【正文】 ㎡ 1218 ㎡ ㎡ 717.6㎡ 單元數(shù) 四個(gè)單元 兩個(gè)單元 七個(gè)單元 三個(gè)單元 五個(gè)單元 樓棟面積 3332.72 ㎡ ㎡ 6956 ㎡ ㎡ 287㎡ 樓棟案值 鳳凰城二期開(kāi)發(fā) 288 套住宅房源，規(guī)劃建筑面積 14500 ㎡，實(shí)際建筑面積16071 ㎡（估算值），綠化率 %，建筑密度 %，容積率 。 二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表 單位：元 /㎡ 樓號(hào) 層數(shù) 2樓 3——1 組 3——2組 3——3 組 3——4組 樓層均價(jià) 1—— 5單元 1—— 4單元 5單元 6——12 單元 13——15單元 一層 1698 商鋪 商鋪 商鋪 商鋪 1698 二層 1798 1755 1788 1808 1787.25 三層 1848 1812 1796 1878 1878 1842.4 四層 1778 1786 1828 1858 1848 1819.6 五層 無(wú) 1672 1706 1758 1758 1723.5 六層 無(wú) 1578 1576 1566 1622 1618 1628 1598 七層 無(wú) 露臺(tái) 露臺(tái) 各棟樓均價(jià) 178 1720 1724 1784 總均價(jià) 1750 二期工程進(jìn)度表 5 月動(dòng)工 9 月 20 日主體完工 10 月 15 日 —— 12 月 10 日外立面完工 20xx 年元月 20 日交房 二期價(jià)格定位 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10%， 1750 元 /平方米 開(kāi)盤(pán)銷售 20%， 1800 元 /平方米 強(qiáng)銷， 1850 元 /平方米 1950 元 /平方米 商鋪價(jià)格 6000 元 /平方米，以上。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與 107 國(guó)道沿線。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。 東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所 有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期 15 127 平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 自 20xx 年底時(shí)尚 PARTY 介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。今年 4 月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶型和 100 平米的三室兩廳。此次燕歸園二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳 75 平米，三室兩廳 95 平米）。 小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附件 ：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告） C、 商鋪市場(chǎng) 商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的 大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。 和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。對(duì)此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。 工期：二期 99． 11－ 20xx． 三期 20xx 年 4月開(kāi)工。 20xx 年 4 月最低價(jià) 2215，最高價(jià) 3800 戶型：三期 101－ 263 平方米的二室到五室、復(fù)式 二期 143－ 309 平方米的三室到五室、 復(fù)式 車庫(kù)＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號(hào)： 91 號(hào)樓 X 單元 9 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 618103 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48 萬(wàn)， 20 年每月還本付息 3178 元 /月。 價(jià)格：多層，均價(jià) 2100 元 /平米，三樓 2350 元 /平米；均價(jià)2600 元 /平米。 物業(yè)管理； 元每平方每月 市調(diào)日期： 20xx 年 2 月 9日（大雨夾雪） 東 方 明 珠 位置： 鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北 200 米 交通： 35 路、 208 路、 85 路、 60 路等，下車步行 200 米即到 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度： 一期 4 棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩 一套，其它戶型無(wú)房）；二期 4 棟小高層 ，其中 3 棟已交房，面積在 1 棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在 60 平米（一室兩廳）、 70 平米（兩室兩廳）、 80 平米（兩室兩廳）， 20xx 年 8 月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 主力戶型戶型 ： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7 層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7 層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100 元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349 元 /平米，起價(jià)1760 元 /平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400 元 /平方米，起價(jià)2255 元 /平米。 售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。 優(yōu)勢(shì)： 與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu) 勢(shì) 位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。 第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改 造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。目前，均價(jià)執(zhí)行的是 2100 元，另有優(yōu)惠（一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ 萬(wàn)元大禮包）。 市調(diào)日期：２００ 3 年 4月 9 日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107 國(guó)道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面 面積：占地 115 畝，建筑面積： 11 萬(wàn)平方米，容積率 ；一期 12 棟樓， 7 棟是多層， 5 棟是 4 層純復(fù)式 工期：純現(xiàn) 房 價(jià)格：六樓頂層 1700 元／平方米，二樓 2055 元／平方米；天然氣： 4000 元，智能化： 20xx 元 按揭優(yōu)惠 3%，一次性付款優(yōu)惠 6% 戶型： 101 平米兩室兩廳－－ 220 平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度： 100 平米左右的已經(jīng)基本售完， 130 平米的六樓還有；據(jù)銷售員說(shuō)已銷售 80%，可能性不大，估計(jì)在 50%左 右；入住率極低， 8%左右 交通： 10 10 50 215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用 20 分鐘 配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管， 元每平米每月 近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得 30 畝地，建 4 棟多層，有 2棟是小戶型， 90 套，占開(kāi)發(fā)比例的 40%強(qiáng)，是主力戶型，配有 120 平方的三室和 150 平方的四室，頂層全為復(fù)式； 20xx年 3 月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 20xx 年 4 月份交房；計(jì)劃從北邊又要征 200 畝地 售樓部氣氛：放有輕音樂(lè)，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯(cuò)；自 10:40—— 11： 23 沒(méi)有客戶，也無(wú)電話。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實(shí)地考察、裝扮看房、套取價(jià)格） 調(diào)查樓盤(pán)： 多層：青年居易、青春 PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、格林假日 高層：錦江國(guó)際公寓小戶型的概念已從最初的 15 平米擴(kuò)大到 60 平米。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是 15— 20 平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。比如，兩居的面積由原來(lái)的 90、 100 平米變成 60— 70 平米；三居由原來(lái)的 1 140 平米變成 100— 110 平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。早在20xx 年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出 40 平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 自時(shí)尚 PARTY 面世以來(lái)，藍(lán)朝 e 時(shí)代、青春 PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園 四、 調(diào)查樓盤(pán)概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910 戶 2） 開(kāi)發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開(kāi)發(fā)公司 3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓 6） 銷售情況：沒(méi)有銷售許可證，大定 30%左右。估計(jì) 4 月份中旬銷售許可證能辦理下來(lái)。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥 5） 戶型缺點(diǎn)： 廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃? 進(jìn)深較大，采光不好； c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1900 元 /平米 — 2500 元 /平米。 6 樓層差價(jià) 55 元。 2） 均價(jià)： 2260 元 /平米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠 4%，按揭：優(yōu)惠 2% 實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 7%，按揭：優(yōu)惠 3%。小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利 得房率低（ 81%）； 廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃? 周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春 PARTY a、 概況 1） 占地面積： 15 畝 2） 總建筑面積： 500 戶， 3） 開(kāi)發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：信證咨詢 5） 物業(yè)形態(tài)： 3 棟多層 6） 工程 進(jìn)度：剛建地面 1 層， 4 月開(kāi)盤(pán)， 5 月封頂， 12 月交房 7） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月緊湊合理 復(fù)式送露臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 東西朝向 （實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 5%） 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 3 號(hào)樓 3 單元 5 層 04 室 戶型：一室一廳 面積： 平方米 總價(jià) ： 74948 元 單價(jià)： 2186 元/平方米 按揭：優(yōu)惠 1%，即 74199 元 一次性付款：72700 元（優(yōu)惠 3%） 首付： 15199 元 貸款： 萬(wàn)元 貸款年限： 20 年 月供： 391 元 稅費(fèi)： 契稅：（ 2%） 1484 元 維修基金（ 35元 /平方米） 1199 元 其他稅費(fèi)： 125 元 按揭費(fèi)用： 保險(xiǎn)費(fèi)： 653 元貸款公證費(fèi)： 59 元 抵押登記費(fèi)： 50 元抵押管理費(fèi)： 59 元 服務(wù)費(fèi)： 200 元 小計(jì)： 1021 元 首付共： 17829 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華 2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車位少 七彩時(shí)光 a、 概況 1） 開(kāi)發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司 2） 銷售代理商：派普咨詢 3） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟多層 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 66 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種 3） 主力戶型及配比： 平方米（一室兩廳）共開(kāi)發(fā) 48 套， 62 平米（一室兩廳）的開(kāi)發(fā) 48 套，66 平米（兩室一廳）的開(kāi)發(fā) 18 套。 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1700 元 /平方米 — 2300 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2100 元 /平方米（簡(jiǎn)裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2%。位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通； 丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá) 2） 劣勢(shì)分析： 樓間距僅 1