【正文】 法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 對(duì)于第二種情況，物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活采用上述法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 律規(guī)定，作為我公司一定要按公司的有關(guān)流程，謹(jǐn)慎穩(wěn)妥辦事。 第 14 條第 2 款：區(qū)主管部門應(yīng) 當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5． 3 業(yè)委會(huì)成立后的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)來源及標(biāo)準(zhǔn)？ 此前《深圳市業(yè)主委員會(huì)規(guī)則》規(guī)定業(yè)委會(huì)成立后的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)按所管理房產(chǎn)套數(shù)每年 5— 10 元的標(biāo)準(zhǔn)從管理費(fèi)中列支，但此規(guī)則在《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》生效后已廢止，新的規(guī)則又沒規(guī)定，也沒有法律可依據(jù)，因此一旦出現(xiàn)業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司提供運(yùn)作經(jīng)費(fèi)事宜，可參照已廢止的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商處理。 物業(yè)的使用 、 維護(hù)及日常管理中涉及的法律問題 6． 1 房屋中業(yè)主專有部位的維修責(zé)任？毗連部位的維修責(zé)任？本體共用部位的維修責(zé)任？公用設(shè)備、設(shè)施的維修責(zé)任？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3３ 條 第３款： 自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6． 2 物業(yè)管理用房來源及依據(jù)是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 30 條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。 6． 4 相鄰權(quán)的法律依據(jù)及糾紛產(chǎn)生的原因？物業(yè)公司在糾紛中的法律地位及應(yīng)對(duì)措施是什么？ 《民法通則》第 83 條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)單位和環(huán)境保護(hù)部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定公開建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)信息，認(rèn)真聽取公眾意見，接受公眾監(jiān)督。 公民、法人或者其他組織認(rèn)為環(huán)境保護(hù)部門的審批決定侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6． 6 小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬及停車費(fèi)的收取依據(jù)是什么？ 《物權(quán)法》出臺(tái)前，尚無法律明確規(guī)定小區(qū)停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的歸屬，但目前深圳市的商品房買賣合同一般都約定，停車位歸發(fā)展商所有，因此， 在法律沒有規(guī)定的情況下，應(yīng)按合同約定產(chǎn)權(quán)屬發(fā)展商所有。 經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的管理單位因不履行本條例規(guī)定的職責(zé)或者因不符合停車場(chǎng)管理規(guī)范而造成停車場(chǎng)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車受到損毀或者丟失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6． 9 小區(qū)內(nèi)高空拋物、懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí) 物業(yè)公司的法律責(zé)任？小區(qū)內(nèi)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的責(zé)任？小區(qū)內(nèi)堆放物品滾落、滑 落或者堆放物倒塌致人損害的責(zé)任？ 《民法通則》第 126 條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案的司法解釋》第 16 條：下列情形，適用民法通則第 126 條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；（三）樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理服務(wù) 收 費(fèi) 7． 1 物業(yè)管理收費(fèi)酬金制與包干制的區(qū)別是什么？ 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第 9 條：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 3 業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、本體維修基金及上述 款項(xiàng)滯納金時(shí)物業(yè)公司是否可 以采用停水、停電的方式催繳？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 45 條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 7． 4 房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或被拍賣時(shí)原業(yè)主拖欠的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰 來承擔(dān)？ 業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用是一種債務(wù)，應(yīng)該由轉(zhuǎn)賣或被拍賣房產(chǎn)的業(yè)主來承擔(dān)，但經(jīng)債權(quán)人同意（物業(yè)公司），也可約定由房產(chǎn)買受人承擔(dān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8． 2 本體維修基金 （專項(xiàng)維修基金或住宅維修基金） 的收取依據(jù) 及標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 54 條：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。 深圳市工商行政管理局（物價(jià)局）《深圳市住宅物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定： 住宅（房屋）本體維修基金（房屋保修期內(nèi)不得征收 ，征收標(biāo)準(zhǔn)：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積 元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 勞動(dòng)爭(zhēng)議中常見的問題 公司的規(guī)章制度與勞動(dòng)法規(guī)之間的關(guān)系？能否以勞動(dòng)者嚴(yán)重違反規(guī)章制度辭退勞動(dòng)者？ 《最高人民法院法院關(guān)于審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件適用法律若干問題的解釋》（一）第 19 條：用人單位根據(jù)《勞動(dòng)法》第四條之規(guī)定，通過民主程序制定的規(guī)章制度 ，不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)及政策規(guī)定，并已向勞動(dòng)者公示的，可以作為人民法院審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件的依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。用人單位不能證明的，勞動(dòng)者主張權(quán)利之日為勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生之日。 從以上規(guī)定可以看出，“勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生之日”的界定進(jìn)一步明確，加重了用人單位舉證責(zé)任，賦予勞動(dòng)者勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生日主張權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)生上述工傷情形時(shí)，作為用人單位應(yīng)立即將受傷人員送附近與社保機(jī)構(gòu)簽訂服務(wù)協(xié)議的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，情況緊急時(shí)可以先到就近 的醫(yī)療機(jī)構(gòu)急救；疑似職業(yè)病或者患職業(yè)病的，用人單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)送省級(jí)衛(wèi)生行政部門指定的醫(yī)療機(jī)構(gòu)診斷治療，并及時(shí)保存和固定證據(jù)，按照有關(guān)規(guī)定使勞動(dòng)者享受工傷保險(xiǎn)待遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。究竟應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè)法律規(guī)定 ?勞動(dòng)合同期滿終止，員工是否仍享有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ？ 在代理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件過程中， 深圳 市各級(jí)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)和人民法院普遍是適用原勞動(dòng)部《意見》的規(guī)定，不支持勞動(dòng)合同期滿的員工要求用人單位支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的請(qǐng)求的。 例如金地工業(yè)區(qū)的某工業(yè)廠房的失火案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所有以公司、分公司或管理處名義對(duì)外簽定的合同必須走合同評(píng)審程序，供水、供電部門簽定的格式合同除外，但須經(jīng)業(yè)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)業(yè)務(wù)部門審批。合同談判應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)部門、管理處或分公司（下稱“各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)”）派出具有相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的人員參與合同的談判。 合同評(píng)審的業(yè)務(wù)申報(bào)部門提交 合同評(píng)審表 及合同草 案前，如對(duì)方是公司法人，應(yīng)要求對(duì)方提交以下資料： 經(jīng)年審的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 涉及資質(zhì)要求的資質(zhì)證書，特種操作上崗證； 合同經(jīng)辦人的授權(quán)委托書； 法人代表證明書； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)方法定代表人（老板），經(jīng)辦人的名片或其它注明聯(lián)系方式的資料； 屬經(jīng)招標(biāo)而訂立的合同，應(yīng)附招標(biāo)的有關(guān)原始資料。 業(yè)務(wù)申報(bào)部門提交的合同文本，對(duì)方是公司法人，且涉及我公司付款的，合同文本落款處須有對(duì)方的單位全稱、開戶行、銀行帳號(hào)等資料，審查過程中財(cái)務(wù)部門發(fā)現(xiàn)不符合要求的，有權(quán)要求業(yè)務(wù)申報(bào)部門補(bǔ)充資料或退回重新