【正文】 用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的 1%記取）。 （二）、投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 31 頁(yè) 共 189 頁(yè) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 27 頁(yè) 共 189 頁(yè) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī) 模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。如果拍賣(mài)成功，也可 能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷(xiāo)售困難等問(wèn)題。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較 大的板塊。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、 產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 （ 4） 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展 的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場(chǎng)券。 （五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（土地整理后由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車(chē)通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車(chē)北站約 、距北門(mén)汽車(chē)站約，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 中國(guó)第一都市禪林 文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國(guó)四大叢林 ” 之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。 中房集團(tuán)成都開(kāi)發(fā)總公司在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車(chē)線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的，但風(fēng)險(xiǎn)較大。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 4 頁(yè) 共 189 頁(yè) 第五條：合同自簽定之日起生效。 1. 提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：（略）。報(bào)告內(nèi)容包括： 1. 投資環(huán)境分析 2. 市場(chǎng)分析 3. 同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 4. 投資估算 5. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 3 頁(yè) 共 189 頁(yè) （ 2） 動(dòng)態(tài)投資回收期 6. 風(fēng)險(xiǎn)分析 7. 研究結(jié)論 乙方應(yīng)向甲方提供報(bào)告 10份。 甲方 乙方 代表簽字： 代表簽字： 蓋章 蓋章 2020年 5月 26 日 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 5 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ………………………… 1 第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 ………………………… 4 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 ……………………….. 22 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 ……………………….. 31 第五章 財(cái)務(wù)分析 ……………………….. 37 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………….. 41 附件： 委托方提供的資料 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 6 頁(yè) 共 189 頁(yè) “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 2020 年 5 月 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 7 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 3 二、項(xiàng)目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場(chǎng)研究 15 五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 17 六、規(guī)劃方案及建設(shè) 條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 28 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 28 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 8 頁(yè) 共 189 頁(yè) 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。院內(nèi) 300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱(chēng)雕塑精品。 有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。進(jìn)山門(mén)往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西 民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣(mài)點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 商業(yè)用房： 20200元 /㎡ （平均價(jià)格） 汽車(chē)停車(chē)位： 2800元 /平方米 （按市場(chǎng)價(jià)出售或經(jīng)營(yíng)） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。 2020年成都市規(guī)劃部門(mén)制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無(wú)論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持良性走勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資正從依托型（主要依賴(lài)銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷(xiāo)售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開(kāi)發(fā)量還是銷(xiāo)售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。同時(shí)，該片區(qū)屬城 西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 結(jié)論 基于上述