【正文】 開發(fā)工程費支出。通過計算得出 X 為 萬元。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。 大慈寺位于成都市東風路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。 相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。 同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標的可能性。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 18 頁 共 172 頁 呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此， 東大街的改造目標的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與擴展。 個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。 （二）成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融 、 商業(yè) 、 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強的輻射能力 。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營面積達 11000多平方米。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。成都唯禪宗獨霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎教育水平較 高，會計師事務所、律師事務所、人才交流中心等中介機構齊全。 成本利潤率： %，投資利潤率 %，銷售利潤率 %。 （二） 投資可行性研究假設前提和限制條件 本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提； 本報告設定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認可批準； 政府對周邊商業(yè)服務設施 、基礎配套設施有整體規(guī)劃； 本項目建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，能引導足夠客流量并能滿足消費者需求； 本項目地質(zhì)狀況較好，工程建設能按計劃順利進行； 本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用 。一期詳細規(guī)劃用地指標如下表： 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計 拍賣土地面積合計 畝 地上建筑部分面積合計 一期平均容積率 （一） 投資可行性研究依據(jù) 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目一期進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 成都市有關房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預算額四中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 4 頁 共 172 頁 川省估價表》及相應的取費標準； 國家及地方關于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 委托方提供的相關資料： 成都市 2020 年至 2020 年《統(tǒng)計年鑒》； 1其他相關資料。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 5 頁 共 172 頁 商業(yè)用房： 19000元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2800元 /㎡（按市場價格出售或經(jīng)營） 通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 億元（包括商業(yè)用房均價銷售 100%，車庫市場價格銷售 30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤 (稅后利潤 ) 億元；上交銷售稅金及附加 億元、土地出讓金 億元、所得稅 億 元，共計上交稅金 億元。一期詳細規(guī)劃用地指標如下表： 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 6 頁 共 172 頁 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計 畝 拍賣土地面積合計 畝 地上建筑部分面積合計 一期平均容積率 （一） 項目所處區(qū)域因素分析 、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬人。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是 規(guī)劃中的成都中央商務區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達、信息通暢。重視文化保護與可持續(xù)發(fā)展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標。禪宗是中 國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 9 頁 共 172 頁 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 2020年 8月 7日公布的成都市基準中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 10 頁 共 172 頁 地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。房舍為木石結構，雕飾精美。 同時，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。 項目所處歷史文化地位、內(nèi) 涵，景觀較好；道路通達度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經(jīng)濟帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 13 頁 共 172 頁 （ 3） 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。2020年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對 匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 四、市場研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 與文殊院 片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。 作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅 的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5 人）。 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 19 頁 共 172 頁 戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。 據(jù)傳，杜甫草堂是當年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方 文化的完美結合，達到“游什么即是游成都”的效果。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。對于中國大多數(shù)相對偏遠的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。 本項目設總投資為 X 億元（此總投資不包含 C C C7 的投資）。 其中 C C、 C7 用于拍賣的三塊土地拆遷成本為： *= 萬元。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件 1。 本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調(diào)整。在財務評價中，動態(tài)投資回收期與基準回收期 (P1)相比較，如果 PP1,則開發(fā)項目在財務上就是可以接受的。在此種條件下項目能保證收回全部投資