【正文】 像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經、文獻上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。 曾經出了四位世界著名高僧。 有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風光秀美、景 點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 9 頁 共 172 頁 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 美食之都 成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客 ， 名揚世界的川菜首當其沖，5000多種川菜菜品 、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點 ， 在風和日麗中體驗蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現代都市的潮流和時尚。 （ 3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、 二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風光”三大特色。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國內旅游接待人數跨越 7千萬大關，入境旅游增加良好，有占 %的國游外客并以每年 13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 （二） 項目自身因素分析 、商業(yè)區(qū)位 本項目位于成都市青羊區(qū)府河內側，緊臨草市街、文武路、人 民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 2020年 8月 7日公布的成都市基準中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 10 頁 共 172 頁 地價住宅三級、商業(yè)二級地段。 據調查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經營面積達 11000多平方米。 ： 公共交通狀況：項目所在區(qū)域內有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內對外交通十分方便。 道路通達度：項目所在區(qū)域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網密度較高，道路通達狀況較好。 該項目周邊公共汽車線路網絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺 院 ” 。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。進山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經樓。東西 兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。房舍為木石結構，雕飾精美。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項目 進行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產經濟萎縮的中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 11 頁 共 172 頁 影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經營。 中國的城市舊城改造中， 還有三個經典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經營模式的探討已經很多，總結起來主要表現在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經營、特色化營銷。而其啟動的基礎也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內有相當的代表性。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當的知名度及固定消費群體。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也 證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當然也應成為具備同樣性質的地方旅游代表區(qū)域。 同時，值得一提的是，目前成都已經開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現了片區(qū)價值的提升。 目前，成都市區(qū)范圍內可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。兩者相比 較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 （四）項目最高最佳使用用途定位 本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。 通過對項目所在區(qū)域內物業(yè)業(yè)態(tài)的調查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 項目所處歷史文化地位、內 涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。 （五）項目開發(fā)價值及銷售預測 據市場調查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應，文殊中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 12 頁 共 172 頁 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 通過對該區(qū)域內房地產市場狀況以及房地產市場發(fā)展變化的趨勢，結合 本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 商業(yè)用房： 19000元 /㎡ （平均價格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場價出售或經營） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經濟、房地產市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國經濟版圖上，出現了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城市化進程中 起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)模化的地區(qū)，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。 （ 2） 三大城市經濟圈已經為中國的經濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經濟整體均衡發(fā)展的新格局。 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經濟帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 13 頁 共 172 頁 （ 3） 要實現中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經濟圈的拉動。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經濟發(fā)展的新格局呼 之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經濟圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展的龍頭，取得進入 “ 3+1” 格局的入場券。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經濟圈的領導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居 民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 “文殊院”一期建設項目投資可行性研究報告 2020 年 5 月 第 14 頁 共 172 頁 固定資產投資狀況：成都市固定資產投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、 商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 2020年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向