【正文】 發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展。 7 完善功能 經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費(fèi)提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費(fèi)”。 強(qiáng)化輻射 考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強(qiáng)化輻射的集散型商業(yè)。 、臨沂商業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇 不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿? 盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，臨沂商 業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點(diǎn)分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機(jī)制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)企業(yè)前來投資。 城市迅速擴(kuò)張， 住宅的 集中建設(shè)， 催生 大的 商業(yè)配套 由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，未來很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補(bǔ)課”行為。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為 主基調(diào)。 舊城改造也為近郊城鎮(zhèn)打造新的商圈提供了機(jī)會(huì)。而另一方面，周邊區(qū)域的投資者相對來說缺少有效的投資項(xiàng)目和投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)正好為他們提供了資金升值的選擇機(jī)會(huì)。 8 第四節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃 規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。 、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃 城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市、全國性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市 。 、用地規(guī)劃 近期（ 2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到 160平方公里。 、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場和大學(xué)城為主體的蘭山片； 一河五片規(guī)劃 9 （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成 一河五片 的城市區(qū)域，一個(gè)大都市模樣的臨沂城 將 呈現(xiàn)在 世人 眼前。東至沂河，西至祊河，北至總體規(guī)劃中確定的北外環(huán)，南至祊河與沂河交匯口，用地面積 。規(guī)劃期限為 2021— 2020 年，發(fā)展規(guī)模為到 2021 年人口達(dá)到 24 萬人，建設(shè)用地；到 2020年，人口達(dá) 30萬到 36萬人，建設(shè)用地規(guī)模 30至 36 平方公里。建成后，將成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代氣息濃郁、文化教育發(fā)達(dá)、金融商業(yè)興隆、各種功能完善的濱水生態(tài)新區(qū)和臨沂市新的政治、文化、商貿(mào)中心。 規(guī)劃內(nèi)容 商業(yè)功能體系規(guī)劃 (城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街 )、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) (零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商品交易市場 )布局規(guī)劃及商業(yè)物流基地規(guī)劃 3部分。近期 2021— 2021年， 2021 年， 遠(yuǎn)期 2021— 2020年。 未來 3年，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在 35至 40處，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于 1平方米，培育打造 13 條商業(yè)街；改造和新建農(nóng)貿(mào)市場 19處。 其中近期發(fā) 展目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，完善河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)的商業(yè)配套，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心；市區(qū)人均零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積增加到 ，人均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積 。大力推進(jìn)臨沂商城和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，全力打造國家級物流基地和全國區(qū)域性物流中心。 五個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心 區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局 ,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場、大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費(fèi)需求。按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、 居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。部分商業(yè)中心可與區(qū)域性商業(yè)中心和城區(qū)商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。大市場管理應(yīng)由粗放、綜合、低層次市場走向規(guī)范、專業(yè)、高層次的大市場。按臨沂市的交通布局規(guī)劃及物流去向，從商業(yè)角度建設(shè) 以 上物流集散中心，分別是向南和向東的天元物流集散中心；向東和北的魯信物流集散中心。 未來發(fā)展趨勢 研判 臨沂市進(jìn)入新一輪十年大發(fā)展時(shí)期，將建成市場體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)達(dá)，具有較強(qiáng)輻射功能的區(qū)域性商貿(mào)中心城市和全國市場網(wǎng)絡(luò)重要的節(jié)點(diǎn)城市，并形成以下新格局： ⒈國際零售業(yè)搶灘進(jìn)入，以資本換取市場，占領(lǐng)魯南地區(qū)市場； ⒉全國連鎖大型零售企業(yè)亦不甘落后，進(jìn)入臨沂； ⒊本地零售業(yè)奮起直追； ⒋城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通的格局基 本形成。近年來 ,臨沂市商業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速 ，目前 ，臨沂市已經(jīng)發(fā)展成為山東省最大的商業(yè)批發(fā)市場 ,商業(yè)已成為臨沂市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。零售百貨商場主要分布在沂蒙路 — 解放路 — 人民廣場區(qū)域，該區(qū)域集中有銀座商城、大潤發(fā)、九州商廈、蘭田步行街等商業(yè)。其中通達(dá) 路 — 水田路 — 蒙山大道區(qū)域即是所謂的“老批發(fā)市場”，該區(qū)域一直以來是臨沂市各類專業(yè)、批發(fā)市場的集中區(qū)域。 這幾年來，臨沂市改造提升傳統(tǒng)批發(fā)市場、大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，批發(fā)市場改造提升取得明顯成效。在批發(fā)零售企業(yè)中，銷售額在 2021萬元以上的批發(fā)企業(yè) 173家， 1010個(gè)商品交易市場實(shí)現(xiàn)交易額 ， 2021年 臨沂批發(fā)城成交額 突破 600億元。 2021 年，全市批發(fā)零售住宿餐飲企業(yè)累計(jì)投資達(dá) ，同比增長 %，城鄉(xiāng)新建設(shè)了一批市場、商店、超市和賓館飯店，方便了城鄉(xiāng)居民消費(fèi)和娛樂。同時(shí)， 臨沂 批發(fā)市場的興起，更促進(jìn)了 商業(yè) 文化的繁 榮和人們思想觀念的更新。 13 二、商圈分析 （一）商圈格局 （二）商圈概況及特點(diǎn) 廣場 商圈 臨沂 市的 廣場 商圈構(gòu)成并不復(fù)雜，主要是在傳統(tǒng)商業(yè)街 —— 解放路的基礎(chǔ)上，圍繞在 老 長途汽車站、人民廣場等城市核心功能設(shè)施的周邊發(fā)展傳統(tǒng)大百貨等商業(yè)點(diǎn)，依靠大百貨的商業(yè)輻射效應(yīng)帶動(dòng)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及各種業(yè)態(tài)的發(fā)展，從而形成從點(diǎn)到面的壯大，形成臨沂核心消費(fèi)商圈。 14 商圈內(nèi)大型賣場分析 桃源 大世界 桃源超市 位于沂蒙路與銀雀山路交匯處，處于市中心的核心位置。本項(xiàng)目，靠近廣場，人流量大，因其經(jīng)營商為電業(yè)局，與政府機(jī)關(guān)關(guān)系密切，因此經(jīng)營狀況良好。大潤發(fā)作為進(jìn)入臨沂最早的一家外地百貨公司，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，與本地化結(jié)合程度較高，在臨沂有很高的知名度，加之又位于臨沂人民廣場下，人流量大，經(jīng)營狀況良好。 3） 將廣購中心沿街內(nèi)鋪列入分析范疇中的道理是，其和大潤發(fā)所形成的賣場 +室內(nèi)商鋪這種業(yè)態(tài)組合是極具本案參考價(jià)值的。廣購中心中通道兩側(cè)的商鋪，完全具備了強(qiáng)迫性消費(fèi)的特征，正是因?yàn)榫邆溥@種特征，使其做為地下商業(yè)街的租金行情竟然遠(yuǎn)超越地面黃金地段目前的市場行情，這是應(yīng)該引起我方的重視的。銀座依托 山東商業(yè)集團(tuán)的龐大資源優(yōu)勢，優(yōu)越的地理位置，成為臨沂現(xiàn)在最高檔的購物場所 。 國貿(mào)大廈 國貿(mào)大廈位于通達(dá)路中段，位于老汽車站與西郊批發(fā)市場附近，共四層，經(jīng)營面積約為 4000 平米，經(jīng)營范圍包括洗化用品、食品、藥品、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋、運(yùn)動(dòng)服飾，文體用品等。 金鷹家電商場 金鷹家電商場位于沂蒙路與解放路交匯處，共約 5 層，經(jīng)營范圍約 5000 平米，經(jīng)營范圍包括冰箱、電視、手機(jī)、各種小家電等，作為專業(yè)的家電類賣場，歷史較為 悠久，市民認(rèn)可度高，經(jīng)營狀況良好。并配有室外扶梯、地下停車場、主題廣場、音樂噴泉、連廊天橋、閉路監(jiān)控、寬帶入店、集中供暖。但是就目前其租金行情而言是整個(gè)解放路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)值低洼區(qū)。 蘭田步行街在經(jīng)營運(yùn)作上是完全失敗的。同時(shí)缺少強(qiáng)悍品牌的支撐，使經(jīng)營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業(yè)街，遭到冷遇也是必然結(jié)果。部分商鋪的價(jià)值縮水程度至少超過 50%以上。北自涑河，南至金四路，是臨沂最繁華的商業(yè)街道。該區(qū)域租金價(jià)格約 5400 元 /平米 .年，為市區(qū)最高的租金價(jià)格。 餐飲 21 家中，大酒店有 10 家， 西餐 3 家， 檔次相對較高；珠寶、金店、銀樓 6 家， 占 3%，是臨沂市珠寶首飾類商家分布最多最集中的商業(yè)街；投資、金融、保險(xiǎn)類 16 家（ 銀行 12 家） ，占 %；另外還有婚紗攝影、婚慶禮儀、眼鏡店、高檔化妝品、飾品、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等大多設(shè) 在繁華地段，能承受高額租金的商業(yè)形態(tài)。 商業(yè)形態(tài) 集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街。交通方面，該路段貫穿羅莊與南坊，交通優(yōu)勢明顯。 （商鋪基本數(shù)據(jù) ） 店鋪總數(shù) 368 家 面積 6— 300 平米 權(quán)屬關(guān)系 95%租賃 租金 元 /米 /年 閑置率 92% 經(jīng)營種類 餐飲 58 家占 %；美容美發(fā) 41 家占 %醫(yī)院 15 家占 %學(xué)校 6 家占 % 醫(yī)藥 6 家占% 超市商店 29 家占 %通信 104 家占 % 賓館 8 家占 % 銀行 7 家占 % 服飾 19 家占 % 裝飾 5 家 % 其它 97 家 % 商業(yè)形態(tài) 通信 \餐飲娛樂為一體的商業(yè)街 商圈發(fā)展現(xiàn)狀 、分析 及趨勢 1） 中心 商圈是臨沂商業(yè)的集中地， 臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，是臨沂政治，經(jīng)濟(jì)，文化的中心， 依托人民廣場，人流，車流密集，是市區(qū)及周邊縣的居民主要的購物休閑活動(dòng)聚集地。該商圈內(nèi)集中了臨沂主要的生活購物場所，包括有桃源超市、桃源大世界、銀座商城、大潤發(fā)超市、九州商城、金鷹家電商場等大型百貨賣場及解放路、新華路、沂蒙路沿街精品店。 2） 商圈內(nèi)商業(yè)總體量為 25 萬平方米左右，體量最大的為百貨商場和步行街，兩者占據(jù)總量約 70%的比例，其余依次為精品店、餐飲娛樂和超級市場，滿足多樣化的城市需求。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色街，如：沂蒙路金融一條街，新嘩路是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學(xué)校等構(gòu)成的文化商業(yè)街； 解放路是服飾，休閑餐飲一條街等。各路 段受方方面面條件影響，在今后很難取代解放路商業(yè)街的市場地位 5） 解放路商業(yè)街和九州百貨形成商業(yè)組合，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，而銀座、桃源等并沒有大量沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與之匹配，區(qū)域商業(yè)價(jià)值弱于前者。 7） 因?yàn)榇蟀儇浄植荚诤诵纳倘λ闹?，沒有發(fā)揮商業(yè)的集聚能量，也導(dǎo)致了沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的混亂，使市中心商鋪的價(jià)值得不到真正的體現(xiàn)。 9） 但是隨著大臨沂，新臨沂概念的提出，臨沂南坊新區(qū)與西部批發(fā)城區(qū)域發(fā)展迅速，與核心商圈相比，這些區(qū)域距離市區(qū)較遠(yuǎn)，商業(yè)設(shè)施配套不完善，但隨著一些新建住宅社區(qū)的建設(shè)，當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求越來越強(qiáng)，將形成一個(gè)商業(yè)區(qū)域空白點(diǎn)。特別是 臨沂大學(xué) 城的起用，新汽車站的建成使用使得本區(qū)域在臨沂城市中的關(guān)注度逐漸提高， 濱河大道的開通使得 該區(qū)域的道路可達(dá)性優(yōu)勢明顯， 由于該商圈集中了臨沂絕大部分的大型批發(fā)商貿(mào)城，使得本區(qū)域成為臨沂商 貿(mào)業(yè)的核心區(qū)域，批發(fā)商貿(mào)業(yè)氛圍濃厚。特別是臨沂大學(xué)城的啟用 ，新汽車站的建成使用使得本區(qū)域在臨沂城市中的關(guān)注度逐漸提高， 濱河大道的開通使得該區(qū)域的道路可達(dá)性優(yōu)勢明顯， 由于該商圈集中了臨沂絕大部分的大型批發(fā)商貿(mào)城，使得本區(qū)域成為臨沂商貿(mào)業(yè) 的核心區(qū)域，批發(fā)商貿(mào)業(yè)氛圍濃厚。 主要批發(fā)市場整體狀況 目前，臨沂市主要的專業(yè)批發(fā)市場共十大類 42 家。 主要批發(fā)市場一覽 20 21 22 各商業(yè)街情況 蒙山大道 蒙山大道位于臨沂西部商貿(mào)城的中心位置，是批發(fā)城與外界貨物流動(dòng)的大動(dòng)脈，因此車流量巨大，交通優(yōu)勢明顯，該路段集中了桃源科技廣場，蘭田批發(fā)城，魯南家具城，魯南鋼材市場，天元配載市場等多家大型批發(fā)城，是臨沂西部批發(fā)城現(xiàn)階段最繁華及最核心的區(qū)域。 工業(yè)大道 工業(yè)大道位于臨沂老批發(fā)城的西部，處于即將興起的以新汽車站為中心新批發(fā)城的核心地段，主要依托于新汽車站及新車站周邊建立的如澳龍，家電廚衛(wèi)城，汽摩配城，小商品城等大型新興批發(fā)城，隨著臨沂西部發(fā)展的速度加快，及新興各大批發(fā)城的完善，工業(yè)大道將對臨沂商業(yè)版圖有著舉足輕重的份量。路兩側(cè)多為老的居民區(qū)，建筑較為陳舊。 店鋪總數(shù) 548 家 權(quán)屬關(guān)系 租賃 （幾家自有） 租金 69 元 /平米 /年 閑置率 % 經(jīng)營種類 美容美發(fā) 64 占 % ；超市 40 占 % ；日化用品 96 占 % ；公司類 26 占 % ；商行類23 占 % ；賓