【正文】 災(zāi)報警系統(tǒng)圖。消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設(shè)。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時需對保護管刷防火涂料保護。四、消防防排煙設(shè)計(暖通)排煙量按換氣次數(shù)6次/小時計算,排風(fēng)系統(tǒng)兼做排煙。一層有車道入口處自然補風(fēng),無直接對外入口及負二層機械補風(fēng)。一至二層商業(yè)設(shè)機械排煙，機械排煙量按最大防煙分區(qū)120M3/。不滿足自然排煙要求的內(nèi)走道設(shè)機械排煙系統(tǒng)。主樓防煙樓梯間、消防前室及合用前室分別設(shè)置正壓送風(fēng)。前室每層均設(shè)置常閉正壓送風(fēng)口，火災(zāi)時，自動開啟著火層及其上下層風(fēng)口；樓梯間每隔兩層設(shè)置一風(fēng)口，火災(zāi)時，自動開啟正壓風(fēng)機。樓梯間維持正壓50Pa，前室維持25Pa。通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)管在穿越防火分區(qū)處設(shè)置防煙防火閥。商業(yè)中廳設(shè)機械排煙兼排風(fēng)系統(tǒng)，中廳體積大于17000立方米，排煙量按換氣次數(shù)4次/小時計算。無外窗的商業(yè)倉庫設(shè)置機械排煙系統(tǒng)。第十章 節(jié)能環(huán)保措施一、建筑節(jié)能設(shè)計本設(shè)計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。 本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。二、電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補償裝置。空調(diào)單獨設(shè)置變壓器，非空調(diào)機組可以切除相關(guān)變壓器，降低變壓器空載損耗。采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。嚴格控制照明功率密度，滿足國家規(guī)范要求。三、暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。通風(fēng)機、空調(diào)器進出口設(shè)柔性短管。吊頂式風(fēng)機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。水泵、制冷機、空調(diào)器水管進出口均安裝可曲繞橡膠接頭。新風(fēng)機，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。第十一章 組織管理物業(yè)管理是小區(qū)的重要組成部分，一個居住環(huán)境良好的住宅小區(qū)必須具有完善的物業(yè)管理體系，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和安全保障。一、管理組織小區(qū)的物業(yè)管理機構(gòu)包括經(jīng)理室、辦公室、業(yè)務(wù)部等，其職能包括綠化、衛(wèi)生、安全、家庭服務(wù)等。經(jīng)理室是物業(yè)管理的中樞機構(gòu)，具有日常事務(wù)的決策權(quán)力。辦公室是在經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，處理公司各方面事務(wù)，協(xié)調(diào)企業(yè)職能機構(gòu)，業(yè)務(wù)關(guān)系的部門。業(yè)務(wù)部在經(jīng)理指揮下，為住宅小區(qū)提供全方位服務(wù)，負責(zé)物業(yè)管理所需材料的保管與分發(fā)領(lǐng)取。二、物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好、保障物業(yè)使用方便、安全。并按如下十個方面的要求實施：（一）按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；（六）做好物業(yè)維修、更新及其費收支的各項記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核；（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；（九）發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。此外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。第十二章 項目實施進度安排一、建設(shè)工期本項目根據(jù)工程建設(shè)工期定額規(guī)定并結(jié)合實際情況，建設(shè)工期確定為12個月。建設(shè)工期一般是指從擬建項目永久性工程開工之日，到項目全部建成投產(chǎn)或交付使用所需的全部時間。二、項目實施進度安排本工程的建設(shè)周期可分為項目前期、施工準(zhǔn)備、項目建設(shè)期三個階段。其中項目前期1個月，施工準(zhǔn)備1個月，項目建設(shè)期12個月，其中：土建工程施工9個月，項目總驗收1個月。各階段之間互相交叉，確保本工程自開工建設(shè)起12個月內(nèi)建成交付使用。三、項目實施進度表（橫線圖）序號工作階段時間（季）1234567891011121項目前期2設(shè)計及施工準(zhǔn)備3土建施工4竣工驗收第十三章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)：（1）安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價定額（2001年）；（2）外購材料、設(shè)備市場詢價（含運費）；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。（4）《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》（5）《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》（6）《**市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。（7）建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價[2002]10號文。（8）項目單位提供的有關(guān)資料。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過對**及周邊市場的調(diào)查，以質(zhì)量好，價格低，運距短，符合項目設(shè)計要求的原則進行，力求降低工程的直接費用；⑵建設(shè)單位管理費考慮項目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費用結(jié)合有關(guān)部門工程實例,按直接工程費的1%估算。⑸預(yù)備費按直接工程費用的6%估算。投資估算內(nèi)容：本工程建設(shè)投資由建筑工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息構(gòu)成。其中，建筑工程費形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)?；绢A(yù)備費、建設(shè)期利息，在項目論證階段為簡化計算方法，一并計入固定資產(chǎn)。建設(shè)建設(shè)資金估算 某城建設(shè)項目投資估算表 單位：萬元序號項 目分項投資1土地費用7002前期工程費1103基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費67564建筑安裝工程費4505公共配套設(shè)施建設(shè)費9256開發(fā)間接費1507管理費用1308銷售費用1009開發(fā)期稅費15010財務(wù)費用30511不可預(yù)見費224合 計10000二、資金籌措 本項目總投資10000萬元，全部投資由建設(shè)單位自籌。第十四章 經(jīng)濟效益分析一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅率（1）營業(yè)稅率：5%。（2）城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%。（3）教育附加按營業(yè)稅的4%。（4）‰。（5）‰。（6）所得稅率按利潤總額的25%。基準(zhǔn)收益率：ic=13%。項目計算期：4年（含建設(shè)期）。二、銷售收入估算銷售價格確定本項目竣工后即可銷售，根據(jù)**縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)近期房地產(chǎn)價格走勢，確定銷售價格如下：住宅按均價按2800元/ 平方米計算，商業(yè)用房按均價按5000元/ 平方米計算。 銷售收入確定（1）住宅銷售收入估算本項目住宅建筑面積45203平方米；住宅按均價按2800元/平方米計算。則住宅銷售收入﹦2800元/平方米45203平方米 ﹦。（2）商業(yè)用房銷售收入估算商業(yè)用房建筑總面積6015平方米，商業(yè)用房按均價按5000元/ 平方米計算。則商業(yè)用房銷售收入﹦5000元/平方米6015平方米 ﹦。項目總銷售收入﹦（1）﹢（2）﹦﹢﹦。三、總成本費用估算本項目總成本有下列項目構(gòu)成： 建造成本：項目建設(shè)投資攤?cè)敫髂暧嬋肟偝杀尽?銷售費用：按年銷售額的10%計取。 管理費用（含工資福利費支出）：按年銷售額的7%計取，分年計入銷售總成本。 開發(fā)成本； 期間費用（含資本化利息）。經(jīng)估算項目總成本費用：。四、項目財務(wù)效益分析項目利潤總額估算項目利潤總額﹦銷售總收入﹣總成本費用 ﹦﹣ ﹦3800萬元。稅收及附加估算本報告采用的各種稅費率見下表。稅費率表(％)稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進城市維護建設(shè)稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費經(jīng)估算項目稅收及附加1300萬元。凈利潤估算凈利潤﹦利潤總額﹣稅收及附加﹦3800萬元﹣1300萬元﹦2500萬元。五、盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)分析根據(jù)損益與利潤分配表與投資計劃與資金籌措表計算以下靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤率=凈利潤/總投資100% =2500萬元/10000萬元100% =25%銷售利潤率=凈利潤／銷售總額100% =2500萬元／15075萬元100% =%投資利稅率=利潤總額／全部投資100% =3800萬元／10000萬元100% =38%項目投資回收期（稅后）=全部投資／凈利潤﹢建設(shè)期 =10000萬元／2500萬元﹢1年 =6年經(jīng)計算，各項財務(wù)靜態(tài)指標(biāo)如下：總投資利潤率：25%；銷售利潤率：%；投資利稅率：38%；項目投資回收期（稅后，含建設(shè)期）：6年。從靜態(tài)指標(biāo)看，項目具有很強的獲利能力。六、不確定分析盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且房產(chǎn)售價按基準(zhǔn)方案所設(shè)，則當(dāng)利潤為零也即銷售收入等于總成本時，則項目剛能保本，根據(jù)用實際銷售量表示計算盈虧平衡點得出，％。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。從盈虧平衡分析，本項目是可行的。敏感性分析為了進一步測算項目抗風(fēng)險能力，現(xiàn)對建設(shè)投資和銷售收入做增加和減少5％的單因素變化分析，項目財務(wù)收益率（稅后）變化詳見下表《敏感性分析表》。表111 敏感性分析表 項 目基本方案投資變化銷售收入變化+5％5％+5％5％內(nèi)部收益率（％） 根據(jù)敏感性分析表，項目對建設(shè)投資、銷售收入的變化都比較敏感，尤其是建設(shè)投資的變化影響更大，但均遠高于13％的基準(zhǔn)收益率，項目有很強的抗風(fēng)險能力。七、財務(wù)評價結(jié)論 通過財務(wù)分析，項目在財務(wù)上是可行的。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。通過敏感性分析，項目有很強的抗風(fēng)險能力。第十五章 工 程 招 標(biāo)本項目是關(guān)系公共利益、公眾安全和公用事業(yè)項目，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須招標(biāo)。一、發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍是指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括勘察設(shè)計、施工、試運等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。二、招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的招標(biāo)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。本項目宜實行委托代理招標(biāo)，并由項目建設(shè)單位成立法定代表人為組長的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)同代理機構(gòu)完成項目招標(biāo)事宜。三、招標(biāo)方式招標(biāo)方式要分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)（直接委托）。公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施單位，投標(biāo)競爭激烈，因經(jīng)有利于將工程項目的建設(shè)任務(wù)交于可靠的承包商實施，并取得有競爭性的報價。但其缺點是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費用高。邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，被邀請單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進行投標(biāo)報價。四、招標(biāo)內(nèi)容本項目主要招標(biāo)內(nèi)容為：某城建設(shè)項目多層建筑、多層建筑工程、綠化工程、道路工程、防火工程、給排水工程等。第十六章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對本項目市場需求、建設(shè)方案、投資估算、財務(wù)評價等方面的反復(fù)論證，認為該項目建設(shè)符合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設(shè)計合理