【文章內(nèi)容簡介】 途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。 通過對項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 項目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提 下的最高最佳用途中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 17 頁 共 189 頁 規(guī)劃。 （五）項目開發(fā)價值及銷售預測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原 理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 商業(yè)用房： 20200元 /㎡ （平均價格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場價出售或經(jīng)營） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國經(jīng)濟版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內(nèi)，仍將擔負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長 江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。 大北京城市圈 大上海城市圈 長江流域經(jīng)濟帶 ？ 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 18 頁 共 189 頁 （ 3） 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展 的龍頭，取得進入 “ 3+1” 格局的入場券。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放 程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 19 頁 共 189 頁 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成 為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 2020年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規(guī)劃 ” 等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結(jié)果日前發(fā)布，成都 位居 2020年百強城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2020年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。 （二）成都市城市總體規(guī)劃 成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè) 齊全，是 中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地 ，金融、 商業(yè) 、 交通、通信 對中 西 部 地區(qū) 有較強的輻射能力 。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 20 頁 共 189 頁 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ”布局 。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導城市向東部、南部發(fā)展 城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為 205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約 。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達 460萬平方米。南部新區(qū)以城南副 中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿 、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 21 頁 共 189 頁 易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨 活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為： 外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 個性化項目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、 產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造 規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。 四、市場研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 22 頁 共 189 頁 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改 善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強化與擴展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會 打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標的實現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較 大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。 （ 1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 4 月 第 23 頁 共 189 頁 要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖 然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價為主體。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片