【正文】 多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 6 條：裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗。 劃、設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范的要求； 2） 、住宅區(qū)經(jīng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全； 3） 、有符合規(guī)定的住宅區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)資金、物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房； 4） 、住宅區(qū)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并 經(jīng)有關(guān)管理部門驗(yàn)收合格； 5） 、建筑渣土、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑等全部清理完畢； 6） 、住宅區(qū)依據(jù)規(guī)劃分期建設(shè)，部分建成并具備使用功能移交物業(yè)管理的，在建成部分與建部分之間已采取安全隔離措施。 3． 2 物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)的注意事項(xiàng) 有哪些 ? 3． 2． 1 接管條件： 1） 、住宅區(qū)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 3． 1 發(fā)展商的保修義務(wù)是什么？ 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 40 條：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該項(xiàng)工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約 2． 1 前期物業(yè)管理 階段 的時(shí) 間是如何界定的？ 現(xiàn)有物業(yè)管理法規(guī)并未對(duì)前期物業(yè)管理的開(kāi)始時(shí)間作出明確規(guī)定，但一般認(rèn)為前期物業(yè)管理應(yīng)從業(yè)主入伙前開(kāi)始，終于 首屆業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)， 此后的階段即被稱之為物業(yè)管理階段。 物業(yè)管理權(quán)的取得 1． 1 小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的取得方式是什么？ 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 24 條：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 二、 物業(yè)管理過(guò)程中常見(jiàn) 的法律問(wèn)題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 法律培訓(xùn)講義 一、物業(yè)管理法規(guī)及適用 二、物業(yè)管理 過(guò)程中常見(jiàn)的法律問(wèn)題 物業(yè)管理權(quán)的取得； 前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約； 物業(yè)的接管驗(yàn)收； 入伙及裝修管理； 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)； 物業(yè)的使用與維護(hù) 及日常管理中涉及的法律問(wèn)題 ； 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)； 物業(yè) 專項(xiàng)維修資金 三、勞動(dòng)爭(zhēng)議中常見(jiàn)的問(wèn)題 四、 物業(yè) 公司 資料、證據(jù)及時(shí)收集、保存的法律意義 五、公司合同評(píng)審的規(guī)章制度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 物業(yè)管理法 規(guī)及適用 行政法 規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》 廣東省 地方性 法規(guī)： 《 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 深圳市地方法規(guī)：《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 》 國(guó)務(wù)院 部門 規(guī)章：《 物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法 》 、《 物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 》、《 物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法 》、《 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知 》、《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》、 關(guān)于印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》 、 《 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知 》、《 關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知 》、《 建設(shè)部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知 》、《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù) 管理規(guī)定 》 深圳市政府規(guī)章： 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則 、《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 》 法律的適用：憲法效力高于一切法律、法規(guī) 、規(guī)章 ，法律效力高于行行政法規(guī)、地方法規(guī)、規(guī)章， 地方法規(guī)高于本級(jí)和下級(jí)政府規(guī)章，經(jīng)濟(jì)物區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對(duì) 法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本特區(qū)內(nèi)適用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住 宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2． 2 業(yè)委會(huì) 與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同的法律地位？此前物 業(yè)公司與發(fā)展商簽訂的前期物業(yè)管理合同及物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同的效力？ 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，這一合同對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)公司具有法律約束力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其它項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 2． 接管驗(yàn)收內(nèi)容： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進(jìn)行查驗(yàn)。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 30 條：業(yè)主、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 承租人和其它非業(yè)主使用人對(duì)房屋本體自用部位及 設(shè)施進(jìn)行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得破壞房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面和通道。 這應(yīng)當(dāng)分兩種情況 只有個(gè)別業(yè)主能進(jìn)入使用的公共部位，如二樓平臺(tái)，業(yè)主地下室； 業(yè)主均可進(jìn)入的公共部位，如花園； 對(duì)于第一種情況，因上述規(guī)定有不一致的地主，國(guó)家條例沒(méi)有規(guī)定物業(yè)公司有權(quán)恢復(fù)原狀，廣東 省、深圳市的規(guī)定有，在這里按《立法法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家規(guī)定，并且物業(yè)公司沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，實(shí)際上不可能進(jìn)入業(yè)主家里恢復(fù)或者強(qiáng)制恢復(fù)，但物業(yè)公司有義務(wù)采取包括不讓違法施工的材料進(jìn)場(chǎng)、發(fā)出違規(guī)整改的通知、通知業(yè)委會(huì)、向政府有關(guān)部門報(bào)告的形式，但不得采用停水、停電，強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主家中的形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 2 物業(yè)公司在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)委會(huì)時(shí)的法律地位及應(yīng) 盡的義務(wù)是什么？ 《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第 13 條：業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成就后 60 日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。 需要指出的是，作好上述配合工作，贏得業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的人心，才能在將來(lái)簽訂物業(yè)委托合同以及此后的物業(yè)管理中得到業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的有力協(xié)助，這是物業(yè)公司獲得長(zhǎng)期業(yè)務(wù)來(lái)源的最重要的方法之一，應(yīng)高度 注意來(lái)加強(qiáng)這一工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上規(guī)定可以看出，在換屆中物業(yè)公司仍然是有通知義務(wù)，雖未明確規(guī)定配合義務(wù)，但在實(shí)際工作中配合義務(wù)仍然存在。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第 3７ 條 ：住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的維修責(zé)任人為管委會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 3 款：《條例》實(shí)施前入住的住宅區(qū)，原 來(lái)沒(méi)有辦公用房和商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補(bǔ)建，