【正文】 第 23 頁(yè) 共 189 頁(yè) 要是桐梓林區(qū)域及棕樹(shù)區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果拍賣成功，也可 能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷售困難等問(wèn)題。文殊院的開(kāi)發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開(kāi)發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 26 頁(yè) 共 189 頁(yè) 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書(shū)店 1 26 書(shū)畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 27 頁(yè) 共 189 頁(yè) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī) 模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” ?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 ? 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。 （二）、投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 31 頁(yè) 共 189 頁(yè) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 土地費(fèi)用為： 億元 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。 管理費(fèi)用為： X 2%== 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的 1%記?。? 營(yíng)銷推廣費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬(wàn)元 銷售代理費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬(wàn)元 C3\C5\C7 拍賣費(fèi)用： 700 1%= 萬(wàn)元 總費(fèi)用為： ++= 億元 按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見(jiàn)表 2 前期報(bào)建費(fèi)用 表 2 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi) 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 工程定額測(cè)定費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 二 異地綠化建設(shè)費(fèi) 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi) 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費(fèi) 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項(xiàng)基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項(xiàng)資金 1元 /平方米 小計(jì)（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開(kāi)發(fā)前期稅費(fèi)總額 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 34 頁(yè) 共 189 頁(yè) 工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本項(xiàng)目估算按總投資的 %計(jì)取。（見(jiàn)現(xiàn)金流量表） 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 本項(xiàng)目中銷售收入的確定：采用市場(chǎng)收益法、成本法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值做了分析測(cè)算，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目未來(lái)價(jià) 值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算作出了客觀的結(jié)論，詳見(jiàn)附件一。 本項(xiàng)目 的投資資本金的目標(biāo)收益率為 12%計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期為 2 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見(jiàn)附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BC6。 本項(xiàng)目中各種計(jì)算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該 宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，預(yù)計(jì)一期土地總拆遷成本將達(dá)到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資 10 億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。拍賣費(fèi)用本項(xiàng)目按拍賣成交價(jià)的 1%計(jì)取。 建筑安裝工程費(fèi)： 依據(jù)《 2020》定額及近年來(lái)類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各 類建筑物的建安工程：詳見(jiàn)表 1。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作 的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該宗地的拆遷成本為人民幣 億元。 本項(xiàng)目設(shè)總投資為 X 億元。 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 三大目標(biāo)：三老滿意 政府滿意： ? 開(kāi)發(fā)出代表城市形象的名片 ? 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái) ? 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 ? 提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值 老板滿意 ? 降低投資風(fēng)險(xiǎn)， ? 良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間 老百姓滿意： ? 滿足觀光、休閑和體驗(yàn)的需求 項(xiàng)目多元參與的互動(dòng)理念 三老模式 政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境 企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 百姓經(jīng)營(yíng)文化 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 29 頁(yè) 共 189 頁(yè) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：多元經(jīng)營(yíng)理念 經(jīng)營(yíng)土地； 通過(guò)做高土地價(jià)值，而不是提高容積率獲得更多面積來(lái)提高土地收益； 經(jīng) 營(yíng)期望 ：使開(kāi)發(fā)商具有充分的投資信心和期望， 經(jīng)營(yíng)文化 ：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 兩個(gè)開(kāi)發(fā)方向 ? 充分挖掘文殊院和愛(ài)道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價(jià)值； ? 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接； 一個(gè)重要經(jīng)營(yíng)角色 ——城市運(yùn)營(yíng)商 ? 中房集團(tuán)成都總公司作為項(xiàng)目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商； ? 所謂城市經(jīng)營(yíng)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開(kāi)發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說(shuō)是城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者 城市運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)的背景 ? 政府面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí) ，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹(shù)立城市形象； ? 政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，在經(jīng)營(yíng)手段和市場(chǎng)化行為方面的職能有限 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒(méi)有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)； ? 面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要一級(jí)半土地開(kāi)發(fā)商，在政府與市場(chǎng)之間起承上啟下的作用 ——城市運(yùn)營(yíng)商浮出水面。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓 占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館占 %，火鍋店占 %，古玩市場(chǎng)、書(shū)畫市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 %，其余主要為各種生活活配套。 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。詳見(jiàn)下表。 武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。實(shí)際操作難度較大。 作為住宅開(kāi)發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開(kāi)發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開(kāi)發(fā)沖突的問(wèn)題（文殊錦苑僅入住 5 人）。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。城東板塊雖 然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開(kāi)發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。 （ 1）屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過(guò)“金融一條街”的定位。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書(shū)畫，茶鋪，人氣旺盛。 四、市場(chǎng)研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 22 頁(yè) 共 189 頁(yè) 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。舊城改造成果顯著。 大盤開(kāi)發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的相對(duì)匱乏，使大盤開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿 、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。2020年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)