【正文】 塔加壓、凈化、設計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。 項目工程方案設計 在滿足尚城豫園各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質量、安全，力求造型美觀。 本項目依據(jù)工程地質勘查資料，按照國家現(xiàn)行設計規(guī)范、標準和規(guī)定進行設計。 本項目多層工程采用磚混結構，小高層工程采用框架結構。 項 目智能化系統(tǒng)設計 建筑智能化是將建筑技術與高科技完善在統(tǒng)一的信息產業(yè)基礎上，形成的獨特建筑風格。 尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分： 安全防盜 尚城豫園采用 24 小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保障小區(qū)內居民的人身、財產安全。每單元內水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同 時到達。 網(wǎng)絡系統(tǒng) 網(wǎng)絡的應用是智能化小區(qū)的標志，利用小區(qū)內的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉換成可利用的生活服務網(wǎng)絡，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡的生活需求。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標準。 （ 2）排水 排水系統(tǒng) 分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)?；貎鹊牡缆吩O雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道?；馂某?期由各區(qū)內的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲存十分鐘消防水量） 及增壓設備供水。 5－ 2 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內設變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內按片設配電點，以配電室向各用電點供電。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。其余為三級負荷 。 5－ 3 電訊系統(tǒng) 本項目建設用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內，開發(fā)區(qū)內國際、國內長話已開通。小區(qū)購置計算機等現(xiàn)代化信息轉換設備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 （ 2） 在規(guī)劃區(qū)域內合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。有關部門負責將生產、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。 （ 2）污水排放符合國家環(huán)保要求。 消防 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室外 25L/S，室內 15L/S 計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施有： （ 1） 所有設 備選型盡量采用節(jié)能型。 （ 3） 設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。其中： （ 1）土地費用 26*124=3224. （ 2）前期工程費 2285 （ 4）建安工程費用 13900 項目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設備費用按詢價或類似工程設備投資估算。 （ 3）安裝工 程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價表》及類似工程造價調整。 （ 5）不同年份的價格資料均調整至 2020 年價格水平。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 15= 六、商網(wǎng)住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費、稅金 3045 管理、經(jīng)營費用 30450 2%=609 609 銷售費 30450 2%=609 萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 十二、銷售利潤率 4406247。 20829 100%=% % 稅后 十一、項目風險分析 項目風險分析 風險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險： （ 1） 購買力風險 從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。 （ 2） 競爭風險 合肥房地產市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產開發(fā)預期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產。 項目風險回避 （ 1） 市場定位和產品規(guī)劃設計水平是關鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段，建 立科學細致的調查系統(tǒng)，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產品成功的重要因子，優(yōu)質的工程質量也是獲得市場認可的根本。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產品競爭力。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房 地產項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之內。 項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。作為新的經(jīng)濟增長點 和新興支柱產業(yè)的房地產業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化大城市建設中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力 較大。 尚城豫園項目準確定位，減少了項目風險。項目建設單位已在樓盤調查的基礎上，組織了針對項目的系統(tǒng)調查（包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方面），邀請專家論證，完善產品規(guī)劃。安徽金大陸集團公司管理層十分重視本項 目。制定了投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，把準備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項目運作模式，提高項目運作效率，加強同政府部門協(xié)調，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。 綜上所述，尚城豫園項目建設是可行的。 項目規(guī)劃建筑用地 100000 平米，占地面積 67000 平米左右。 （二）項目用地周邊環(huán)境調查 11 自然景觀 :項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。 12 環(huán)境污染 :雖 然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內工廠紛紛停產，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。 121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入， 但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。 ： 由于原居民較分散，當?shù)夭o特色人文環(huán)境。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。周邊也沒有成型的自由市場。 :周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學，距項目距離在 公里左右。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。 :河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。 :周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。但是項目周邊無證券部。 （五）綜合分析： 從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。這將是自 1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。以此衡量，則 2020 年肯定是衰退的一年?？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使 勞動生產率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信 2020 年世界經(jīng)濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。專家預計， 2020 年中國經(jīng)濟增長率在 %—%之間。專家估計，股市下降 10%，將影響房市 3%的購買力。 今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。 中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。 預計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在 1400 點－ 1900 點之間做箱型震蕩。 2． 房地產市場可能低開高走 國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2020 年 1至 11月，全國房地產開發(fā)完成投資 4857 億元，同比增長 ％。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產竣工面積持續(xù)增長。 而且商品房空置面積的增速降低到 %，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在 2020年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，說明了市場上的需求旺盛。 帶動房地產開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產銷售增幅的回落。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對 發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產景氣周期做出了錯誤的判斷。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內房地產市場目前仍然保留著 “政策市 ”的特性。國內房地產業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后， 2020 年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 “炒作 ”在樓市一直都存在，因此不是關鍵問題。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。在這方面最好的例子是上海。目前，國內房地產行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產市場的 階段性 走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內需，房地產業(yè)將是重點產業(yè)。事實上， “刺激內需 ”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長的真實情況。 “培育 ”意味著擴大， “刺激 ”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。只有這兩個產業(yè)具有比較完備的產業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng)濟增長的影響將會最大。目前的房地產開發(fā)熱已經(jīng)有了本質的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一個是開發(fā)資 金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預付款為主的轉變，因此可以認為這一產業(yè)也正在達到健康運行的水準線。近年來中國 GDP 在７％ ８％的增長率中，房地產業(yè)的拉動作用達一個百分點。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進。 三、居民消 費結構升級是行業(yè)發(fā)展的內在驅動力。 四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產行業(yè)發(fā)展。 綜上所述， 我們預期 ： 伴隨著入世，國內房地產業(yè)的巨大前景將吸引國內外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。同時，中心城市建設國際化大都市的步伐將加快，政 府投資也會大幅增加。 銷售也將于 2020 年持平。 從購買情況看，改善型需求逐年上升。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100－ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 全年 2400 元 /㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國 2304 元 /㎡的價格平均水平。 業(yè)內人士認為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。 隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商 所瓜分，市場集中度會有所上升。 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運作重點。而環(huán)境設計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的?？梢哉f過去開發(fā)商提供的 只是單純室內空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已 有 開發(fā)商開始將目光轉向境外的設計公司，借助高水平的設計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。而且，隨著消費者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項目將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，導致房地產市場的價格不穩(wěn)定性增加。 213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點向市區(qū)南部轉移。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴重，空氣污染加劇，生活質量下降，大量的商業(yè)服務設施的聚集導致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。相對較高 的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點