【正文】 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項(xiàng)目未來預(yù)期的銷售價(jià)格能實(shí)現(xiàn)的可能性較小，中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 35 頁 共 172 頁 因此項(xiàng)目銷售價(jià)格。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá) 100%。 在其他條件均不變的前提下，對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，即項(xiàng)目關(guān)于銷售價(jià)格的盈虧平衡分析。但此時(shí)必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。 項(xiàng)目銷售價(jià)格的保本點(diǎn)分析 本項(xiàng)目的銷售最低價(jià)約為 元 /平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。開發(fā)后的銷售價(jià)值 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 34 頁 共 172 頁 成本利潤率： % 投資利潤率： % 銷售利潤率： % 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧保本點(diǎn)銷售量分析 由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分銷售收入為 萬元，建筑面積為 平方米，故平均銷售價(jià)格為 19000 元 /平方米?？傞_發(fā)成本； 項(xiàng)目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。 計(jì)算公式： P=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值） /（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因?yàn)?2，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 （二）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 損益表 項(xiàng)目 金額（億元） 總開發(fā)價(jià)值 項(xiàng)目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價(jià)值 =商業(yè)房銷售均價(jià)建筑面積 +車庫市場價(jià)格 建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動(dòng)態(tài)投資回收期的測算 動(dòng)態(tài)投資回收期（ P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益折抵全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。因?yàn)?I=20%，故 NPV== 億元 2）求 IRR。 本項(xiàng)目的 投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為 20%計(jì)算，開發(fā)周期為 3 年，其中第 1 年銷售部分為 B4 B42,C C C用于拍賣（拍賣收入見附件 1）；第 2 年銷售部分為 B BB C6。 本項(xiàng)目中各種計(jì)算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。（ 詳細(xì)見下表： ） 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本項(xiàng)目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評(píng)估方法對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值做了分析測算，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目未來價(jià)值 的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。 （五）還款計(jì)劃 根據(jù)初步預(yù)測表明，本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為 2 年，第一年年末還息，第二年末還本付息。 不可預(yù)見費(fèi)用 = 萬 元 則 總投資 為： X= 萬元 （三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（表 3） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 30 頁 共 172 頁 表 3：投資估算表 文殊院項(xiàng)目一期投資估算表（總投資為 X） 面積 元 /平 方米 合計(jì)計(jì)費(fèi) 一、土地取得費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 建安費(fèi) *2% X*% 、地質(zhì)勘探 10 4.“三通一平 ”費(fèi) 50 三、房屋開發(fā)費(fèi) 地下車庫 33000 1500 49500000 地上全木商業(yè) 5968 3000 17904000 地上框架商業(yè) 1600 2020 700 1400000 自來水、雨水、污水設(shè)施費(fèi) 50 2567617 天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi) 65 道路、綠化、室外照明費(fèi) 實(shí)際面積 32020 250 8000000 干線、干道、干管接口費(fèi) 30 四、管理費(fèi) X*2% 五、財(cái)務(wù)費(fèi) 97566000 700000000 96600000 利息 *1% 966000 六、營銷費(fèi)用 62643576 銷售收入 *3% 銷售代理費(fèi)用 銷售收入 *3% 拍賣傭金 *1% 七、開發(fā)期稅費(fèi) 140 八、其它費(fèi)用 X*% 九、不可預(yù)見費(fèi)用 上述各項(xiàng) *3% 十、總投資（不含 CC C7） 811350687 十一、總投資（一期全部） 1011777785 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 31 頁 共 172 頁 （四）、資金籌措的方式 ： 部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。 營銷推廣費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬元 銷售代理費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬元 C3\C5\C7 拍賣費(fèi)用： 700 1%= 萬元 總費(fèi)用為： ++= 億元 按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見表 2 前期報(bào)建費(fèi) 用 表 2 序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 工程定額測定費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 二 異地綠化建設(shè)費(fèi) 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi) 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費(fèi) 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項(xiàng)基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項(xiàng)資金 1元 /平方米 小計(jì)（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計(jì)（萬元） 按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額 萬元 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 29 頁 共 172 頁 費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本項(xiàng)目估算按總投資的 %計(jì)取。拍賣費(fèi)用本項(xiàng)目按拍賣成交價(jià)的 1%計(jì)取。 管理費(fèi)用為： X 2%== 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的 1%記取）。 建筑安裝工程費(fèi)： 依據(jù)《 2020》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見表 1。 土地費(fèi)用為： 億元 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 其中地上建筑部分（ B B4 B4 B B C6）土地拆遷成本為：*= 萬元。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 26 頁 共 172 頁 預(yù)計(jì)該宗地的拆遷成本為人民幣 億元。 （二）、投資估算說明 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。通過計(jì)算得出 X 為 萬元。 ? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件； ? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功 能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴(kuò)大市場，并從創(chuàng)造市場、擴(kuò)大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性 ? 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè) ? 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū) ? 戰(zhàn)略定位 ——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者 ? 戰(zhàn)略目標(biāo) ——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益； ? 經(jīng)營的范圍 ——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等； ? 主要職能 ——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣； 七、投資估算及資金籌措 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 25 頁 共 172 頁 （一）、總投資估算內(nèi)容 一期項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用 地面積合計(jì) 畝 拍賣土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。 城市運(yùn)營商職能 政府與市場之間的承上啟下者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。 借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場的迫切需求。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。隨著被稱為中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 23 頁 共 172 頁 “無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。文殊院周邊商業(yè) 業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96 院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。 大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。 雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面