【正文】 法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 對于第二種情況，物業(yè)公司可以根據(jù)實際情況，靈活采用上述法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 律規(guī)定，作為我公司一定要按公司的有關流程，謹慎穩(wěn)妥辦事。 第 14 條第 2 款：區(qū)主管部門應 當指導籌備組開展工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5． 3 業(yè)委會成立后的運作經(jīng)費來源及標準？ 此前《深圳市業(yè)主委員會規(guī)則》規(guī)定業(yè)委會成立后的運作經(jīng)費按所管理房產(chǎn)套數(shù)每年 5— 10 元的標準從管理費中列支，但此規(guī)則在《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》生效后已廢止，新的規(guī)則又沒規(guī)定，也沒有法律可依據(jù)，因此一旦出現(xiàn)業(yè)委會要求物業(yè)公司提供運作經(jīng)費事宜，可參照已廢止的標準協(xié)商處理。 物業(yè)的使用 、 維護及日常管理中涉及的法律問題 6． 1 房屋中業(yè)主專有部位的維修責任？毗連部位的維修責任？本體共用部位的維修責任？公用設備、設施的維修責任？ 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細則第 3３ 條 第３款： 自用部位的維修養(yǎng)護由業(yè)主實施并承擔費用，或委托物業(yè)管理公司組織實施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6． 2 物業(yè)管理用房來源及依據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理條例》第 30 條：建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 6． 4 相鄰權的法律依據(jù)及糾紛產(chǎn)生的原因？物業(yè)公司在糾紛中的法律地位及應對措施是什么？ 《民法通則》第 83 條：不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設單位和環(huán)境保護部門應當依照有關規(guī)定公開建設項目相關信息，認真聽取公眾意見，接受公眾監(jiān)督。 公民、法人或者其他組織認為環(huán)境保護部門的審批決定侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6． 6 小區(qū)停車場產(chǎn)權歸屬及停車費的收取依據(jù)是什么？ 《物權法》出臺前，尚無法律明確規(guī)定小區(qū)停車場產(chǎn)權的歸屬，但目前深圳市的商品房買賣合同一般都約定，停車位歸發(fā)展商所有，因此， 在法律沒有規(guī)定的情況下，應按合同約定產(chǎn)權屬發(fā)展商所有。 經(jīng)營性停車場的管理單位因不履行本條例規(guī)定的職責或者因不符合停車場管理規(guī)范而造成停車場內(nèi)的機動車受到損毀或者丟失的，應當依法承擔相應的賠償責任。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6． 9 小區(qū)內(nèi)高空拋物、懸掛物、擱置物墜落造成人身損害時 物業(yè)公司的法律責任？小區(qū)內(nèi)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的責任？小區(qū)內(nèi)堆放物品滾落、滑 落或者堆放物倒塌致人損害的責任？ 《民法通則》第 126 條規(guī)定：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 《最高人民法院關于審理人身損害賠償案的司法解釋》第 16 條：下列情形，適用民法通則第 126 條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；（三）樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理服務 收 費 7． 1 物業(yè)管理收費酬金制與包干制的區(qū)別是什么？ 《物業(yè)服務收費管理辦法》第 9 條：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 3 業(yè)主不交物業(yè)管理費、水費、電費、本體維修基金及上述 款項滯納金時物業(yè)公司是否可 以采用停水、停電的方式催繳？ 《物業(yè)管理條例》第 45 條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 7． 4 房產(chǎn)轉移或被拍賣時原業(yè)主拖欠的相關物業(yè)管理費應由誰 來承擔？ 業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用是一種債務，應該由轉賣或被拍賣房產(chǎn)的業(yè)主來承擔，但經(jīng)債權人同意（物業(yè)公司），也可約定由房產(chǎn)買受人承擔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8． 2 本體維修基金 （專項維修基金或住宅維修基金） 的收取依據(jù) 及標準是什么？ 《物業(yè)管理條例》第 54 條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金。 深圳市工商行政管理局（物價局）《深圳市住宅物業(yè)管理收費指導標準》規(guī)定： 住宅（房屋）本體維修基金（房屋保修期內(nèi)不得征收 ，征收標準：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積 元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 勞動爭議中常見的問題 公司的規(guī)章制度與勞動法規(guī)之間的關系？能否以勞動者嚴重違反規(guī)章制度辭退勞動者？ 《最高人民法院法院關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋》（一）第 19 條：用人單位根據(jù)《勞動法》第四條之規(guī)定，通過民主程序制定的規(guī)章制度 ，不違反國家法律、行政法規(guī)及政策規(guī)定，并已向勞動者公示的，可以作為人民法院審理勞動爭議案件的依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。用人單位不能證明的，勞動者主張權利之日為勞動爭議發(fā)生之日。 從以上規(guī)定可以看出，“勞動爭議發(fā)生之日”的界定進一步明確，加重了用人單位舉證責任，賦予勞動者勞動爭議發(fā)生日主張權。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā)生上述工傷情形時，作為用人單位應立即將受傷人員送附近與社保機構簽訂服務協(xié)議的醫(yī)療機構，情況緊急時可以先到就近 的醫(yī)療機構急救；疑似職業(yè)病或者患職業(yè)病的，用人單位應當及時送省級衛(wèi)生行政部門指定的醫(yī)療機構診斷治療，并及時保存和固定證據(jù)，按照有關規(guī)定使勞動者享受工傷保險待遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。究竟應當適用哪個法律規(guī)定 ?勞動合同期滿終止，員工是否仍享有經(jīng)濟補償 ？ 在代理勞動爭議案件過程中， 深圳 市各級勞動爭議仲裁委員會和人民法院普遍是適用原勞動部《意見》的規(guī)定，不支持勞動合同期滿的員工要求用人單位支付經(jīng)濟補償金的請求的。 例如金地工業(yè)區(qū)的某工業(yè)廠房的失火案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 所有以公司、分公司或管理處名義對外簽定的合同必須走合同評審程序，供水、供電部門簽定的格式合同除外，但須經(jīng)業(yè)務主管領導及相關業(yè)務部門審批。合同談判應由相關業(yè)務部門、管理處或分公司（下稱“各業(yè)務機構”）派出具有相關業(yè)務知識的人員參與合同的談判。 合同評審的業(yè)務申報部門提交 合同評審表 及合同草 案前，如對方是公司法人，應要求對方提交以下資料： 經(jīng)年審的營業(yè)執(zhí)照； 涉及資質要求的資質證書，特種操作上崗證； 合同經(jīng)辦人的授權委托書； 法人代表證明書； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對方法定代表人（老板），經(jīng)辦人的名片或其它注明聯(lián)系方式的資料； 屬經(jīng)招標而訂立的合同，應附招標的有關原始資料。 業(yè)務申報部門提交的合同文本，對方是公司法人，且涉及我公司付款的，合同文本落款處須有對方的單位全稱、開戶行、銀行帳號等資料，審查過程中財務部門發(fā)現(xiàn)不符合要求的，有權要求業(yè)務申報部門補充資料或退回重新