【正文】 熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 9 頁 共 172 頁 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品 、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 （ 3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、 二王廟、青城山最具特色；有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級保護(hù)單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 2020年 8月 7日公布的成都市基準(zhǔn)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 10 頁 共 172 頁 地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內(nèi)對外交通十分方便。 該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸? 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。東西 兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 11 頁 共 172 頁 影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。 同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi) 涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。 （五）項(xiàng)目開發(fā)價值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 12 頁 共 172 頁 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。在充分考慮影響項(xiàng)目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。這三個城市圈，是中國城市化進(jìn)程中 起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“ 1”在哪里？ ？ 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 13 頁 共 172 頁 （ 3） 要實(shí)現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼 之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場券。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的 對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。2020年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 15 頁 共 172 頁 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬平方米。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對 匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。舊城改造成果顯著。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn) 近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。 四、市場研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 與文殊院 片區(qū)舊城改造工程同時進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 17 頁 共 172 頁 從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。 （ 1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域 及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅 的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5 人）。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。實(shí)際操作難度較大。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特 色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 19 頁 共 172 頁 戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。除 了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。詳見下表。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實(shí) 現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠 外旅游最紅火