【正文】 成功也 證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景 點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 8 頁 共 172 頁 58座。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預(yù)測。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實可靠。中國第一個華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 中房集團成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔當起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務(wù)。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。 ： 公共交通狀況：項目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內(nèi)對外交通十分方便。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮的中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 11 頁 共 172 頁 影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。 （五）項目開發(fā)價值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 12 頁 共 172 頁 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。成都市堅持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠 外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個 真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區(qū)。 前期的規(guī)劃、設(shè)計費用可按建安工程費的 2%左右計算，為： 2%= 萬元； 可行性研究費用取總投資的 %，為： X %= 萬元； 水文地質(zhì)勘測費用一般為設(shè)計概算的 %左右，一般取 10元 /平方米計算，為 10 = 萬元； 按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 50元計列，即 場地準備費 =50 = 萬元 前期工程費為： + ++= 萬元 房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費包括：建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費 和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 九、項目經(jīng)濟效益評價 （一）經(jīng)濟評價指標 本章從投資資本金方面對反映項目經(jīng)濟效益的 財務(wù)內(nèi)部收益率 、 財務(wù)凈現(xiàn)值 進行分析測算，以研究項目的可行性。且車庫的銷售量不低于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。 銷售稅率）銷售費率（銷售均價 商業(yè)開發(fā)總成本盈虧平衡點銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達到設(shè)計開發(fā)規(guī)模的 %，項目就會不盈不虧，但此時必須保證車庫的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價格不低于 700 萬 /畝。通過中房集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司在成都實施的幾個項目的銷售款中對銀行貸款進行償還。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計計算），共計 億元，宗地面積為 畝 ，折合拆遷成本為 萬元 /畝 。 成都 —— 四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護形成實質(zhì) 性的商業(yè)圈。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實 現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的 對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。 （四）項目最高最佳使用用途定位 本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。東西 兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。護法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃總建筑面積為 平方 米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。規(guī)劃總建筑面積為中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 3 頁 共 172 頁 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。 二、項目概況 “文殊院”項目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。 成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。兩者相比 較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居 民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 14 頁 共 172 頁 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、 商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成 為一個綠色的新區(qū)。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。其后期改造傾向于在保護的同時 與市中心商業(yè)圈的對接。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的%）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場所（ %）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當?shù)闹取? （二）、投資估算說明 土地費用 本項目的土地費用為劃撥土地的土地征用拆遷費，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費、臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。 不可預(yù)見費用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計計費 一、土地取得費用 二、前期工程費用 建安費 *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“三通一平 ”費 50 三、房屋開發(fā)費 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設(shè)施費 50 2567617 天然氣、供電、電信設(shè)施費 65 道路、綠化、室外照明費 實際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費 30 四、管理費 X*2% 五、財務(wù)費