【正文】 二、 物業(yè)管理過程中常見 的法律問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 3． 1 發(fā)展商的保修義務(wù)是什么？ 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 40 條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從上述規(guī)定看，物業(yè)公司在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)是配合的角色，主要義務(wù)是知會(huì)有關(guān)部門召開業(yè)主大會(huì)，并配合籌備組工作，這個(gè)配合工作包括向籌備組推薦熱心公益事業(yè)、能公平公正對(duì)待甚至對(duì)現(xiàn)有物業(yè)抱有好感的業(yè)主作為業(yè)委會(huì)的候選人，提供場(chǎng)地、辦公條件，一定的物質(zhì)條件及維持秩序等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 39 條 環(huán)境保護(hù)部門認(rèn) 為必要時(shí)，可以對(duì)公眾意見進(jìn)行核實(shí)。 作為物業(yè)公司來說，應(yīng)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人身損害責(zé)任，首先應(yīng)區(qū)分在小區(qū)紅線內(nèi)和紅線外，即小區(qū)外的設(shè)施只要不是物業(yè)公司設(shè)置的，即不承擔(dān)責(zé)任；其次，小區(qū)內(nèi)若物業(yè)公司未盡到職責(zé)范圍內(nèi)的提醒、保護(hù)等義務(wù)，例如未在小區(qū)內(nèi)水池邊設(shè)警示標(biāo)志、未設(shè)置護(hù)欄等，即應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 例如美國(guó)夏威夷的一起椰子墜落傷人案之后，管理當(dāng)局就在椰子成熟前及時(shí)采摘。 物業(yè)專項(xiàng)維修基金 8． 1 公用設(shè)施專用基金的來源 、用途及 及依據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理 條例》第 45 條：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8． 3 上述二基金的 用途及使用程序是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 52 條： 住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽取所有維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見。 工傷是如何 認(rèn) 定的？工傷后 用人單位 采取的處理措施 ？ 《工傷保險(xiǎn)條例》第 14 條規(guī)定：職工有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷：（ 一 ） 在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時(shí)間前后在工作場(chǎng)所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或者收尾性工作受到事故傷害的；（三）在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)因履行工作職責(zé)受到暴力等意外傷害的；（四）患職業(yè)病的；（五）因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到機(jī)動(dòng)車事故傷害的；（七）法律、行政法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四 、 物業(yè) 公司 資料 、 證據(jù) 及時(shí)收集 、 保存的法律意義？ 這類資料包括業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、業(yè)主公約、業(yè)主身份證明、收樓書、代收水電費(fèi)合同等，這些資料對(duì)將來部分業(yè)主拖欠相關(guān)費(fèi)用、違規(guī)裝修、財(cái)產(chǎn)人身損害賠償都有非常重要的意義，一定要及時(shí)收集，妥善保管。起草合同文本必須如實(shí)、全面反映雙方的權(quán)利及義務(wù)內(nèi)容、違約責(zé)任清楚、爭(zhēng)議解決方式明確，合同用語規(guī)范。 五、 存檔 合同經(jīng)雙方蓋章簽定完畢，由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)在 3 個(gè)工作日內(nèi)將合同文本 及相關(guān)所附資料原件交公司檔案室保管，檔案室蓋入檔章后將合同文本復(fù)印兩份，分別交業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部作為執(zhí)行依據(jù)。合同簽訂前，合同經(jīng)辦人應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)合同對(duì)方的主體資格、經(jīng)營(yíng)狀況、技術(shù)裝備及經(jīng)營(yíng)信譽(yù)等情 況進(jìn)行調(diào)查了解，以確保合同得以順利履行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（三）勞動(dòng)關(guān)系解除或者終止后產(chǎn)生的支付工資、 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、福利待遇等爭(zhēng)議，勞動(dòng)者能夠證明用人單位承諾支付的時(shí)間為解除或者終止勞動(dòng)關(guān)系后的具體日期的，用人單位承諾支付之日為勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生之日。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上規(guī)定可以看出，供水、供電單位與業(yè)主之間是供應(yīng)水、電的合同關(guān)系，若出現(xiàn)用水、用電沒有抄表到戶情況時(shí)，物業(yè)公司也只是作為上述公用事業(yè)單位的委托單位代為收取費(fèi)用，與業(yè)主之間只是一種代收代付費(fèi)用的關(guān)系，若業(yè)主出現(xiàn)不交水、電費(fèi)的情況，物業(yè)公司應(yīng)利用合法的渠道解決，而不能采用停水、停電等侵權(quán)的形式追討 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 即產(chǎn)權(quán)單位或者物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)上述規(guī)定，辦理許可證后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3４條 第１款： 房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司是物業(yè)管理委托與被委托的關(guān)系，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第 6 條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 物業(yè)管理法 規(guī)及適用 行政法 規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 廣東省 地方性 法規(guī)： 《 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 深圳市地方法規(guī)：《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 》 國(guó)務(wù)院 部門 規(guī)章：《 物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 》 、《 物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 》、《 物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 》、《 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知 》、《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》、 關(guān)于印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》 、 《 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知 》、《 關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問題的通知》的通知 》、《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù) 管理規(guī)定 》 深圳市政府規(guī)章： 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則 、《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 》 法律的適用：憲法效力高于一切法律、法規(guī) 、規(guī)章 ，法律效力高于行行政法規(guī)、地方法規(guī)、規(guī)章， 地方法規(guī)高于本級(jí)和下級(jí)政府規(guī)章，經(jīng)濟(jì)物區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對(duì) 法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本特區(qū)內(nèi)適用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 30 條：業(yè)主、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5． 2 物業(yè)公司在召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)委會(huì)時(shí)的法律地位及應(yīng) 盡的義務(wù)是什么？ 《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第 13 條：業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就后 60 日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3７ 條 ：住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的維修責(zé)任人為管委會(huì)。 據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》 第 30 條 公眾對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 6． 7 小區(qū)停車場(chǎng)車輛丟失的法律責(zé)任物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)？ 《 深圳市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例 》 第 45 條 ： 停車場(chǎng)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車受到損害或 者丟失的，機(jī)動(dòng)車所有人可以向機(jī)動(dòng)車投保的保險(xiǎn)公司要求賠償，停車場(chǎng)管理單位應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)