【正文】 料近千個(gè)。 3． 2 物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)的注意事項(xiàng) 有哪些 ? 3． 2． 1 接管條件： 1） 、住宅區(qū)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 6 條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 60 條：違反本細(xì)則第三十條進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；違章裝修造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司是物業(yè)管理委托與被委托的關(guān)系，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3４條 第１款： 房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。 6． 3 物業(yè)公司商業(yè)用房的來(lái)源及依據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 20 條第 1 款：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管理委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲不得超過(guò)六個(gè)月。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司以前管理的某小區(qū)，因裙樓改變規(guī)劃設(shè)立餐飲業(yè)引起樓上業(yè) 主不交管理費(fèi)，我司起訴后，法院認(rèn)為我司沒(méi)盡到管理責(zé)任，判令業(yè)主只負(fù)擔(dān)一部分拖欠的管理費(fèi)，從這一判例也可以看出，國(guó)家對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立餐飲業(yè)是反對(duì)的。 即產(chǎn)權(quán)單位或者物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)上述規(guī)定，辦理許可證后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 承擔(dān)責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 2 未入伙業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些措施 預(yù)防在追收時(shí)陷入被動(dòng)？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 42 條：已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 從以上規(guī)定可以看出，供水、供電單位與業(yè)主之間是供應(yīng)水、電的合同關(guān)系，若出現(xiàn)用水、用電沒(méi)有抄表到戶情況時(shí)，物業(yè)公司也只是作為上述公用事業(yè)單位的委托單位代為收取費(fèi)用，與業(yè)主之間只是一種代收代付費(fèi)用的關(guān)系，若業(yè)主出現(xiàn)不交水、電費(fèi)的情況，物業(yè)公司應(yīng)利用合法的渠道解決，而不能采用停水、停電等侵權(quán)的形式追討 。 當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所以， 在公司規(guī)章制度具備上述條件的情況下，若勞動(dòng)者存在嚴(yán)重違反規(guī)章制度的情況下，可以依據(jù)勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定解除合同，但這一規(guī)定適用是有嚴(yán)格程序的，要具備充分證據(jù)，作為公 司的管理者要慎重使用這一規(guī)定。（三）勞動(dòng)關(guān)系解除或者終止后產(chǎn)生的支付工資、 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、福利待遇等爭(zhēng)議，勞動(dòng)者能夠證明用人單位承諾支付的時(shí)間為解除或者終止勞動(dòng)關(guān)系后的具體日期的，用人單位承諾支付之日為勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生之日。 規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷的其他情形。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。合同簽訂前，合同經(jīng)辦人應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)合同對(duì)方的主體資格、經(jīng)營(yíng)狀況、技術(shù)裝備及經(jīng)營(yíng)信譽(yù)等情 況進(jìn)行調(diào)查了解，以確保合同得以順利履行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、 存檔 合同經(jīng)雙方蓋章簽定完畢，由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)在 3 個(gè)工作日內(nèi)將合同文本 及相關(guān)所附資料原件交公司檔案室保管，檔案室蓋入檔章后將合同文本復(fù)印兩份，分別交業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部作為執(zhí)行依據(jù)。 網(wǎng)絡(luò)傳簽的合同文本，同樣須對(duì)方提交上述資料，由業(yè)務(wù)申報(bào)部門對(duì)提交資料進(jìn)行初審，具備上述資料后方能上報(bào)。起草合同文本必須如實(shí)、全面反映雙方的權(quán)利及義務(wù)內(nèi)容、違約責(zé)任清楚、爭(zhēng)議解決方式明確，合同用語(yǔ)規(guī)范。 禁止未經(jīng)過(guò)合同評(píng)審而擅自對(duì)外簽訂合同或加蓋公司、分公司、管理處的印章。 四 、 物業(yè) 公司 資料 、 證據(jù) 及時(shí)收集 、 保存的法律意義？ 這類資料包括業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、業(yè)主公約、業(yè)主身份證明、收樓書(shū)、代收水電費(fèi)合同等，這些資料對(duì)將來(lái)部分業(yè)主拖欠相關(guān)費(fèi)用、違規(guī)裝修、財(cái)產(chǎn)人身?yè)p害賠償都有非常重要的意義，一定要及時(shí)收集，妥善保管。但《勞動(dòng)部關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國(guó)勞動(dòng) 法 若干問(wèn)題的意見(jiàn)》 (屬部門規(guī)章，下稱《意見(jiàn)》 )第 38 條卻規(guī)定：勞動(dòng)合同期滿或者當(dāng)事人約定的勞動(dòng)合同終止條件出現(xiàn)，勞動(dòng)合同即行終止，用人單位可以不支付勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金；國(guó)家另有規(guī)定的，可以從其規(guī)定。 工傷是如何 認(rèn) 定的？工傷后 用人單位 采取的處理措施 ？ 《工傷保險(xiǎn)條例》第 14 條規(guī)定：職工有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為工傷：（ 一 ） 在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時(shí)間前后在工作場(chǎng)所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預(yù)備性或者收尾性工作受到事故傷害的；（三）在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)因履行工作職責(zé)受到暴力等意外傷害的；（四）患職業(yè)病的；（五）因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到機(jī)動(dòng)車事故傷害的；（七）法律、行政法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 3 上述二基金的 用途及使用程序是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 52 條： 住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽(tīng)取所有維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn)。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 49 條：住宅區(qū)竣工交付使用一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還。 物業(yè)專項(xiàng)維修基金 8． 1 公用設(shè)施專用基金的來(lái)源 、用途及 及依據(jù)是什么？ 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理 條例》第 45 條：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 例如美國(guó)夏威夷的一起椰子墜落傷人案之后，管理當(dāng)局就在椰子成熟前及時(shí)采摘。 對(duì)于懸掛物、擱置物墜落造成人身?yè)p害時(shí)，應(yīng)分清是業(yè)主私人房產(chǎn)部位還是物業(yè)的共用部位，前者物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任，后者應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，這里的關(guān)鍵是發(fā)生損害后立即固定證據(jù)，來(lái)證實(shí)是哪里的懸掛物、擱置物造成損 害，不能證實(shí)來(lái)自哪里，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人身?yè)p害責(zé)任，首先應(yīng)區(qū)分在小區(qū)紅線內(nèi)和紅線外，即小區(qū)外的設(shè)施只要不是物業(yè)公司設(shè)置的，即不承擔(dān)責(zé)任；其次，小區(qū)內(nèi)若物業(yè)公司未盡到職責(zé)范圍內(nèi)的提醒、保護(hù)等義務(wù)，例如未在小區(qū)內(nèi)水池邊設(shè)警示標(biāo)志、未設(shè)置護(hù)欄等，即應(yīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 39 條 環(huán)境保護(hù)部門認(rèn) 為必要時(shí)，可以對(duì)公眾意見(jiàn)進(jìn)行核實(shí)。 依據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司不是相鄰權(quán)糾紛的當(dāng)事人，應(yīng)在業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛中（如滲水、漏水）處于公平公正的中立 地位，積極協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。業(yè)主委員會(huì)作任期屆滿前 2 個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委 員會(huì)和物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)報(bào)告區(qū)主管部門和街道辦事處，同時(shí)開(kāi)展換屆選舉工作。 從上述規(guī)定看，物