【正文】 成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 5 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ………………………… 1 第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 ………………………… 4 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 ……………………….. 22 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 ……………………….. 31 第五章 財(cái)務(wù)分析 ……………………….. 37 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………….. 41 附件： 委托方提供的資料 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 6 頁(yè) 共 189 頁(yè) “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 2020 年 5 月 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 7 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 3 二、項(xiàng)目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場(chǎng)研究 15 五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 17 六、規(guī)劃方案及建設(shè) 條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 28 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 28 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 8 頁(yè) 共 189 頁(yè) 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。 第四條：違約罰金 1. 乙方未按時(shí)提交可行性研究報(bào)告，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金； 2. 由于甲方的責(zé)任造成大量修改或返工重做時(shí)，應(yīng)另行增加費(fèi)用，由雙方協(xié)商而定； 3. 甲方未按時(shí)支付乙方費(fèi)用時(shí)，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金； 4. 雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對(duì)對(duì)方造成利益損害 的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬(wàn)元整的違約罰金。報(bào)告內(nèi)容包括： 1. 投資環(huán)境分析 2. 市場(chǎng)分析 3. 同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 4. 投資估算 5. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 3 頁(yè) 共 189 頁(yè) （ 2） 動(dòng)態(tài)投資回收期 6. 風(fēng)險(xiǎn)分析 7. 研究結(jié)論 乙方應(yīng)向甲方提供報(bào)告 10份。 第一條：甲方在合同簽定之日起 7日內(nèi)，向乙方提供所有與研究工作有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對(duì)資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 1. 提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：（略）。 甲方在合同期內(nèi)如對(duì)工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動(dòng)，有可能導(dǎo)致乙方對(duì)可行性研究報(bào)告做大量修改或重做時(shí)，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì) 本合同進(jìn)行修改，或增加任務(wù)變更附件、或從新訂立合同。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 4 頁(yè) 共 189 頁(yè) 第五條：合同自簽定之日起生效。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 10 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。 綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的，但風(fēng)險(xiǎn)較大。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶(hù)我區(qū)。全區(qū) 2020年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車(chē)線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 中房集團(tuán)成都開(kāi)發(fā)總公司在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 （ 1）、宗教文化 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 13 頁(yè) 共 189 頁(yè) 佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的 風(fēng)度。 中國(guó)第一都市禪林 文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國(guó)四大叢林 ” 之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突 破了 300萬(wàn)人次。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車(chē)通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車(chē)北站約 、距北門(mén)汽車(chē)站約，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱(chēng)排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（土地整理后由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見(jiàn)附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 （五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。 （ 4） 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展 的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場(chǎng)券。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬(wàn)平方米。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 21 頁(yè) 共 189 頁(yè) 易代理、中介服務(wù)、信息咨詢(xún)和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨 活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、 產(chǎn)權(quán)酒店、小戶(hù)型等項(xiàng)目日益增多。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來(lái) 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造 規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì) 打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較 大的板塊。其中，城南板塊（主中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月