【正文】 家費、臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。 其中地上建筑部分（ B B4 B4 B B C6）土地拆遷成本為：*= 萬元。 建筑安裝工程費： 依據(jù)《 2020》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見表 1。拍賣費用本項目按拍賣成交價的 1%計取。 不可預(yù)見費用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計計費 一、土地取得費用 二、前期工程費用 建安費 *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“三通一平 ”費 50 三、房屋開發(fā)費 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設(shè)施費 50 2567617 天然氣、供電、電信設(shè)施費 65 道路、綠化、室外照明費 實際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費 30 四、管理費 X*2% 五、財務(wù)費 97566000 700000000 96600000 利息 *1% 966000 六、營銷費用 62643576 銷售收入 *3% 銷售代理費用 銷售收入 *3% 拍賣傭金 *1% 七、開發(fā)期稅費 140 八、其它費用 X*% 九、不可預(yù)見費用 上述各項 *3% 十、總投資（不含 CC C7） 811350687 十一、總投資（一期全部） 1011777785 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 31 頁 共 172 頁 （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。（ 詳細(xì)見下表： ） 八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值 的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。 本項目的 投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為 20%計算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 （二）、財務(wù)評價報表的編制 損益表 項目 金額（億元） 總開發(fā)價值 項目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價值 =商業(yè)房銷售均價建筑面積 +車庫市場價格 建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態(tài)投資回收期的測算 動態(tài)投資回收期（ P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)?？傞_發(fā)成本； 項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。 項目銷售價格的保本點分析 本項目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。 在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進行分析，即項目關(guān)于銷售價格的盈虧平衡分析。 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預(yù)期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 35 頁 共 172 頁 因此項目銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá) 100%。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。開發(fā)后的銷售價值 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 34 頁 共 172 頁 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風(fēng)險分析 盈虧保本點銷售量分析 由于本項目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價格為 19000 元 /平方米。 計算公式： P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值） /（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因為 2，所以項目在財務(wù)上是可以接受的。因為 I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 本項目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。 （五）還款計劃 根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有較好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。 營銷推廣費用：銷售收入 3%= 萬元 銷售代理費用：銷售收入 3%= 萬元 C3\C5\C7 拍賣費用： 700 1%= 萬元 總費用為： ++= 億元 按成都市相關(guān)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費項目）考慮：詳見表 2 前期報建費 用 表 2 序號 收費項目 收費標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項目報建費 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費 文物勘探發(fā)掘費 工程定額測定費 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費 二 異地綠化建設(shè)費 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項資金 1元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計（萬元） 按以上計費標(biāo)準(zhǔn)可計算出開發(fā)前期稅費總額 萬元 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 29 頁 共 172 頁 費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本項目估算按總投資的 %計取。 管理費用為： X 2%== 萬元 財務(wù)費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項費用，主要為利息和利息外的各種費用（本項目按利息的 1%記?。?。 土地費用為： 億元 前期工程費 前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實際情況，中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 26 頁 共 172 頁 預(yù)計該宗地的拆遷成本為人民幣 億元。通過計算得出 X 為 萬元。 城市運營商職能 政府與市場之間的承上啟下者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項工作。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。文殊院周邊商業(yè) 業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。現(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。唐代鼎盛時期，寺內(nèi)有96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。詳見下表。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。 武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 (%) 1 服裝 16 2 酒樓 12 3 小吃店 9 4 火鍋店 5 5 辦公用品 (文具 ) 4 6 茶坊 4 7 美容美發(fā) 4 8 市政配套 4 9 中餐館 4 10 茶葉店 3 11 副食干雜 3 12 汽車專賣店 3 13 體育用品 3 14 銀行 3 15 賓館 2 16 沖印彩擴店 2 17 商場 2 18 水果店 2 19 五金 2 20 煙草專賣 2 21 藥品 2 22 娛樂場所 2 23 浴足保健 2 24 布藝 1 25 超市 1 26 車輛維修 1 27 房屋中介 1 28 古玩市場 1 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 20 頁 共 172 頁 29 旅行社 1 30 燒烤 1 31 書店 1 32 網(wǎng)吧 1 33 診所 1 合 計 105 很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。 相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。 同時，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 18 頁 共 172 頁 呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此， 東大街的改造目標(biāo)的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依 然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與