【正文】 是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。 同時(shí) 去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷， 2020 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開(kāi)低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開(kāi)高走。 房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。 去年一季度全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng) ％，二季度增長(zhǎng) ％，三季度增長(zhǎng) ％，而 10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為 13％，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。 因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。截至11 月份，全國(guó)商品房竣工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) ％。去年 110 月，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積為 億平方米，同比增長(zhǎng) 65％ ， 110 月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，同比增 長(zhǎng) ％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅開(kāi)始回落， 18 月增長(zhǎng)％， 19月增長(zhǎng) ％， 110 月增長(zhǎng) ％， 111 月增長(zhǎng) ％。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局 。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。 不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng) 。 13 股市將 做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買(mǎi)商品房的人群中 60%擁有股票。 12 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了 %的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了 20 年來(lái)最嚴(yán)重的同步下滑的 情況。摩根斯坦利將 %的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門(mén)檻。 二 .區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 及其趨勢(shì)判斷 （一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整 11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象 2020 年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 %，大大低于 2020 年的 %。 ： 榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。 、郵局 :周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開(kāi)河儲(chǔ)蓄所，另外，新開(kāi)橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性 軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。周邊缺少好的幼兒園和保育院。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。 :周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰 賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 : 周邊購(gòu)物不太方便，家樂(lè)超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。 2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉(cāng) —辰緯路、 803路，萬(wàn)科新 城 —人民公園 852路，宜興埠 —西站、 670路，小淀 —百貨大樓 671路，梅廠 —百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道 —金谷園 610，浦口道 —四十七中、 678 路，體院北 —普天里 3． 交通遠(yuǎn)景規(guī)劃： 榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。 地塊交通條件調(diào)查 （三） 1． 周邊交通現(xiàn)狀條件 ：項(xiàng)目所在地距中山路約 3 公里，距天泰路（京津公路） 公里，距京津塘高速入口 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比較方便。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。 13 治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。周邊自然景觀只有新開(kāi)河，如果新開(kāi)河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔?。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。 一 .項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項(xiàng)目土地性 質(zhì)調(diào)查 ： 項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項(xiàng)目規(guī)模較大，功能齊全，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立了項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門(mén)人員。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須做好市場(chǎng)群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）。 尚城豫園項(xiàng)目的建設(shè)單位安徽金 大陸集團(tuán)是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計(jì)和運(yùn)作的大型民營(yíng)企業(yè)實(shí)體，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保障。 十二、結(jié)論 尚城豫園項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。控制風(fēng)險(xiǎn)，保證對(duì)尚城豫園的企業(yè)資源支持。 （ 3） 項(xiàng)目融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。合肥近期新盤(pán)迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”的局面，整個(gè)合肥住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開(kāi)發(fā)商在“外腦”的作用下，營(yíng)銷策劃水平有很大提高，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤(rùn)率 247。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資： 20829 項(xiàng)目自有資金： 5000 申請(qǐng)銀行貸款： 10000 十、財(cái)務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬(wàn)元 /畝 124 畝 =3224 萬(wàn)元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬(wàn)元 1%=130 萬(wàn)元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525 萬(wàn)元 525 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬(wàn)元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬(wàn)元 1320 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬(wàn)元 %=105 萬(wàn)元 105 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 萬(wàn)元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬(wàn)元 13000 電梯 20 萬(wàn)元 /臺(tái) 40 臺(tái) =800 萬(wàn)元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 13000 萬(wàn)元 3%=390 萬(wàn)元 390 小計(jì) 20829 五、平均造價(jià) 20829247。 （ 6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒?程概算指標(biāo)估算。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算 尚城豫園項(xiàng)目總投資為 2 億 829 萬(wàn)人民幣。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路 面平坦、無(wú)積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過(guò)鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 1－ 1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水 綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 1－ 2 污染物與污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門(mén)數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。 （ 5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷。 （ 2）動(dòng)力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤(pán)或動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過(guò)電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。小區(qū)內(nèi) 物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開(kāi)發(fā)的小區(qū)開(kāi)始用智能化設(shè)施提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)。 項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門(mén)， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場(chǎng)，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹(shù)木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。 本項(xiàng)目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級(jí)為三級(jí)。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料， 以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 (3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成躍式、復(fù)式、錯(cuò)層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場(chǎng)、主干道，在公共場(chǎng)所及 主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動(dòng)中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。制定合適的價(jià)格策略，做好整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。 （ 2）營(yíng)銷計(jì)劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書(shū)、 項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 （ 1）營(yíng)銷顧問(wèn) 項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 （ 2）公關(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。不論是 以業(yè)主名義還是介紹第三者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。 項(xiàng)目銷售策略 （ 1）付款方式 為適應(yīng)各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。本項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無(wú)憂。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。 河堤綠化：項(xiàng)目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場(chǎng)。同時(shí)，在品位上有所提高，力求活動(dòng)中心設(shè)計(jì)活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格 的調(diào)和。另一方面，讓消費(fèi)者看得見(jiàn)摸的著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感覺(jué)。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門(mén)墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項(xiàng)目的位置。 （ 3） 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性的宣傳?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報(bào)。同時(shí)，利用項(xiàng)目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促