【正文】 平方米 3000 元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 個百分點(diǎn)，其中 3000－ 3500 元價位的商品房購買量提高了 個百分點(diǎn)， 3500－ 4000 元的商品房比上一年提高了 個百分點(diǎn)。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點(diǎn)，其中購買單套面積在 100－ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點(diǎn)，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點(diǎn)。 隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購買情況變化，去年全年商品房交易價格平均上升幅大于下降幅 ％，波動幅度在正負(fù) 2％內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。 全年 2400 元 /㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國 2304 元 /㎡的價格平均水平。 此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的 ％，貸款金額占商品房成交金額的 ％，貸款面積占全市商品房的 ％。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預(yù)計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚(yáng)。 22 市場特點(diǎn) 221項(xiàng)目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競 爭特點(diǎn)顯著。 隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。將來的 競爭將是制造差異的競爭，通過樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動項(xiàng)目的銷售。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商 所瓜分，市場集中度會有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢。而環(huán)境設(shè)計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。隨著主流市場的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式?？梢哉f過去開發(fā)商提供的 只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求?？v觀天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已 有 開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計公司，借助高水平的設(shè)計思路來創(chuàng)造項(xiàng)目個性，提升項(xiàng)目檔次。從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。 隨著 房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，價格競爭作為一種有力的競爭手段，必然被一些開發(fā)商使用。而且，隨著消費(fèi)者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的價格不穩(wěn)定性增加。一些前期市場調(diào)查詳細(xì)、市場定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的精品項(xiàng)目的價格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q 。 213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。 由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開 發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個區(qū)，對居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場需求大。相對較高 的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。 22 2020 年本市市場分析 221住宅供需正處于高增長階段 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個國家人均國內(nèi)總產(chǎn)值在 10003000 美元之間時，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時期。本市 2020 年人均國民總產(chǎn)值為 2169 美元，所以2020 年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。從居住面積上看，人均居住面積在 30 平米以下都屬于住宅高速增長期。我市去年人均居住面積為 17平米距國際標(biāo)準(zhǔn)還有很 大差距。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況，本市 GDP 近期將保持在年均10%以上的增長速度，國外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。 222住房貨幣分配將成為住宅市場的重要力量 截止到去年 10 月底，全市共有 49 個企業(yè)、局（集團(tuán)公司） 566 個單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。初步估計， 2020 年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到 20 億元，可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。可以預(yù)見， 2020 年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場的重要力量。 224危改將繼續(xù)起到拉動作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。 2020 年我市計劃拆遷面積 100萬平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算，引致的安置型需求在 20萬平米左右。 225三級市場即將啟動 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級市場，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。如果 通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。而且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上， 2020 年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。 227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會購買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。 23 不利因素 231拆遷面積減少： 拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公 建比例加大 ,將對增量市場產(chǎn)生影響。98 年貨幣安置了 萬戶， 99 年貨幣安置了 萬戶 ,2020 年僅為 萬戶。這個因素不容忽視。 232金融政策怎樣進(jìn)一步支持 2020 年 6 月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場的要求。房市的火爆需要 金融的大力支持。 223 跟風(fēng)現(xiàn)象會使判斷失誤： 由于 2020 與 2020 年銷售情況向好 ,可能會使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市 的新盤增多 .而容易被忽略或者不愿意承認(rèn)的是房地產(chǎn)市場中的泡沫問題 .若無市場的實(shí)質(zhì)擴(kuò)大 ,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。 233房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大： 持續(xù)兩年的 600 萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實(shí)則不然，市場上還有大量的空置房存在，上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。 24商品房住宅價格可能會略有上漲 241土地價格略漲： 從宏觀上， 2020 年全國土地交易價格上漲了 %，其中住宅用用地價格上漲 %。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。 242建材換代使成本上揚(yáng)： 一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗， PVC 管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。 243 追高心理： 從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場，這與股市上的 追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。 26 預(yù)測： 2020 年本市房地產(chǎn)市場將可能保持 20202020 年的良好勢頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售 700 萬平米的計劃指標(biāo)。 如果 2020年銷 售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2020 年 — 2020年銷售量必有大幅回調(diào)。 31 河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 根據(jù)相關(guān)的市場調(diào)查報告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位 圖一 被調(diào)查者居住地分布 上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是 河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場火爆的情況相吻合。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下： 圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例 其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸 原住區(qū)，縱軸 欲選區(qū)） 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ? 其中有幾個現(xiàn)象值得注意： 1） 各 欲選區(qū) 的最高點(diǎn)均與 原住區(qū) 重合。充分證明天津人 故土難離 的心理特征。 2） 河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明 了南開區(qū)良好的人文 、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對購房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。 從這個調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個結(jié)論。而且調(diào)查從一個側(cè)面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求 —特別是高端的需求 有外流的趨勢和傾向。 32 河北區(qū)商品房市場的不平衡性 河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使 河?xùn)|區(qū)的房價，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價約為 2224 元 /㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價 2118 元 /㎡高 106 元 /㎡。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（項(xiàng)目的平均起步價 1937 元 /㎡）。 就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。 33 河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)目前在售 項(xiàng)目在 80 個左右，總面積在 150 萬平米左右，在這些項(xiàng)目中， 1999 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 24 個， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 30個， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 11 個。項(xiàng)目建筑面積在 6萬平米以下的有 65 個，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的 73%。 1 萬以下 12 萬 24 萬 46 萬 68 萬 810 萬 10 萬以上 14 個 16 個 20 個 15 個 3 個 1 個 3 個 表一 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布 1416201531305101520251 萬以下 12萬 24萬 46萬 68萬 810萬 1 0 萬以上建筑面積個數(shù) 圖四 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布 68萬4%810萬1%1 0 萬以上4%46萬21%1 萬以下19%12萬22%24萬29% 圖五 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在 4 萬平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的