【正文】 》； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 9 頁(yè) 共 189 頁(yè) 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 成都市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)； 國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例； 委托方提供的相關(guān)資料： 成都市 2020 年至 2020 年《統(tǒng)計(jì)年鑒》； 1其他相關(guān)資料。（小寫(xiě)：） 2. 全部費(fèi)用在乙方將報(bào)告提交給甲方后，由甲方在三日內(nèi)一次性付清。中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 1 頁(yè) 共 189 頁(yè) “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 2020 年 12 月 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 2 頁(yè) 共 189 頁(yè) 文殊院項(xiàng)目一期可行性研究報(bào)告合同 甲方：中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 乙方：中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 經(jīng)雙方協(xié)商，由甲方委托乙方承擔(dān) 文殊院項(xiàng)目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。 第三條：費(fèi)用支付條款 1. 本工程的可行性研究費(fèi)用為人民幣 陸萬(wàn)元 整。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣(mài)。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類(lèi)房屋的平均銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣(mài)。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專(zhuān)家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開(kāi)放的寺廟有58座。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó) 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。 （ 2）、城市文化 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 14 頁(yè) 共 189 頁(yè) 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門(mén)泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車(chē)水馬龍的生動(dòng)寫(xiě)照；“九天開(kāi)出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫(huà)圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 （二） 項(xiàng)目自身因素分析 、商業(yè)區(qū)位 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 15 頁(yè) 共 189 頁(yè) 本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬(wàn)余方米。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng) 江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)估結(jié)果日前發(fā)布，成都 位居 2020年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第 11位，超過(guò)烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。南部新區(qū)以城南副 中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開(kāi)發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 結(jié)論 此可以推論，未來(lái)本案將在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤(pán)，城西的品牌效應(yīng)也開(kāi)始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。如果采取常規(guī)性的操作模式開(kāi)發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒(méi)有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問(wèn)題。 五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 24 頁(yè) 共 189 頁(yè) （一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊 院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門(mén)門(mén)票收益，武侯祠較高的門(mén) 票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行社追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)存在矛盾。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門(mén)票價(jià)格較高的問(wèn)題。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開(kāi)店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。隨著被稱(chēng)為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。 ? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件； ? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過(guò)程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營(yíng)商特性 ? 扮演者：政府職能部門(mén)下屬經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或企業(yè) ? 工作空間：舊城改造或新區(qū)開(kāi)發(fā) 大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū) ? 戰(zhàn)略定位 ——土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者 ? 戰(zhàn)略目標(biāo) ——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過(guò)土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益； ? 經(jīng)營(yíng)的范圍 ——以土地位依托和載體，經(jīng)營(yíng)片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 30 頁(yè) 共 189 頁(yè) ? 主要職能 ——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為、整體推廣； 七、投資估算及資金籌措 （一）、總投資估算內(nèi)容 一期項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計(jì) 畝 拍賣(mài)土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總 投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的 2%左右計(jì)算，為： 2%= 萬(wàn)元； 可行性研究費(fèi)用取總投資的 %，為： X %= 萬(wàn)元； 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用一般為 設(shè)計(jì)概算的 %左右，一般取 10元 /平方米計(jì)算，為 10 = 萬(wàn)元； 按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 50元計(jì)列，即 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) =50 = 萬(wàn)元 前期工程費(fèi)為： + ++= 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 其他費(fèi)用為： X %== 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%— 7%估算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 = 萬(wàn) 元 則 總投資 為： X= 萬(wàn) 元 （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 35 頁(yè) 共 189 頁(yè) 表 3：投資估算表 一、土地取得費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 建安費(fèi) *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“ 三通一平 ” 費(fèi) 50 三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 安工程費(fèi) 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上 框架商業(yè) 1600 2020 500 1000000 、雨水、污水設(shè)施費(fèi) 50 2567617 、供電、電信設(shè)施費(fèi) 65 、綠化、室外照明費(fèi) 32991 250 8247750 、干道、干管接口費(fèi) 30 四、管理費(fèi) X*2% 五、財(cái)務(wù)費(fèi) 139380000 1000000000 138000000 利息 *1% 1380000 六、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 *3% 銷(xiāo) 售代理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 *3% 拍賣(mài)收入 *1% 七、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 140 八、其它費(fèi)用 X*% 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 上述各項(xiàng) *2% 十、總投資 1138309019 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 36 頁(yè) 共 189 頁(yè) （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 ：（如下） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 37 頁(yè) 共 189 頁(yè) 項(xiàng)目一 期現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表（計(jì)算 NPV 和IRR） 年份 0 1 年銷(xiāo)售 1 年拍賣(mài) 1 年車(chē)庫(kù) 2 年 銷(xiāo)售面積 9900 銷(xiāo)售率 100% 100% 30% 100% 銷(xiāo)售單價(jià)（均價(jià)） 20200 700 2800 20200 銷(xiāo)售收入 238205000 243871239 27720200 788841730 成本費(fèi)用（按總投資比例） 206070430 231262036 14850000