【正文】 像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó) 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 中國(guó)第一都市禪林 文殊院片區(qū)所 在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國(guó)四大叢林 ” 之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。 文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景 點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 9 頁(yè) 共 172 頁(yè) 多彩之都 濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品 、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。 （ 3）、旅游文化 省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、 二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越 7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占 %的國(guó)游外客并以每年 13%增長(zhǎng)。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突 破了 300萬(wàn)人次。 （二） 項(xiàng)目自身因素分析 、商業(yè)區(qū)位 本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人 民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 2020年 8月 7日公布的成都市基準(zhǔn)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 10 頁(yè) 共 172 頁(yè) 地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。 據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有 42種之多，近 270家 ,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 11000多平方米。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過(guò)，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。 道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過(guò)，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。 該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來(lái)了便利。 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺 院 ” 。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。康熙三十六年遂改寺名為文殊院。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。東西 兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬(wàn)余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 11 頁(yè) 共 172 頁(yè) 影響，無(wú)論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過(guò)長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 中國(guó)的城市舊城改造中， 還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營(yíng)模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來(lái)主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)、特色化營(yíng)銷。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴? 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也 證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。 同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。兩者相比 較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國(guó)十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。 項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi) 涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。 （五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 12 頁(yè) 共 172 頁(yè) 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合 本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 商業(yè)用房： 19000元 /㎡ （平均價(jià)格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場(chǎng)價(jià)出售或經(jīng)營(yíng)） 三、投資環(huán)境研究 （一） 成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （ 1） 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中 起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶 西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“ 1”在哪里？ ？ 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 13 頁(yè) 共 172 頁(yè) （ 3） 要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。 （ 4） 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼 之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場(chǎng)券。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市 ,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色 ,推進(jìn)“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購(gòu)買力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu)買總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居 民潛在購(gòu)買力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位； 城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 14 頁(yè) 共 172 頁(yè) 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、 商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。 在國(guó)家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 2020年成都市規(guī)劃部門制定和推出 “ 中心城向