【正文】 ? 項(xiàng)目要達(dá)到盈虧臨界點(diǎn)情況存在： 最低商業(yè)售價(jià) +車庫(kù)銷售凈收入（ 30%） +土地拍賣(mài)凈收入 =總開(kāi)發(fā)成本 亦即： 最低商業(yè)售價(jià) （ ） ++= 可求出： 最低商業(yè)售價(jià) = 元 /平方米 ? 根據(jù)以上分析，若項(xiàng)目需收回全部 投資，其最低商業(yè)售價(jià)約為 元 /平方米；在本次測(cè)算基礎(chǔ)上約降低 19％左右，此時(shí)的售價(jià)為項(xiàng)目最低銷售價(jià)格。（總開(kāi)發(fā)成本 投資利息 銷售費(fèi)用） 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)247。 ：（如下） 項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 32 頁(yè) 共 172 頁(yè) 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 33 頁(yè) 共 172 頁(yè) 1） 求 NPV。 目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過(guò) 億元人民幣，預(yù)計(jì)一期土地總拆遷成本將達(dá)到 億元，一期總投資 億元，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資 7 億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。 表 1 建筑安裝工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 規(guī)劃建筑面積 單位價(jià)格 備 注 （萬(wàn)元） （㎡） （元） 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 27 頁(yè) 共 172 頁(yè) 一 地上建筑 —— —— 1 商業(yè)用房 5968 3000 全木結(jié)構(gòu) 2 商業(yè)用房 1600 框架結(jié)構(gòu) 二 地下建筑 33000 1500 —— 三 合 計(jì) —— —— 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按 2020 平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700 元 /平方米計(jì)，即 2020 700= 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即 自來(lái)水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)： 50*= 萬(wàn)元 天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)： 65*= 萬(wàn)元 道路、綠化、室外照明費(fèi)用： 250*32020（實(shí)際面積估計(jì)） = 萬(wàn)元 干線、干道、干管接口費(fèi)用： 30*= 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)總計(jì)為： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的 2%計(jì)取。 根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 三大目標(biāo)：三老滿意 政府滿意： ? 開(kāi)發(fā)出代表城市形象的名片 ? 打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺(tái) ? 整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能 ? 提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值 老板滿意 ? 降低投資風(fēng)險(xiǎn)， ? 良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空間 老百姓滿意： ? 滿足觀光、休閑和體驗(yàn)的需求 項(xiàng)目多元參與的互動(dòng) 理念 三老模式 政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境 企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 百姓經(jīng)營(yíng)文化 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：多元經(jīng)營(yíng)理念 經(jīng)營(yíng)土地； 通過(guò)做高土地價(jià)值，而不是提高容積率獲得更多面積來(lái)提高土地收益； 經(jīng)營(yíng)期望 ：使開(kāi)發(fā)商具有充分的投資信心和期望， 經(jīng)營(yíng)文化 ：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 兩個(gè)開(kāi)發(fā)方向 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 24 頁(yè) 共 172 頁(yè) ? 充分挖掘文殊院和愛(ài)道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價(jià)值； ? 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對(duì)接； 一個(gè)重要經(jīng)營(yíng)角色 ——城市運(yùn)營(yíng)商 ? 中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司作為項(xiàng)目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門(mén)，而是一 個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商； ? 所謂城市經(jīng)營(yíng)商，就是從事城市空間尺度上的投資與開(kāi)發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說(shuō)是城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的執(zhí)行者 城市運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)的背景 ? 政府面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹(shù)立城市形象； ? 政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，在經(jīng)營(yíng)手段和市場(chǎng)化行為方面的職能有限 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒(méi)有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)； ? 面對(duì)城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要一級(jí)半土地開(kāi)發(fā)商，在政府與市場(chǎng)之間起承上啟下的作用 ——城市運(yùn)營(yíng)商浮出水面。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊 3公里范圍內(nèi)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 22 頁(yè) 共 172 頁(yè) 的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館占 %，火鍋店占 %，古玩市場(chǎng)、書(shū)畫(huà)市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 %，其余主要為各種生活活配套。詳見(jiàn)下表。實(shí)際操作難度較大。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。 （ 1）屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書(shū)畫(huà)，茶鋪，人氣旺盛。舊城改造成果顯著。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 15 頁(yè) 共 172 頁(yè) 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。 在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國(guó)十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營(yíng)模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來(lái)主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)模化開(kāi)發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)、特色化營(yíng)銷。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。 該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來(lái)了便利。 （ 3）、旅游文化 省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、 二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。城東近年來(lái)通過(guò)對(duì)東大街、順江路、龍舟 路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕版地塊。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 1 頁(yè) 共 172 頁(yè) “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 2020 年 5 月 目 錄 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 3 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 2 頁(yè) 共 172 頁(yè) 二、項(xiàng)目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場(chǎng)研究 15 五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 17 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 28 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 28 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32 十二、附件部分 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。該區(qū)域是開(kāi)發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。院內(nèi) 300余尊 佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。 有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛(ài)道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古