【正文】 家費、臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。 其中地上建筑部分（ B B4 B4 B B C6）土地拆遷成本為：*= 萬元。 建筑安裝工程費： 依據《 2020》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見表 1。拍賣費用本項目按拍賣成交價的 1%計取。 不可預見費用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計計費 一、土地取得費用 二、前期工程費用 建安費 *2% X*% 、地質勘探 10 4.“三通一平 ”費 50 三、房屋開發(fā)費 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設施費 50 2567617 天然氣、供電、電信設施費 65 道路、綠化、室外照明費 實際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費 30 四、管理費 X*2% 五、財務費 97566000 700000000 96600000 利息 *1% 966000 六、營銷費用 62643576 銷售收入 *3% 銷售代理費用 銷售收入 *3% 拍賣傭金 *1% 七、開發(fā)期稅費 140 八、其它費用 X*% 九、不可預見費用 上述各項 *3% 十、總投資（不含 CC C7） 811350687 十一、總投資（一期全部） 1011777785 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 31 頁 共 172 頁 （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。（ 詳細見下表： ） 八、項目評估基礎數據的預測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值 的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結論，詳見附件一。 本項目的 投資資本金的目標收益率假設為 20%計算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 （二）、財務評價報表的編制 損益表 項目 金額（億元） 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價值 =商業(yè)房銷售均價建筑面積 +車庫市場價格 建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態(tài)投資回收期的測算 動態(tài)投資回收期（ P），是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。總開發(fā)成本； 項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。 項目銷售價格的保本點分析 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。 在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關于銷售價格的盈虧平衡分析。 ? 從成都市目前房地產發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預期的銷售價格能實現的可能性較小，中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 35 頁 共 172 頁 因此項目銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達 100%。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。開發(fā)后的銷售價值 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 34 頁 共 172 頁 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風險分析 盈虧保本點銷售量分析 由于本項目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 19000 元 /平方米。 計算公式： P=[累計凈現金流量現值開始出現正值期數 1]+[（上期累計凈現金流量現值的絕對值） /（當期凈現金流量現值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因為 2，所以項目在財務上是可以接受的。因為 I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 本項目中各種計算基數的選定是根據成都市房地產項目可行性研究的相關規(guī)定指標而選定。 （五）還款計劃 根據初步預測表明，本項目有較好的經濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。 營銷推廣費用：銷售收入 3%= 萬元 銷售代理費用：銷售收入 3%= 萬元 C3\C5\C7 拍賣費用： 700 1%= 萬元 總費用為： ++= 億元 按成都市相關部門的收費標準，從事房地產開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見表 2 前期報建費 用 表 2 序號 收費項目 收費標準 一 建設項目報建費 特大城市市政基礎設施配套費 120 元 /平方米 中小學改善辦學條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質量監(jiān)督費 二 異地綠化建設費 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計（萬元） 按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額 萬元 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 29 頁 共 172 頁 費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本項目估算按總投資的 %計取。 管理費用為： X 2%== 萬元 財務費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項費用，主要為利息和利息外的各種費用（本項目按利息的 1%記?。? 土地費用為： 億元 前期工程費 前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。根據委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 26 頁 共 172 頁 預計該宗地的拆遷成本為人民幣 億元。通過計算得出 X 為 萬元。 城市運營商職能 政府與市場之間的承上啟下者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項工作。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。文殊院周邊商業(yè) 業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結合形成相關的旅游商業(yè)圈，不能滿足現代旅游景區(qū)發(fā)展的需求?，F存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。唐代鼎盛時期，寺內有96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。 大慈寺位于成都市東風路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。詳見下表。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴店 2 17 商場 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂場所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場 1 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 20 頁 共 172 頁 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書店 1 32 網吧 1 33 診所 1 合 計 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結合。 相對于城區(qū)內其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經濟圈是目前成都市內經營最好，旅游經濟體現最明顯的景區(qū)。 結論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標的可能性。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。而城北板塊，商業(yè)地產仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 18 頁 共 172 頁 呈現萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。在成都城區(qū)范圍內，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數來看，都呈現出持續(xù)攀升的趨勢。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經形成了成都的金融中心，因此， 東大街的改造目標的實現不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依 然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與