【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲不得超過(guò)六個(gè)月。 第 3 款：《條例》實(shí)施前入住的住宅區(qū)，原 來(lái)沒(méi)有辦公用房和商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補(bǔ)建，按規(guī)劃不能補(bǔ)建的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與管委會(huì)協(xié)商以其它方式等價(jià)補(bǔ)償。 6． 4 相鄰權(quán)的法律依據(jù)及糾紛產(chǎn)生的原因？物業(yè)公司在糾紛中的法律地位及應(yīng)對(duì)措施是什么？ 《民法通則》第 83 條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，陪償損失。 依據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司不是相鄰權(quán)糾紛的當(dāng)事人，應(yīng)在業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛中（如滲水、漏水）處于公平公正的中立 地位，積極協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾。 6． 5 小區(qū)內(nèi)禁止餐飲業(yè)及其它產(chǎn)生污染的項(xiàng)目的政策、法律依 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》 第 30 條 公眾對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 建設(shè)單位和環(huán)境保護(hù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定公開(kāi)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)信息，認(rèn)真聽(tīng)取公眾意見(jiàn)，接受公眾監(jiān)督。 第 38 條 在住宅區(qū)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、醫(yī)院等環(huán)境敏感區(qū)域，設(shè)立可能產(chǎn)生油煙、惡臭、噪聲、振動(dòng)、熱污染或者其他污染的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就污染防治方案征求項(xiàng)目所在地有關(guān)單位和居民意見(jiàn)。 第 39 條 環(huán)境保護(hù)部門(mén)認(rèn) 為必要時(shí)，可以對(duì)公眾意見(jiàn)進(jìn)行核實(shí)。 對(duì)公眾提出的各種意見(jiàn)，環(huán)境保護(hù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究，必要時(shí)予以說(shuō)明。 公民、法人或者其他組織認(rèn)為環(huán)境保護(hù)部門(mén)的審批決定侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 從以上規(guī)定可以看出，對(duì)于在小區(qū)內(nèi)設(shè)立的污染項(xiàng)目，作為公眾有知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)，提起行政訴訟權(quán)，可以在出現(xiàn)污染項(xiàng)目時(shí)依法保護(hù)自己的合法權(quán)益，而國(guó)家的法律和政策也是反對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立可能產(chǎn)生環(huán)境污染的項(xiàng)目，以免引起業(yè)主的投訴或起訴。 我司以前管理的某小區(qū)，因裙樓改變規(guī)劃設(shè)立餐飲業(yè)引起樓上業(yè) 主不交管理費(fèi)，我司起訴后，法院認(rèn)為我司沒(méi)盡到管理責(zé)任，判令業(yè)主只負(fù)擔(dān)一部分拖欠的管理費(fèi)，從這一判例也可以看出，國(guó)家對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立餐飲業(yè)是反對(duì)的。 再如某物業(yè)公司管理的一小區(qū)，發(fā)展商的商業(yè)管理公司允許裙樓商場(chǎng)在業(yè)主房產(chǎn)下面的公共樓道內(nèi)安裝大型空調(diào)，引起業(yè)主投訴、起訴，最后幾家侵權(quán)單位含物業(yè)公司拆除了空調(diào)，向業(yè)主賠禮道謙， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 才了結(jié)了該糾紛。 6． 6 小區(qū)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬及停車(chē)費(fèi)的收取依據(jù)是什么？ 《物權(quán)法》出臺(tái)前，尚無(wú)法律明確規(guī)定小區(qū)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的歸屬，但目前深圳市的商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都約定，停車(chē)位歸發(fā)展商所有，因此， 在法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，應(yīng)按合同約定產(chǎn)權(quán)屬發(fā)展商所有。 《 深圳市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例 》 第 42 條 ： 住宅區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理單位收取停放服務(wù)費(fèi)的，管理單位應(yīng)當(dāng)按照本條例第三章的規(guī)定辦理《深圳市經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)許可證》。 即產(chǎn)權(quán)單位或者物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)上述規(guī)定，辦理許可證后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 6． 7 小區(qū)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛丟失的法律責(zé)任物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)？ 《 深圳市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例 》 第 45 條 ： 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)受到損害或 者丟失的，機(jī)動(dòng)車(chē)所有人可以向機(jī)動(dòng)車(chē)投保的保險(xiǎn)公司要求賠償，停車(chē)場(chǎng)管理單位應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。 經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)的管理單位因不履行本條例規(guī)定的職責(zé)或者因不符合停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)范而造成停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)受到損毀或者丟失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 6． 8 小區(qū)內(nèi)設(shè)施造成人身?yè)p害時(shí)物業(yè)公司的法律責(zé)任？ 《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案的司法解釋》第 6 條：從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任 的，人民法院應(yīng)予支持。 作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人身?yè)p害責(zé)任，首先應(yīng)區(qū)分在小區(qū)紅線內(nèi)和紅線外，即小區(qū)外的設(shè)施只要不是物業(yè)公司設(shè)置的，即不承擔(dān)責(zé)任；其次，小區(qū)內(nèi)若物業(yè)公司未盡到職責(zé)范圍內(nèi)的提醒、保護(hù)等義務(wù)，例如未在小區(qū)內(nèi)水池邊設(shè)警示標(biāo)志、未設(shè)置護(hù)欄等，即應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 承擔(dān)責(zé)任。 例如深圳龍崗區(qū)某花園邊的水池淹死三小孩案件，因水池在小區(qū)紅線外，法院判決物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。 6． 9 小區(qū)內(nèi)高空拋物、懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí) 物業(yè)公司的法律責(zé)任？小區(qū)內(nèi)樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的責(zé)任？小區(qū)內(nèi)堆放物品滾落、滑 落或者堆放物倒塌致人損害的責(zé)任？ 《民法通則》第 126 條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。 對(duì)于高空拋物，拋物人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司雖不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但也應(yīng)在公益廣告中或公告欄宣傳高空拋物的危害。 對(duì)于懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí)，應(yīng)分清是業(yè)主私人房產(chǎn)部位還是物業(yè)的共用部位，前者物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，后者應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這里的關(guān)鍵是發(fā)生損害后立即固定證據(jù)，來(lái)證實(shí)是哪里的懸掛物、擱置物造成損 害，不能證實(shí)來(lái)自哪里，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。例如，我公司管理的某小區(qū)發(fā)生一起玻璃墜落致人傷害案，因案發(fā)當(dāng)時(shí)沒(méi)有固定證據(jù)，事隔兩年后法院不能查明事實(shí)，就依法判令與該損害有關(guān)的七家單位（包括我司）共同承擔(dān)連帶責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案的司法解釋》第 16 條：下列情形，適用民法通則第 126 條的規(guī)定，由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；（三）樹(shù)木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的。 作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)就要管好小區(qū)內(nèi)的堆放物品 ，特別是正入伙期間尤其要注意，小區(qū)內(nèi)的樹(shù)木要注意在暴風(fēng)雨天氣的管理，以免傷人， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 另外果實(shí)要及時(shí)采摘。 例如美國(guó)夏威夷的一起椰子墜落傷人案之后，管理當(dāng)局就在椰子成熟前及時(shí)采摘。 6． 10 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到犯罪行為人身侵害或業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn) 被盜時(shí)物業(yè)公司的法律責(zé)任？ 毫無(wú)疑問(wèn)，刑事責(zé)任及民事責(zé)任應(yīng)由兇手承擔(dān)，但民事賠償?shù)倪B帶責(zé)任物業(yè)公司要不要承擔(dān)哪？這要分具體情況，但只要物業(yè)公司盡到了出入登記、巡邏、監(jiān)控等責(zé)任，一般就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 物業(yè)管理服務(wù) 收 費(fèi) 7． 1 物業(yè)管理收費(fèi)酬金制與包干制的區(qū)別是什么？ 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第 9 條：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余