【正文】 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當行 1 23 古玩市場 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂場所 1 合 計 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。其中，城南板塊（主中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 23 頁 共 189 頁 要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造 規(guī)模化都市地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平方米。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內(nèi)，仍將擔負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 （ 1）、宗教文化 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 13 頁 共 189 頁 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。全區(qū) 2020年社會商品零售總額達到 77億元。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 10 頁 共 189 頁 目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。 甲方在合同期內(nèi)如對工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動，有可能導(dǎo)致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經(jīng)雙方協(xié)商，對 本合同進行修改，或增加任務(wù)變更附件、或從新訂立合同。 第四條：違約罰金 1. 乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應(yīng)所得費用的千分之五作為違約罰金； 2. 由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應(yīng)另行增加費用，由雙方協(xié)商而定； 3. 甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應(yīng)所得費用的千分之五作為違約罰金； 4. 雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害 的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬元整的違約罰金。 成本利潤率： %，投資利潤率 %，銷售利潤率 %。 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 12 頁 共 189 頁 南 北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。成都唯禪宗獨霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“ 五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改 善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與擴展。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。 相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清 代中葉重建，殿宇宏麗。通過計算得出 X 為 萬元。 （五）還款計劃 根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有較好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件 1。 城市運營商職能 政府與市場之間的承上啟下者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意 圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項工作。唐代鼎盛時期，寺內(nèi)有96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。詳見下表。 結(jié)論 基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。 商業(yè)用房： 20200元 /㎡ （平均價格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場價出售或經(jīng)營） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國經(jīng)濟版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當?shù)拇硇浴? 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。 有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。以金融機構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。報告內(nèi)容包括： 1. 投資環(huán)境分析 2. 市場分析 3. 同類項目競爭分析 4. 投資估算 5. 項目經(jīng)濟效益評價 （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 3 頁 共 189 頁 （ 2） 動態(tài)投資回收期 6. 風險分析 7. 研究結(jié)論 乙方應(yīng)向甲方提供報告 10份。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 4 頁 共 189 頁 第五條：合同自簽定之日起生效。 綜上所述，項目在市場和財務(wù)上是可行的，但風險較大。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。 美食之都 成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客 ， 名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點 ， 在風和日麗中體驗蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 ?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸? 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展 的龍頭，取得進入 “ 3+1” 格局的入場券。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 27 頁 共 189 頁 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī) 模較大的街區(qū)式川西民居建筑群?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 （二）、投資估算說明 土地費用 本項目的土地費用為劃撥土地的土地征用拆遷費，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費、臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 31 頁 共 189 頁 停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。（見現(xiàn)金流量表） 八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價 值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。拍賣費用本項目按拍賣成交價的 1%計取。 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 三大目標：三老滿意 政府滿意： ? 開發(fā)出代表城市形象的名片 ? 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺 ? 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 ? 提升土地經(jīng)營價值 老板滿意 ? 降低投資風險， ? 良好的投資價值和利潤空間 老百姓滿意： ? 滿足觀光、休閑和體驗的需求 項目多元參與的互動理念 三老模式 政府經(jīng)營環(huán)境 企業(yè)經(jīng)營市場 百姓經(jīng)營文化