范圍 公司簡(jiǎn)介 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)組織管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理 四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位 五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總圖布局 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目配套設(shè)施 八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 十、財(cái)務(wù)與效益分析 財(cái)務(wù)分析 效益分析 十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 十二、結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 尚城豫園項(xiàng)目總占地面積 124 畝，總建筑面積約 15 萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是合肥東區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽(yáng)能集中采熱系統(tǒng)。 （ 2）小高層公寓 尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。 （ 4）物業(yè)管理 尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 運(yùn)營(yíng)組織管理 尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。 2020 年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元，較上一年度增長(zhǎng) %，住宅施工面積 萬平方米，較上一年度增長(zhǎng)%，住宅新開工面積 萬平方米，較上一年度增長(zhǎng) %，住宅竣工面積 萬平方米，較上一年度增長(zhǎng) %。住宅空置面積下降 達(dá)到 %。 2020 年， 房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場(chǎng)活躍，價(jià)格穩(wěn)中有升，居民個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有 158 個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售出面積 萬平方米（占 5 月份在建面積的 %），其中住宅項(xiàng)目 136 個(gè) ，已預(yù)售出面積 萬平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項(xiàng)目 22 個(gè)，已預(yù)售面積 30 萬平方米，共收取預(yù)收款 億元。前 5 個(gè)月 ， 現(xiàn)房銷售率達(dá)到 %，預(yù)售率達(dá)%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購(gòu)現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是施工與銷售同時(shí)完成，位于南淝河畔的 “ 中央花園 ” 項(xiàng)目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。 （ 2）購(gòu)房主體發(fā)生變化 國(guó)家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購(gòu)”轉(zhuǎn)向“散戶時(shí)代”， 2020 年個(gè)人購(gòu)房就已經(jīng)占 商品房銷售面積的 94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 2020 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級(jí)資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng) 險(xiǎn)能力差。 （ 5）暢銷產(chǎn)品分析 在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價(jià)比型。 二：中高檔型。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在對(duì)類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對(duì)象）及市場(chǎng)需 求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來越突出。 本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場(chǎng)。 （ 2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。 （ 4） 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的住宅需求量巨大。本項(xiàng)目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。二十埠 河即將調(diào)整河道，興建 40000 平米的綠地廣場(chǎng)，極大的提升了小區(qū)的居住品位。 建設(shè)條件 合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于 1995 年 4 月批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10 平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。經(jīng)過 8 年的艱苦努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)制定并實(shí)行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。主要?dú)庀筚Y料如下： 年最大降雨量： 毫米 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東北風(fēng)） 夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項(xiàng)目整體策劃及營(yíng)銷計(jì)劃 項(xiàng)目整體策劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場(chǎng)同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署 ，以利于項(xiàng)目后期的銷售。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置 ，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 （ 4）售樓現(xiàn)場(chǎng) 從尚城豫園項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個(gè)售樓處，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處。 （ 5）樣板房 由于本項(xiàng)目定位在中檔價(jià)格，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡(jiǎn)潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購(gòu)買欲望。 項(xiàng)目功能策劃 （ 1）活動(dòng)中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動(dòng)中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。 （ 2）綠化設(shè)計(jì) 花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個(gè)樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時(shí)尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列 綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對(duì)目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。同時(shí)提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按 揭付款”等幾種。 （ 2）累計(jì)折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。運(yùn)作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷售。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳 ，樹立市場(chǎng)形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷售。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，參加房展會(huì)，舉辦、組織文藝及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合 作方式進(jìn)行。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水