【導讀】“文殊院”一期建設項目規(guī)劃用地面積約合畝。規(guī)劃總建筑面積為。設施建筑面積2020平方米，地下建筑面積萬平方米。其余C3、C5、C7、三。宗地約合畝，用于拍賣。川省估價表》及相應的取費標準；夠客流量并能滿足消費者需求；通過政府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;在充分考慮影響項目價格的若干因素。民政府，常住人口約46萬人。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值。

　　

【正文】 用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設施等項目考慮，即 自來水、雨水、污水設施費： 50*= 萬元 天然氣、供電、電信設施費： 65*= 萬元 道路、綠化、室外照明費用： 250*32020（實際面積估計） = 萬元 干線、干道、干管接口費用： 30*= 萬元 房屋開發(fā)費總計為： 萬元 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本項目估算按總投資的 2%計取。 管理費用為： X 2%== 萬元 財務費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項費用，主要為利息和利息外的各種費用（本項目按利息的 1%記?。? 業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款 7 億元，計劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應支付利息為 : 700000000（ 1+% ） 2 700000000= 萬元 融資費用為： 9660 10%=96 萬元 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 28 頁 共 172 頁 財務費用為： 9660+96= 萬元 （及拍賣費用） 銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收 入的 3%計取。拍賣費用本項目按拍賣成交價的 1%計取。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件 1。 營銷推廣費用：銷售收入 3%= 萬元 銷售代理費用：銷售收入 3%= 萬元 C3\C5\C7 拍賣費用： 700 1%= 萬元 總費用為： ++= 億元 按成都市相關部門的收費標準，從事房地產(chǎn)開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見表 2 前期報建費 用 表 2 序號 收費項目 收費標準 一 建設項目報建費 特大城市市政基礎設施配套費 120 元 /平方米 中小學改善辦學條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質量監(jiān)督費 二 異地綠化建設費 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計（萬元） 按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額 萬元 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 29 頁 共 172 頁 費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本項目估算按總投資的 %計取。 其他費用為： X %== 萬元 不可預見費 不可預見費是指在概算及投資估算中難以預料的工程費用，如“三材”價格變動，設計變更，一般自然災害的影響及質量修復等不可預見因素，一般以上述各項費用 之和的 2%— 7%估算，我們以 3%為計算基數(shù)。 不可預見費用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計計費 一、土地取得費用 二、前期工程費用 建安費 *2% X*% 、地質勘探 10 4.“三通一平 ”費 50 三、房屋開發(fā)費 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設施費 50 2567617 天然氣、供電、電信設施費 65 道路、綠化、室外照明費 實際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費 30 四、管理費 X*2% 五、財務費 97566000 700000000 96600000 利息 *1% 966000 六、營銷費用 62643576 銷售收入 *3% 銷售代理費用 銷售收入 *3% 拍賣傭金 *1% 七、開發(fā)期稅費 140 八、其它費用 X*% 九、不可預見費用 上述各項 *3% 十、總投資（不含 CC C7） 811350687 十一、總投資（一期全部） 1011777785 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 31 頁 共 172 頁 （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。 目前中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對該宗地的一期項目用地拆遷費用投入已經(jīng)超過 億元人民幣，預計一期土地總拆遷成本將達到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項目開發(fā)過程中向銀行融資 7 億元人民幣，其余的開發(fā)建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。 （五）還款計劃 根據(jù)初步預測表明，本項目有較好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。通過中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進行償還。（ 詳細見下表： ） 八、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值 的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結論，詳見附件一。 本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調整。 本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關規(guī)定指標而選定。 九、項目經(jīng)濟效益評價 （一）經(jīng)濟評價指標 本章從投資資本金方面對反映項目經(jīng)濟效益的 財務內(nèi)部收益率 、 財務凈現(xiàn)值 進行分析測算，以研究項目的可行性。 本項目的 投資資本金的目標收益率假設為 20%計算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 ：（如下） 項目一期現(xiàn)金流量表 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 32 頁 共 172 頁 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 33 頁 共 172 頁 1） 求 NPV。因為 I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 因為 I1=33%時， NPV1= 億元 I2=34%時， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結論：因為 NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。 （二）、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額（億元） 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價值 =商業(yè)房銷售均價建筑面積 +車庫市場價格 建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態(tài)投資回收期的測算 動態(tài)投資回收期（ P），是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。在財務評價中，動態(tài)投資回收期與基準回收期 (P1)相比較，如果 PP1,則開發(fā)項目在財務上就是可以接受的。 計算公式： P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值） /（當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因為 2，所以項目在財務上是可以接受的。 （四）財務分析指標計算 運用《損益表》的有關數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標 項目成本利潤率＝開發(fā)利潤247?？傞_發(fā)成本； 項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。（總開發(fā)成本 投資利息 銷售費用） 項目銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價值 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 34 頁 共 172 頁 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風險分析 盈虧保本點銷售量分析 由于本項目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 19000 元 /平方米。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 商業(yè)開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項目設計開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 項目銷售價格的保本點分析 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。在此種條件下項目能保證收回全部投資。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關于銷售價格的盈虧平衡分析。 ? 項目要達到盈虧臨界點情況存在： 最低商業(yè)售價 +車庫銷售凈收入（ 30%） +土地拍賣凈收入 =總開發(fā)成本 亦即： 最低商業(yè)售價 （ ） ++= 可求出： 最低商業(yè)售價 = 元 /平方米 ? 根據(jù)以上分析，若項目需收回全部 投資，其最低商業(yè)售價約為 元 /平方米；在本次測算基礎上約降低 19％左右，此時的售價為項目最低銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達 100%。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 35 頁 共 172 頁 因此項目銷售