【正文】 開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 11 頁 共 172 頁 影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內(nèi)對外交通十分方便。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品 、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。 中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 7 頁 共 172 頁 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。中國第一個華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 綜上所述，項(xiàng)目在市場和財務(wù)上 是可行的 ,但風(fēng)險較大。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。在充分考慮影響項(xiàng)目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價進(jìn)行了預(yù)測。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。針對文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng) 目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 8 頁 共 172 頁 58座。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景 點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 （二） 項(xiàng)目自身因素分析 、商業(yè)區(qū)位 本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人 民中路、大安西路等成都市的交通要道。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也 證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。 通過對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟(jì)形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市評估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 2020年百強(qiáng)城市綜合實(shí)力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 16 頁 共 172 頁 的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。 結(jié)論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動該項(xiàng)目的整體價值的提升。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。 五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 （一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟(jì)的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。隨著被稱為中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 23 頁 共 172 頁 “無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。 ? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件； ? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功 能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴(kuò)大市場，并從創(chuàng)造市場、擴(kuò)大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性 ? 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè) ? 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū) ? 戰(zhàn)略定位 ——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者 ? 戰(zhàn)略目標(biāo) ——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益； ? 經(jīng)營的范圍 ——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機(jī)會、土地歷史文化價值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等； ? 主要職能 ——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣； 七、投資估算及資金籌措 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 25 頁 共 172 頁 （一）、總投資估算內(nèi)容 一期項(xiàng)目用地平衡表 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用 地面積合計 畝 拍賣土地面積合計 畝 地上建筑部分面積合計 一期平均容積率 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。 其中地上建筑部分（ B B4 B4 B B C6）土地拆遷成本為：*= 萬元。拍賣費(fèi)用本項(xiàng)目按拍賣成交價的 1%計取。（ 詳細(xì)見下表： ） 八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本項(xiàng)目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項(xiàng)目的價值做了分析測算，同時考慮到本項(xiàng)目未來價值 的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項(xiàng)目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。 （二）、財務(wù)評價報表的編制 損益表 項(xiàng)目 金額（億元） 總開發(fā)價值 項(xiàng)目總投資 銷售稅金及附加 土地出讓金 稅前利潤總額 所得稅 稅后利潤 說明： 總開發(fā)價值 =商業(yè)房銷售均價建筑面積 +車庫市場價格 建筑面積 +土地拍賣收入= 億元 （三）動態(tài)投資回收期的測算 動態(tài)投資回收期（ P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 項(xiàng)目銷售價格的保本點(diǎn)分析 本項(xiàng)目的銷售最低價約為 元 /平方米，即在本次測算基礎(chǔ)（ 19000 元 /平方米）上約降低 19％左右。 ? 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項(xiàng)目未來預(yù)期的銷售價格能實(shí)現(xiàn)的可能性較小，中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 35 頁 共 172 頁 因此項(xiàng)目銷售價格。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。 計算公式： P=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+[（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值） /（當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） ] P=[21]+[（ ） /]= 年 因?yàn)?2，所以項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的。 本項(xiàng)目中各種計算基數(shù)的選定是根據(jù)成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)規(guī)定指標(biāo)而選定。 營銷推廣費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬元 銷售代理費(fèi)用：銷售收入 3%= 萬元 C3\C5\C7 拍賣費(fèi)用： 700 1%= 萬元 總費(fèi)用為： ++= 億元 按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報建稅費(fèi)，本次測算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見表 2 前期報建費(fèi) 用 表 2 序號 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 建設(shè)項(xiàng)目報建費(fèi) 特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 120 元 /平方米 中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 工程定額測定費(fèi) 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 二 異地綠化建設(shè)費(fèi) 3元 /平方米 三 城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi) 10 元 /平方米 四 新建房屋白蟻防治費(fèi) 1元 /平方米 五 新型建筑材料專項(xiàng)基金 5元 /平方米 六 散裝水泥專項(xiàng)資金 1元 /平方米 小計（元 /平方米） 140 總建筑面積（平方米） 合計（萬元） 按以上計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額 萬元 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 29 頁 共 172 頁 費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等，本項(xiàng)目估算按總投資的 %計取。 土地費(fèi)用為： 億元 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地