【正文】 成功也 證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景 點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門(mén)泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車(chē)水馬龍的生動(dòng)寫(xiě)照；“九天開(kāi)出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫(huà)圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開(kāi)放的寺廟有中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 8 頁(yè) 共 172 頁(yè) 58座。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類(lèi)房屋的平均銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 中房集團(tuán)成都開(kāi)發(fā)總公司在成功開(kāi)發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開(kāi)發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 中國(guó)第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國(guó)四大叢林 ” 之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車(chē)通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車(chē)北站約 、距北門(mén)汽車(chē)站約，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開(kāi)發(fā)（土地整理后由開(kāi)發(fā)商自行開(kāi)發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 11 頁(yè) 共 172 頁(yè) 影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 （五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 12 頁(yè) 共 172 頁(yè) 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。如果拍賣(mài)成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷(xiāo)售困難等問(wèn)題。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠 外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè) 真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的 2%左右計(jì)算，為： 2%= 萬(wàn)元； 可行性研究費(fèi)用取總投資的 %，為： X %= 萬(wàn)元； 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用一般為設(shè)計(jì)概算的 %左右，一般取 10元 /平方米計(jì)算，為 10 = 萬(wàn)元； 按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 50元計(jì)列，即 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) =50 = 萬(wàn)元 前期工程費(fèi)為： + ++= 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 進(jìn)行分析測(cè)算，以研究項(xiàng)目的可行性。且車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售量不低于 30%以及 3宗土地全部拍賣(mài)，且拍賣(mài)價(jià)格不低于 700 萬(wàn) /畝。 銷(xiāo)售稅率）銷(xiāo)售費(fèi)率（銷(xiāo)售均價(jià) 商業(yè)開(kāi)發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷(xiāo)售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣(mài)，且拍賣(mài)價(jià)格不低于 700 萬(wàn) /畝。通過(guò)中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售款中對(duì)銀行貸款進(jìn)行償還。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算），共計(jì) 億元，宗地面積為 畝 ，折合拆遷成本為 萬(wàn)元 /畝 。 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì) 性的商業(yè)圈。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí) 現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的 對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見(jiàn)附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。東西 兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱(chēng)排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突 破了 300萬(wàn)人次。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。規(guī)劃總建筑面積為 平方 米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。規(guī)劃總建筑面積為中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 3 頁(yè) 共 172 頁(yè) 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。 二、項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫(xiě)了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。兩者相比 較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市 ,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進(jìn)“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購(gòu)買(mǎi)力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu)買(mǎi)總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居 民潛在購(gòu)買(mǎi)力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買(mǎi)力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位； 城市對(duì)外開(kāi)發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開(kāi)放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 14 頁(yè) 共 172 頁(yè) 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、 商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成 為一個(gè)綠色的新區(qū)。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價(jià)值。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí) 與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。武侯祠周邊打造為三國(guó)文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營(yíng)商業(yè)總量的%）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂(lè)場(chǎng)所（ %）、古玩市場(chǎng)（ 1%）、各種生活配套等。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取? （二）、投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 = 萬(wàn) 元 則 總投資 為： X= 萬(wàn)元 （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 30 頁(yè) 共 172 頁(yè) 表 3：投資估算表 文殊院項(xiàng)目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計(jì)計(jì)費(fèi) 一、土地取得費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 建安費(fèi) *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“三通一平 ”費(fèi) 50 三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 地下車(chē)庫(kù) 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來(lái)水、雨水、污水設(shè)施費(fèi) 50 2567617 天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi) 65 道路、綠化、室外照明費(fèi) 實(shí)際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費(fèi) 30 四、管理費(fèi) X*2% 五、財(cái)務(wù)費(fèi)