【正文】 成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 5 頁 共 189 頁 目 錄 第一章 項目總論 ………………………… 1 第二章 投資環(huán)境及市場研究 ………………………… 4 第三章 “文殊院”項目分析 ……………………….. 22 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 ……………………….. 31 第五章 財務分析 ……………………….. 37 第六章 項目風險分析 ……………………….. 41 附件： 委托方提供的資料 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 6 頁 共 189 頁 “文殊院”一期建設項目 投資可行性研究報告 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 2020 年 5 月 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 7 頁 共 189 頁 目 錄 一、項目總說明 3 二、項目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場研究 15 五、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 17 六、規(guī)劃方案及建設 條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 28 九、項目經(jīng)濟效益評價 28 十、風險分析 31 十一、可行性研究的結論 32 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 8 頁 共 189 頁 一、項目總說明 “文殊院”一期建設 項目規(guī)劃用地面積約合 畝。 第四條：違約罰金 1. 乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金； 2. 由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應另行增加費用，由雙方協(xié)商而定； 3. 甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應所得費用的千分之五作為違約罰金； 4. 雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害 的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬元整的違約罰金。報告內(nèi)容包括： 1. 投資環(huán)境分析 2. 市場分析 3. 同類項目競爭分析 4. 投資估算 5. 項目經(jīng)濟效益評價 （ 1） 財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值分析結論 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 3 頁 共 189 頁 （ 2） 動態(tài)投資回收期 6. 風險分析 7. 研究結論 乙方應向甲方提供報告 10份。 第一條：甲方在合同簽定之日起 7日內(nèi)，向乙方提供所有與研究工作有關的數(shù)據(jù)和資料，并對資料的準確性負責。 1. 提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：（略）。 甲方在合同期內(nèi)如對工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動，有可能導致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經(jīng)雙方協(xié)商，對 本合同進行修改，或增加任務變更附件、或從新訂立合同。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 4 頁 共 189 頁 第五條：合同自簽定之日起生效。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。 政府的相關政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實可靠。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 10 頁 共 189 頁 目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。 綜上所述，項目在市場和財務上是可行的，但風險較大。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。中國第一個華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。全區(qū) 2020年社會商品零售總額達到 77億元。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設。 中房集團成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔當起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務。 （ 1）、宗教文化 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 13 頁 共 189 頁 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。護法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的 風度。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 美食之都 成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客 ， 名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點 ， 在風和日麗中體驗蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 ： 公共交通狀況：項目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內(nèi)對外交通十分方便。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸|西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （四）項目最高最佳使用用途定位 本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。 （五）項目開發(fā)價值及銷售預測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內(nèi)，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展 的龍頭，取得進入 “ 3+1” 格局的入場券。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎設施建設，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平方米。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 21 頁 共 189 頁 易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨 活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、 產(chǎn)權酒店、小戶型等項目日益增多。 政府的三大工程改造及相關規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造 規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會 打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較 大的板塊。其中，城南板塊（主中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月