【正文】 9. 南寧威寧 資產(chǎn)有限責(zé)任公司管轄的邕寧市場概況表 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 11 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱：南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 承辦單位：南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn) 可行性研究報告編制單位 單位名稱：中國輕工業(yè)南寧設(shè)計(jì)工程有限公司 工程咨詢資格證書 資格等級 : 甲 級 證書編號 : 工咨甲 2031626001 發(fā)證機(jī)關(guān) : 國家發(fā)展改革委員 會 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作的依據(jù) a.《 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)與管理指南 》 農(nóng)市發(fā) [2020]10 號 b.《南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場項(xiàng)目建議書》 c. 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃位置圖 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 12 d. 可行性研究報告編制委托書 e. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料 f. 相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn) 研究工作范圍 本報告的研究工作范圍包括：論述項(xiàng)目提出的背景，分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和緊迫性，并對市場未來發(fā)展的需求進(jìn)行分析，根據(jù)市場需求和建設(shè)條件擬定建設(shè)規(guī)模，根據(jù)政府規(guī)劃和項(xiàng)目特點(diǎn)選擇場址，擬 定工程技術(shù)方案、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、消防、勞動保護(hù)與安全防護(hù)，企業(yè)組織與勞動定員等方案，估算項(xiàng)目總投資評價項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，并進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價及風(fēng)險分析。 研究工作概況 我公司接受委托后組成了該項(xiàng)目的可行性研究小組，并組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場調(diào)研、收集資料，并與業(yè)主及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)座談交流，在此基礎(chǔ)上，各專業(yè)人員全面展開了研究及編制工作。在自由貿(mào)易區(qū)的推進(jìn)過程中及建成以后，作 為大西南的出海通道、物流樞紐及東盟商貿(mào)前沿的廣西南寧將面臨巨大的商機(jī) 、 巨大的人流、物流、信息流，成為東盟自由貿(mào)易區(qū)核心城市 ，因此南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)具有良好的發(fā)展前景。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 總用地面積 983261m2( 畝 ) 建筑總面積 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 綠地面積 247589 m2 建設(shè)規(guī)模為：占地 983261m2，建筑總面積 m2。 主要建設(shè)內(nèi)容為：交易服務(wù)大樓、交易行、交易大棚、加工車間、冷庫、倉庫、賓館餐廳樓、停車場、地磅房、垃圾回收站、污水處理設(shè)施、變電站以及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等?？傆玫孛娣e 983261m2(1474 畝 )。而向北有公路達(dá)高峰林場，向南有公路直達(dá)屯里火車站，同時三塘鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)還有通達(dá)各村鎮(zhèn)的村鎮(zhèn)道路，構(gòu)成了現(xiàn)狀道路交通網(wǎng)絡(luò)。給水管網(wǎng)給水壓力約為 ，能滿足本項(xiàng)目用水水量、水質(zhì)、水壓要求。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目投入運(yùn)營后，批發(fā)市場內(nèi)主要有生活污水及生活垃圾等，根據(jù)國家環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定和排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理，使之達(dá)到國家的排放要求。 勞動定員 本項(xiàng)目勞動定員 1200 人，其中管理人員 71人，技術(shù)人員 106 人，工人 973人，服務(wù)人員 50人。 總投資 項(xiàng)目總投資為 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 萬元 (含建設(shè)期利息 萬元 )，鋪底流動資金 萬元。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項(xiàng)目計(jì)劃在 5 年內(nèi)建成。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 15 序號 指 標(biāo) 單位 數(shù) 量 備 注 1 年交易量 億元 80 2 總建筑面積 m2 3 總資金 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 其中 : 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 4 總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 鋪底流動資金 萬元 5 資金籌措 萬元 自有資金 萬元 其中：用于流動資金 萬元 用于固定資產(chǎn)投資 萬元 貸款 萬元 長期貸款 萬元 流動資金貸款 萬元 6 勞動定員 人 1200 7 全年經(jīng)營天數(shù) 天 365 8 動力年需用量 電 kwh 水 m3 11 年均總成本 萬元 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 16 12 年經(jīng)營收入 萬元 13 年均利潤總額 萬元 14 年均稅后利潤 萬元 15 投資利稅率 % 16 投資利潤率 % 17 全部投資回收期（稅后） 年 含建設(shè)期 5年 全部投資回收期（稅前） 年 含建設(shè)期 5年 18 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 19 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 % 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 % 20 銀行長期貸款償還期 年 含建設(shè)期 5年 21 盈虧平衡點(diǎn) % 營業(yè)能力 利用 率 研究結(jié)論 本項(xiàng)目是 以農(nóng)產(chǎn)品交易 為主的批發(fā)市場 ，經(jīng)過 多次現(xiàn)場 考察 ，認(rèn)真收集有關(guān)資料，仔細(xì)分析和研究后，我們認(rèn)為： a. 南寧市地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心，面向東南亞、背靠大西南、東鄰粵港澳、西接印度半島，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是華南沿海和西南腹地兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)，是新崛起的大西南 出海通道樞紐城市。商品經(jīng)濟(jì)的日趨繁榮和發(fā)達(dá)，使大市場大流通成為了必然的發(fā)展趨勢，南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司抓住這一發(fā)展機(jī)遇，結(jié)合城鎮(zhèn)發(fā)展和配套設(shè)施建設(shè)的需要，建設(shè)具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化批發(fā)市場，完全適應(yīng)南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和南寧市總體規(guī)劃。 b. 項(xiàng)目選址恰當(dāng)，外部建設(shè)協(xié)作條件良好，交通條件優(yōu)越，水、電供應(yīng)方便，項(xiàng)目的建設(shè)是具備較好條件的。本項(xiàng)目還配套設(shè)有工商、稅務(wù)、金融、保安、餐飲、旅業(yè)、停車場等服務(wù)機(jī)構(gòu)，可適應(yīng)現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)活動的需要；批發(fā)市場建成后可入駐 商戶千 多 戶，商品交易幅射 整個廣西乃至東 南亞，加工配送覆蓋整個南寧市，使 245 萬市民直接受益。年平均營業(yè)收入 萬元；年平均利潤總額 萬元；年平均稅后利潤 萬元；全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） %；項(xiàng)目全部投資靜態(tài)回收期（含建設(shè)期）：所得稅前 年。 綜上所述，本可行性研究報告認(rèn)為項(xiàng)目的建設(shè)條件具備、技術(shù)成熟先進(jìn)、具有良好的社會效益，與傳統(tǒng) 的交易批發(fā)市場相比，本批發(fā)市場配備先進(jìn)的電子交易、結(jié)帳系統(tǒng)，使交易更快捷、安全；匯集大量、及時的交易信息及行情反饋系統(tǒng)，采用優(yōu)越的競價拍賣方式，使交易更合理；完善的農(nóng)藥殘余檢測手段，保證產(chǎn)品的安全；快捷南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 18 的配送服務(wù)，統(tǒng)一、具有品牌效應(yīng)的包裝風(fēng)格，高素質(zhì)的人才資源，保證交易服務(wù)周到、快捷、獨(dú)特；采用保鮮、冷藏技術(shù)保證了產(chǎn)品質(zhì)量；良好的服務(wù)態(tài)度與安全保衛(wèi)工作，使交易在舒適安全的環(huán)境下進(jìn)行等等優(yōu)點(diǎn)，是一個集 交易 集散中心、價格形成中心、信息傳播中心為一體的場所 ， 且具有理貨、儲藏、加工、運(yùn)輸、結(jié)算、科學(xué)管理和配套服務(wù)的 現(xiàn)代化批發(fā)市場和物流基地。 建議 市場的經(jīng)營有一個培育和發(fā)展的過程，建設(shè)單位及有關(guān)部門要努力創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境條件，積極引導(dǎo)和吸納各地商客、產(chǎn)品進(jìn)入市場交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮項(xiàng)目的作用和效益。 公司長期以來從事農(nóng)產(chǎn)品集貿(mào)市場的開發(fā)建設(shè)和管理業(yè)務(wù)，現(xiàn)旗下共有 92個市場，實(shí)行自負(fù)盈虧的經(jīng)營制度。 在圍繞如何解決 “ 三農(nóng) ” 問題的大前提下 ， 如何 做農(nóng)產(chǎn)品物流 的 領(lǐng)跑者 ，如何把自己的企業(yè)職能從管理的粗放型向一個新型的、集約型的現(xiàn)代化物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面改制與可持續(xù)高速發(fā)展，這對南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司是一個全新的挑戰(zhàn)。 南 寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司提出發(fā)展新型物流產(chǎn)業(yè)，當(dāng)以本身優(yōu)勢資源為本，打造全新的強(qiáng)勢農(nóng)產(chǎn)品流通平臺，整合原有資源和優(yōu)勢，使公司的發(fā)展更上一層樓。 項(xiàng)目提出的背景 宏觀背景 （ 1）隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工得到長足發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通已成為人民安居、社會穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。 在文件中，中央明確指出： 在繼續(xù)搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場建設(shè)的同時，注重發(fā)揮期貨市場的引導(dǎo)作用，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式。加快建設(shè)以冷藏和低溫倉儲運(yùn)輸為主的農(nóng)產(chǎn) 品冷鏈系統(tǒng) 。鼓勵郵政系統(tǒng)開展直接為農(nóng)民生產(chǎn)生活服務(wù)的連鎖配送業(yè)務(wù)。氣象工作要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)的服務(wù)。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全工作，實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證認(rèn)可，禁止生產(chǎn)、銷售和使用高毒、高殘留農(nóng)藥，加快農(nóng)產(chǎn) 品質(zhì)量安全立法。 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 23 從我國社會發(fā)展形勢及國家政策等宏觀方面顯示，農(nóng)產(chǎn)品倉儲、流通、交易等方面將面臨一個全新的轉(zhuǎn)型和發(fā)展的機(jī)會。 （ 2）我國的“三農(nóng)”問題牽動著整個社會，解決“三農(nóng)”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。建立大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可以對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的生產(chǎn)有指導(dǎo)和引導(dǎo)意義，對推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 意義極大。深圳布吉、山東壽光、河南商丘等地已建立起了大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)流通市場，對當(dāng)?shù)啬酥羾鴥?nèi)各地的農(nóng)產(chǎn)品流通起到了積極的意義，對“三農(nóng)問題”的解決極有幫助。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入，南寧要成為真正意義上的廣西乃至西南地區(qū)的樞紐城市，在農(nóng)產(chǎn)品流通上，目前南寧市并不具有整個市區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品集散 功能和輻射整個西南地區(qū)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的能力。 （ 4） 2020 后 ，我國加入 WTO 的過渡期結(jié)束，市場流通領(lǐng)域的批發(fā)、零售業(yè)務(wù)將全面對外資開放。 從宏觀背景來看，建設(shè)南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是順應(yīng)社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具有極大 的發(fā)展前景。自 由 貿(mào) 易 區(qū)的建設(shè)和發(fā)展使國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系發(fā)生了改變，中國南疆省份廣西被推向了中國與東盟經(jīng)貿(mào)合作的前沿地帶，省會城市南寧作為中國與東南亞地區(qū)交流合作的橋梁和基地地位凸顯， 具備了 發(fā)展國際區(qū)域性現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)條件。南寧毗鄰粵港澳，背 靠大西南，有著承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢，這種優(yōu)勢為原材料、產(chǎn)成品、信息、資金、人員等經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素更大規(guī)模的在南寧積聚提供了地理上的可能性。南寧成為承擔(dān)中國面向東南亞國際區(qū)域性貿(mào)易組織中心的趨勢明顯。 （ 2）隨著“ 136”工程的不斷推進(jìn)，南寧市的城市規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。 （ 3） 本項(xiàng)目中提出生鮮食品加工及配送，是符合南寧市政府提出的“農(nóng)改超”政策重要實(shí)施步驟。 南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可行性研究報告 25 “ 農(nóng)改超 ” 與農(nóng)貿(mào)市場最本質(zhì)的區(qū)別是，超市采取統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配貨、統(tǒng)一定價的連鎖超市的經(jīng)營方式，比農(nóng)貿(mào)市場更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量、品牌、聲譽(yù)。從以往農(nóng)貿(mào)市場 “ 賣商品 ” ，轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)貿(mào)超市賣 “ 商品 +服務(wù) ” 。同時，在人們生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端，其進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境臟、秩序亂、服務(wù)差、產(chǎn)品劣、價格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。 ，對城市農(nóng)貿(mào)市場提出了挑戰(zhàn) 近年來，南寧 市先后引華聯(lián)、沃爾瑪、南城百貨等大型跨國和跨地區(qū)商貿(mào)流通企業(yè)，新的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營理念推動了該市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營銷一方面占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，對城市農(nóng)貿(mào)市場形成了“擠壓”；另一方面，這種消費(fèi)方式較好地滿足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對消費(fèi)安全的關(guān)注，以及對優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好消費(fèi)環(huán)境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。城市農(nóng)貿(mào)市場按照超市化改造，已逐漸成為發(fā)展的必然趨勢和迫切要求。有些市場甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區(qū)、藏污納垢的天堂、執(zhí)法部門不能進(jìn)入的獨(dú)立王國”，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市市容市貌。 （ 4）南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司把整合公司優(yōu)勢資源，拓寬服務(wù) 項(xiàng)目，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場作為發(fā)展起點(diǎn)，把整個公司的業(yè)務(wù)輻射到大西南及東盟自由貿(mào)易區(qū)，形成特色功能和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引農(nóng)產(chǎn)品物流集散，使之成為新的經(jīng)濟(jì)效益增長點(diǎn)，力爭五年后發(fā)展成為廣西物流服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)。隨著社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，南寧市“菜籃子工程”的規(guī)范化和現(xiàn)代化的實(shí)施近在眼前，通過南寧市農(nóng)產(chǎn)品交易批發(fā)中心的建設(shè)和運(yùn)營，必將為南寧市 農(nóng)產(chǎn)品終端消費(fèi)模式打造全新的面貌。在此基礎(chǔ)上開發(fā)新的市場和銷售渠道，前景大為看好。中國政府認(rèn)識到，進(jìn)一步擴(kuò)大和優(yōu)化與東盟的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易規(guī)模和結(jié)構(gòu) ,對發(fā)揮中國農(nóng)業(yè)比較優(yōu)勢 ,擴(kuò)大中國農(nóng)產(chǎn)品國際市場占有率具有重要的意義。廣西南寧是中國與東盟最近的的經(jīng)貿(mào)交往最活躍南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 南寧金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市