【正文】 多層屋頂采用太陽(yáng)能集中采熱系統(tǒng)。 目 錄 一、概況 項(xiàng)目概況 報(bào)告范圍 公司簡(jiǎn)介 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)組織管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理 四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位 五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總圖布局 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目配套設(shè)施 八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 十、財(cái)務(wù)與效益分析 財(cái)務(wù)分析 效益分析 十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 十二、結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 尚城豫園項(xiàng)目總占地面積 124 畝，總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)； 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏； 一、 尚城豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目建設(shè)組織 管理 該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資機(jī)會(huì)分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目報(bào)建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。在銷售方面，2020 年度銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元，分別較上一年度增長(zhǎng) %、 %。 2020 年 前 5 個(gè)月 ，全市 房屋施工面積 526 萬(wàn)平方米，其中去年結(jié) 磚 面積 362 萬(wàn)平方米。 同時(shí) ，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)目前商品房 預(yù)（銷）售情況比較滿意，對(duì)市場(chǎng)前景看好。 （ 3）消費(fèi)需求多樣化 消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。像華源國(guó)際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價(jià)格處于中下游，售價(jià)一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。 尚城豫園整體定位為未來(lái)配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價(jià)位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)期，而且價(jià)位隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢(shì)。 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，我們將本項(xiàng)目銷售對(duì)象確定為： （ 1） 年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識(shí)層次較高，工作年限短，工資收入在 1500元 /月，但沒有多少積蓄，對(duì)住房有強(qiáng)烈的需求，對(duì)價(jià)格關(guān)注。 （ 5） 部分肥東居民：肥東居民長(zhǎng)期以來(lái)形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來(lái)遷徙合肥的趨勢(shì)在不斷增強(qiáng)。 目前地塊場(chǎng)地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。 開發(fā)區(qū)管委會(huì)按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地 、城建、工商、國(guó)稅、地稅、財(cái)政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項(xiàng)管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時(shí)，利用項(xiàng)目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 （ 3） 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。同時(shí)，在品位上有所提高，力求活動(dòng)中心設(shè)計(jì)活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格 的調(diào)和。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場(chǎng)所。 項(xiàng)目銷售策略 （ 1）付款方式 為適應(yīng)各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。不論是 以業(yè)主名義還是介紹第三者購(gòu)買項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。 （ 2）公關(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。 （ 2）營(yíng)銷計(jì)劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、 項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成躍式、復(fù)式、錯(cuò)層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場(chǎng)、主干道，在公共場(chǎng)所及 主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動(dòng)中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料， 以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場(chǎng)，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路 面平坦、無(wú)積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算 尚城豫園項(xiàng)目總投資為 2 億 829 萬(wàn)人民幣。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資： 20829 項(xiàng)目自有資金： 5000 申請(qǐng)銀行貸款： 10000 十、財(cái)務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬(wàn)元 /畝 124 畝 =3224 萬(wàn)元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬(wàn)元 1%=130 萬(wàn)元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525 萬(wàn)元 525 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬(wàn)元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬(wàn)元 1320 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬(wàn)元 %=105 萬(wàn)元 105 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 萬(wàn)元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬(wàn)元 13000 電梯 20 萬(wàn)元 /臺(tái) 40 臺(tái) =800 萬(wàn)元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 四、不可預(yù)見費(fèi) 13000 萬(wàn)元 3%=390 萬(wàn)元 390 小計(jì) 20829 五、平均造價(jià) 20829247。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)，保證對(duì)尚城豫園的企業(yè)資源支持。 十二、結(jié)論 尚城豫園項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須做好市場(chǎng)群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立了項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門人員。 一 .項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項(xiàng)目土地性 質(zhì)調(diào)查 ： 項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩? 13 治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。 地塊交通條件調(diào)查 （三） 1． 周邊交通現(xiàn)狀條件 ：項(xiàng)目所在地距中山路約 3 公里，距天泰路（京津公路） 公里，距京津塘高速入口 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比較方便。 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 : 周邊購(gòu)物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。周邊缺少好的幼兒園和保育院。 、郵局 :周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。 二 .區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 及其趨勢(shì)判斷 （一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整 11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象 2020 年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %，大大低于 2020 年的 %。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了 20 年來(lái)最嚴(yán)重的同步下滑的 情況。 13 股市將 做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中 60%擁有股票。 不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局 。去年 110 月，全國(guó)土地開發(fā)面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) 65％ ， 110 月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，同比增 長(zhǎng) ％。 因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。 之所以預(yù)測(cè) 今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。 在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在 2020 年所取得的成績(jī)是不俗的。相反，培育 消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?36％，今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求?？梢灶A(yù)見，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無(wú)全球性的金融風(fēng)波影響的情況下 將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。去年居民購(gòu)買每建筑平方米 3000 元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中 3000－ 3500 元價(jià)位的商品房購(gòu)買量提高了 個(gè)百分點(diǎn)， 3500－ 4000 元的商品房比上一年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的主要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的 ％，貸款金額占商品房成交金額的 ％，貸款面積占全市商品房的 ％。將來(lái)的 競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。縱觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。