【正文】 雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。 文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從 現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。 2020年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。 二、項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。 （三） 項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃總建筑面積為中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 3 頁(yè) 共 172 頁(yè) 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。規(guī)劃總建筑面積為 平方 米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。全區(qū) 2020年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （ 1）、宗教文化 佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過(guò)初傳、開(kāi)拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突 破了 300萬(wàn)人次。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。東西 兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見(jiàn)附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中 起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的 對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬(wàn)平方米。 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來(lái)， 有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn) 近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來(lái) 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域 及棕樹(shù)區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。 （ 2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。文殊院的開(kāi)發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特 色化開(kāi)發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí) 現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 21 頁(yè) 共 172 頁(yè) 5 服 裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng) 行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書店 1 26 書畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì) 性的商業(yè)圈。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子 都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 ? 啟下：引導(dǎo)市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算），共計(jì) 億元，宗地面積為 畝 ，折合拆遷成本為 萬(wàn)元 /畝 。 業(yè)主擬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期向銀行貸款 7 億元，計(jì)劃于 2 年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮 20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為 : 700000000（ 1+% ） 2 700000000= 萬(wàn)元 融資費(fèi)用為： 9660 10%=96 萬(wàn)元 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 28 頁(yè) 共 172 頁(yè) 財(cái)務(wù)費(fèi)用為： 9660+96= 萬(wàn)元 （及拍賣費(fèi)用） 銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收 入的 3%計(jì)取。通過(guò)中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司在成都實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售款中對(duì)銀行貸款進(jìn)行償還。 因?yàn)? I1=33%時(shí)， NPV1= 億元 I2=34%時(shí)， NPV2= 億元 所以 IRR=33%+1% *1%/（ +） =% 結(jié)論：因?yàn)?NPV= 億元＞ 0， IRR=%＞ 33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。 銷售稅率）銷售費(fèi)率（銷售均價(jià) 商業(yè)開(kāi)發(fā)總成本盈虧平衡點(diǎn)銷售量 ???? 1 )( %%6119000 ** m???? ???? ）（ ）（ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模為 ㎡ ，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模的 %，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫(kù)的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬(wàn) /畝。且車庫(kù)的銷售量不低于 30%以及 3 宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬(wàn) /畝。且車庫(kù)的銷售量不低于 30%以及 3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于 700 萬(wàn) /畝。 （四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)247。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 進(jìn)行分析測(cè)算，以研究項(xiàng)目的可行性。 其他費(fèi)用為： X %== 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用 之和的 2%— 7%估算，我們以 3%為計(jì)算基數(shù)。 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的 2%左右計(jì)算，為： 2%= 萬(wàn)元； 可行性研究費(fèi)用取總投資的 %，為： X %= 萬(wàn)元； 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用一般為設(shè)計(jì)概算的 %左右，一般取 10元 /平方米計(jì)算，為 10 = 萬(wàn)元； 按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米 50元計(jì)列，即 場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) =50 = 萬(wàn)元 前期工程費(fèi)為： + ++= 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。加上 C C C7 的拆遷成本 *= 萬(wàn)元，項(xiàng)目一期全部投資 += 萬(wàn)元。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè) 真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。現(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠 外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。除 了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷售困難等問(wèn)題。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2020 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 17 頁(yè) 共 172 頁(yè) 從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 （ 4） 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼 之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場(chǎng)券。 （五）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 12 頁(yè) 共 172 頁(yè) 院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行