【正文】 有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺 院 ” 。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 商業(yè)用房： 19000元 /㎡ （平均價(jià)格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場(chǎng)價(jià)出售或經(jīng)營） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。 2020年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢(shì)，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步 擴(kuò)大。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依 然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴(kuò)店 2 17 商場(chǎng) 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂場(chǎng)所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場(chǎng) 1 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 20 頁 共 172 頁 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書店 1 32 網(wǎng)吧 1 33 診所 1 合 計(jì) 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。詳見下表。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。文殊院周邊商業(yè) 業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 城市運(yùn)營商職能 政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 26 頁 共 172 頁 預(yù)計(jì)該宗地的拆遷成本為人民幣 億元。 管理費(fèi)用為： X 2%== 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的 1%記取）。 （五）還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。因?yàn)?I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。開發(fā)后的銷售價(jià)值 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 34 頁 共 172 頁 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧保本點(diǎn)銷售量分析 由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價(jià)格為 19000 元 /平方米。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá) 100%。 在其他條件均不變的前提下，對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，即項(xiàng)目關(guān)于銷售價(jià)格的盈虧平衡分析?？傞_發(fā)成本； 項(xiàng)目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。 本項(xiàng)目的 投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為 20%計(jì)算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 不可預(yù)見費(fèi)用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項(xiàng)目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計(jì)計(jì)費(fèi) 一、土地取得費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 建安費(fèi) *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“三通一平 ”費(fèi) 50 三、房屋開發(fā)費(fèi) 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設(shè)施費(fèi) 50 2567617 天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi) 65 道路、綠化、室外照明費(fèi) 實(shí)際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費(fèi) 30 四、管理費(fèi) X*2% 五、財(cái)務(wù)費(fèi) 97566000 700000000 96600000 利息 *1% 966000 六、營銷費(fèi)用 62643576 銷售收入 *3% 銷售代理費(fèi)用 銷售收入 *3% 拍賣傭金 *1% 七、開發(fā)期稅費(fèi) 140 八、其它費(fèi)用 X*% 九、不可預(yù)見費(fèi)用 上述各項(xiàng) *3% 十、總投資（不含 CC C7） 811350687 十一、總投資（一期全部） 1011777785 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 31 頁 共 172 頁 （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 建筑安裝工程費(fèi)： 依據(jù)《 2020》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見表 1。 （二）、投資估算說明 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。?dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的%）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場(chǎng)所（ %）、古玩市場(chǎng)（ 1%）、各種生活配套等。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí) 與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價(jià)值。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益升溫。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成 為一個(gè)綠色的新區(qū)。 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ”布局 。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級(jí)區(qū)域中心城市 ,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進(jìn)“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居 民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位； 城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 14 頁 共 172 頁 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、 商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家級(jí)重要的旅游中心城市和國家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。 通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合 本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。兩者相比 較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。 中國的城市舊城改造中， 還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑