【正文】 安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 60 條：違反本細(xì)則第三十條進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；違章裝修造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 對(duì)于第二種情況，物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活采用上述法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 律規(guī)定，作為我公司一定要按公司的有關(guān)流程，謹(jǐn)慎穩(wěn)妥辦事。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司是物業(yè)管理委托與被委托的關(guān)系，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第 14 條第 2 款：區(qū)主管部門(mén)應(yīng) 當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展工作。 從上述規(guī)定看，物業(yè)公司在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)是配合的角色，主要義務(wù)是知會(huì)有關(guān)部門(mén)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并配合籌備組工作，這個(gè)配合工作包括向籌備組推薦熱心公益事業(yè)、能公平公正對(duì)待甚至對(duì)現(xiàn)有物業(yè)抱有好感的業(yè)主作為業(yè)委會(huì)的候選人，提供場(chǎng)地、辦公條件，一定的物質(zhì)條件及維持秩序等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5． 3 業(yè)委會(huì)成立后的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)來(lái)源及標(biāo)準(zhǔn)？ 此前《深圳市業(yè)主委員會(huì)規(guī)則》規(guī)定業(yè)委會(huì)成立后的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)按所管理房產(chǎn)套數(shù)每年 5— 10 元的標(biāo)準(zhǔn)從管理費(fèi)中列支，但此規(guī)則在《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》生效后已廢止，新的規(guī)則又沒(méi)規(guī)定，也沒(méi)有法律可依據(jù)，因此一旦出現(xiàn)業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司提供運(yùn)作經(jīng)費(fèi)事宜，可參照已廢止的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商處理。業(yè)主委員會(huì)作任期屆滿前 2 個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委 員會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門(mén)和街道辦事處，同時(shí)開(kāi)展換屆選舉工作。 物業(yè)的使用 、 維護(hù)及日常管理中涉及的法律問(wèn)題 6． 1 房屋中業(yè)主專有部位的維修責(zé)任？毗連部位的維修責(zé)任？本體共用部位的維修責(zé)任？公用設(shè)備、設(shè)施的維修責(zé)任？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3３ 條 第３款： 自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3４條 第１款： 房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6． 2 物業(yè)管理用房來(lái)源及依據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 30 條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 6． 3 物業(yè)公司商業(yè)用房的來(lái)源及依據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 20 條第 1 款：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管理委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲不得超過(guò)六個(gè)月。 6． 4 相鄰權(quán)的法律依據(jù)及糾紛產(chǎn)生的原因？物業(yè)公司在糾紛中的法律地位及應(yīng)對(duì)措施是什么？ 《民法通則》第 83 條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。 依據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司不是相鄰權(quán)糾紛的當(dāng)事人，應(yīng)在業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛中（如滲水、漏水）處于公平公正的中立 地位，積極協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建設(shè)單位和環(huán)境保護(hù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定公開(kāi)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)信息，認(rèn)真聽(tīng)取公眾意見(jiàn)，接受公眾監(jiān)督。 第 39 條 環(huán)境保護(hù)部門(mén)認(rèn) 為必要時(shí)，可以對(duì)公眾意見(jiàn)進(jìn)行核實(shí)。 公民、法人或者其他組織認(rèn)為環(huán)境保護(hù)部門(mén)的審批決定侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 我司以前管理的某小區(qū)，因裙樓改變規(guī)劃設(shè)立餐飲業(yè)引起樓上業(yè) 主不交管理費(fèi)，我司起訴后，法院認(rèn)為我司沒(méi)盡到管理責(zé)任，判令業(yè)主只負(fù)擔(dān)一部分拖欠的管理費(fèi)，從這一判例也可以看出，國(guó)家對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立餐飲業(yè)是反對(duì)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6． 6 小區(qū)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬及停車(chē)費(fèi)的收取依據(jù)是什么？ 《物權(quán)法》出臺(tái)前，尚無(wú)法律明確規(guī)定小區(qū)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的歸屬，但目前深圳市的商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都約定，停車(chē)位歸發(fā)展商所有，因此， 在法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，應(yīng)按合同約定產(chǎn)權(quán)屬發(fā)展商所有。 即產(chǎn)權(quán)單位或者物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)上述規(guī)定，辦理許可證后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的管理單位因不履行本條例規(guī)定的職責(zé)或者因不符合停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)范而造成停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)受到損毀或者丟失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人身?yè)p害責(zé)任，首先應(yīng)區(qū)分在小區(qū)紅線內(nèi)和紅線外，即小區(qū)外的設(shè)施只要不是物業(yè)公司設(shè)置的，即不承擔(dān)責(zé)任；其次，小區(qū)內(nèi)若物業(yè)公司未盡到職責(zé)范圍內(nèi)的提醒、保護(hù)等義務(wù)，例如未在小區(qū)內(nèi)水池邊設(shè)警示標(biāo)志、未設(shè)置護(hù)欄等，即應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 承擔(dān)責(zé)任。 6． 9 小區(qū)內(nèi)高空拋物、懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí) 物業(yè)公司的法律責(zé)任？小區(qū)內(nèi)樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的責(zé)任？小區(qū)內(nèi)堆放物品滾落、滑 落或者堆放物倒塌致人損害的責(zé)任？ 《民法通則》第 126 條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。 對(duì)于懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí)，應(yīng)分清是業(yè)主私人房產(chǎn)部位還是物業(yè)的共用部位，前者物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，后者應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這里的關(guān)鍵是發(fā)生損害后立即固定證據(jù)，來(lái)證實(shí)是哪里的懸掛物、擱置物造成損 害，不能證實(shí)來(lái)自哪里，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案的司法解釋》第 16 條：下列情形，適用民法通則第 126 條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；（三）樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 例如美國(guó)夏威夷的一起椰子墜落傷人案之后，管理當(dāng)局就在椰子成熟前及時(shí)采摘。 物業(yè)管理服務(wù) 收 費(fèi) 7． 1 物業(yè)管理收費(fèi)酬金制與包干制的區(qū)別是什么？ 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第 9 條：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 7． 2 未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施 預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 42 條：已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7． 3 業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述 款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可 以采用停水、停電的方式催繳？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 45 條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。