【正文】 9590二倉儲區(qū)32790327901低溫冷庫8130729072901二5框架3個2高溫冷藏庫8830792079201二7框架3個3普通倉庫普通倉庫一8830528052801二鋼結構2個普通倉庫二12430744074401二鋼結構2個4分割車間8130243024301二6鋼結構5分包車間8130243024301二6鋼結構6貨場10830129604個三辦公配套服務區(qū)3350176161綜合辦公樓6018108043204二框架辦公區(qū)1500進出口手續(xù)辦理及銀行分理處1500其他及設備層13202信息大樓9318167066964二框架農(nóng)產(chǎn)品電子商務平臺1000資金結算中心696農(nóng)產(chǎn)品期貨交易中心1500期貨中心辦公區(qū)1000計算機機信息中心1000其他1500含會議室3商住一體化酒店4015600660011二框架商業(yè)1600寫字間3000客房2000四公用工程區(qū)274315751制冷機房27123243241二排架2泵房24122882881二排架3配電室45156756751二磚混4給水調(diào)節(jié)水池2010200600m3鋼筋砼3m深5循環(huán)水池206120350m3鋼筋砼3m深6消防水池2010200600m3鋼筋砼3m深7污水處理場集水井1612192768m3鋼筋砼4m深初沉池￠141541154m3鋼筋砼接觸氧化池96108432m3鋼筋砼4m深，2個二沉池￠141541154m3鋼筋砼氣浮池8540140m3鋼筋砼綜合機房2412288288二磚混⑸　節(jié)能節(jié)水本項目加強管理，制定空調(diào)、機械送風指標，其中空調(diào)房間參數(shù)建議取值：溫度，夏季2628℃；冬季1620℃。完善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少水電的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費。制冷機房冷卻用水采用循環(huán)水，減少地下水開采。綠化和車輛沖洗使用達標中水。消防系統(tǒng)采取獨立的供水系統(tǒng)，廠區(qū)消防管網(wǎng)采取環(huán)狀管網(wǎng)，由消防水泵從水池取水，消防管網(wǎng)的壓力穩(wěn)定由穩(wěn)壓裝置（氣壓罐+穩(wěn)壓泵）提供。本項目設600m3的消防水池，分設成能獨立使用的兩個。⑺ 環(huán)境影響本項目周圍無工業(yè)污染，環(huán)境狀況良好，項目本身對周邊環(huán)境基本不產(chǎn)生污染，運營期間產(chǎn)生少量生活污水，排入場區(qū)處理站處理達到《??！省南水北調(diào)沿線水污染物綜合排放標準》(！！省地方標準DB37/ 599－2006)一般保護區(qū)標準后排放。⑻　實施進度建設期為2年。流動資金626萬元。⑽ 經(jīng)濟效益與社會效益經(jīng)測算，經(jīng)濟效益較好。初步估算，項目運營期年成交各類農(nóng)產(chǎn)品200萬噸/年，交易額36億元。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術、辦公及電子商務系統(tǒng)進行現(xiàn)代化的新型農(nóng)產(chǎn)品交易，為農(nóng)產(chǎn)品供應商提供公平的交易平臺和交流場所，降低交易費用，提高交易效率，降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通的成本，促進農(nóng)產(chǎn)品流通市場的健康發(fā)展，帶動項目輻射區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展。有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的繁榮，還能吸納當?shù)厥Ｓ鄤趧恿Γ⒋龠M企業(yè)自身的發(fā)展。因此，本項目雖然自身經(jīng)濟效益較一般，但社會效益良好，具有非常大的投資意義。h9年用水量萬m310年總成本萬元正常年11年收入萬元正常年12年利潤總額萬元正常年13年利稅總額萬元正常年14投資回收期 稅前年含建設期2年 稅后年含建設期2年15借款償還期年含建設期2年16投資利潤率%17投資利稅率%18財務內(nèi)部收益率%稅后19資本金收益率%第二章　項目提出的背景及建設的必要性 項目提出的背景農(nóng)產(chǎn)品市場體系，是流通領域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營、交易、管理、服務等組織系統(tǒng)與結構形式的總和，是溝通農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費的橋梁與紐帶，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要支撐體系之一。為此，必須加快推進農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設，完善基礎設施，改善綜合服務，增強流通能力，提高流通效率，創(chuàng)造更好的市場流通條件，有效實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價值，拉動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。 我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系現(xiàn)狀我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)流通中的發(fā)育還很不成熟，主要問題一直是小生產(chǎn)與大市場的矛盾，表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品的市場銷售體系落后、市場軟硬件建設不足和貯運加工系統(tǒng)的不完善。生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模過小，導致農(nóng)戶為市場提供的農(nóng)副產(chǎn)品過于分散，商品率不高，如糧食的商品率只有30％左右。過大的市場波動不僅損害農(nóng)民的利益，也損害消費者的利益。這不僅關系到農(nóng)民的增收問題，也直接影響到我國農(nóng)業(yè)市場化和現(xiàn)代化的進程。中國薄弱的農(nóng)業(yè)物流現(xiàn)狀和過去數(shù)量型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資結構密切相關，農(nóng)業(yè)流通在基礎投入方面的長期欠帳使得高額物流損耗一時難以根本扭轉。損失率為25％～30％，可以滿足2億人口的基本營養(yǎng)需求。農(nóng)產(chǎn)品信息體系不健全農(nóng)業(yè)物流流體的流向和流程，以及由此而產(chǎn)生的效率和效益是與農(nóng)業(yè)物流的信息體系密切相關。農(nóng)業(yè)物流成本偏高目前中國的農(nóng)業(yè)物流成本比較高，而且不穩(wěn)定，其中有物流利潤和運輸成本因素，但更多的是物流環(huán)境的影響，由于路況不良的時間成本，交通秩序中不當現(xiàn)象無形中增加的物流成本（例如設卡收費等）。多數(shù)長途販運的農(nóng)產(chǎn)品是以初級形態(tài)為主，農(nóng)產(chǎn)品物流結構中，低附加值產(chǎn)品居多，以農(nóng)產(chǎn)品的主要物流形式公路運輸為例，對于農(nóng)產(chǎn)品和工業(yè)品的收費標準相同，但兩者價值和利潤卻相差懸殊，這就是業(yè)內(nèi)呼吁建立農(nóng)產(chǎn)品物流 “綠色通道”的原因所在。農(nóng)產(chǎn)品流通組織性差，效率低我國小生產(chǎn)與大市場的矛盾是制約市場農(nóng)業(yè)發(fā)展的最大障礙。特別是，從大的方面說，作為商品部分的農(nóng)產(chǎn)品的主要銷售對象不是產(chǎn)區(qū)農(nóng)村，而是城市和地理跨度較大的銷區(qū)，這樣農(nóng)產(chǎn)品流通需要長距離運輸。中國地域廣闊，為農(nóng)產(chǎn)品流通提供了豐富的潛在市場，但也增加了流通的難度。再者，農(nóng)民生產(chǎn)規(guī)模較小，交易規(guī)模往往更小，導致交易規(guī)模十分不經(jīng)濟，無形中增加了運銷成本。由于環(huán)節(jié)增加，流通費用高、損耗大、效率低。要注意統(tǒng)一規(guī)劃布局，使全國各地的市場能相互協(xié)調(diào)配合，形成體系。抓好已建市場的配套建設，完善功能；加強倉儲、信息、管理等基礎設施和配套服務建設。應當繼續(xù)辦好產(chǎn)地批發(fā)市場，因為產(chǎn)地批發(fā)市場能夠滿足當前和今后相當一個時期最基本、最多樣的農(nóng)產(chǎn)品交易需求，同時也是整個市場體系發(fā)揮作用的基礎和依托。目前，由于現(xiàn)貨市場發(fā)展還不充分，能獨立承擔市場風險責任的經(jīng)營主體還很缺乏，應重點發(fā)展遠期合約交易，在遠期合約逐步標準化的基礎上發(fā)展合約轉讓。市場建設必須注重培育其健全統(tǒng)一、靈活開放、競爭有序的市場功能，健全交易秩序。加快農(nóng)業(yè)信息化建設市場導向機制的完善有賴于信息網(wǎng)絡的建設，要徹底改善信息化建設中的“城市化”傾向。這就需要農(nóng)業(yè)信息服務部門充分聯(lián)合農(nóng)業(yè)技術研究、經(jīng)濟研究、社會研究等部門的專家進行綜合分析和決策，提高信息本身的科學性、應用性和有效性。而且要根本改變農(nóng)村信息利用低、服務對象偏離生產(chǎn)者的傾向，使農(nóng)業(yè)信息的受益人由目前的管理者階層向生產(chǎn)者和經(jīng)營者階層轉變。盡早建立匯總信息、綜合分析信息的權威部門，負責收集各種渠道的信息源，通過專家分析預測形成更高級的信息向社會主要是向生產(chǎn)者群體發(fā)布，充分利用現(xiàn)有媒體對農(nóng)業(yè)信息的擴散作用，利用廣播、電視、報紙等宣傳媒介免費或政府出資向農(nóng)民傳遞農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷信息。以為中心，向周邊200公里輻射，是一個有6000萬人居住的人口密集區(qū)域，形成了龐大的消費市場。發(fā)展大流通，實施商貿(mào)興城，已成為?。∈姓{(diào)整產(chǎn)業(yè)結構的又一重要戰(zhàn)略決策。以建設產(chǎn)地批發(fā)市場為重點，培育商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的載體。以農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資為突破口，通過改組改造現(xiàn)有倉儲、運輸、聯(lián)運等，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉型。2004年5月，占地200畝的??！新口岸建成，它集口岸、海關、商檢等部門辦公場所于一體，監(jiān)管區(qū)及配套倉儲設施2000多平方米。！！口岸的建設，為該市及周邊地市發(fā)展對外貿(mào)易提供了優(yōu)越條件，也為青島港在內(nèi)陸開展進出口業(yè)務提供了根據(jù)地。建設大型專業(yè)批發(fā)市場，擴大物流范圍，加強與省內(nèi)外發(fā)達地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的對接步伐，致力于發(fā)展連鎖經(jīng)營，建設物流配送中心、信息中心，全力推進農(nóng)產(chǎn)品物流現(xiàn)代化，新型流通業(yè)態(tài)的介入將會極大地提升??！商貿(mào)流通業(yè)的層次。 具有農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐的資源優(yōu)勢項目所在地?。〉貐^(qū)自然條件優(yōu)越，土地肥沃，引黃灌溉方便，氣候四季分明，全年無霜期長達210余天，光照充足，氣候溫暖，適合糧油作物、蔬菜、果樹等多種作物生長，共有23類，560多個品種，且數(shù)量大，質(zhì)量好，檔次高，名特優(yōu)品種眾多，是??！省及全國重要的糧棉油、畜水產(chǎn)品加工基地，各種指標均居全國、全省前列。全年糧食總產(chǎn)量達101億斤，%，連續(xù)六年實現(xiàn)糧食豐收。其中，夏糧畝產(chǎn)747斤，創(chuàng)1997年以來最高水平。畜牧漁業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，%；，%；，%。果品種植面積15萬畝，總產(chǎn)18萬噸；蔬菜種植面積50萬畝，總產(chǎn)110萬噸，其中，蘆筍種植面積18萬畝，年產(chǎn)量16萬噸；辣椒種植面積10萬畝，產(chǎn)量30萬噸；西瓜種植面積6萬畝，產(chǎn)量15萬噸。生豬存欄量53萬頭，羊140萬只，家禽1026萬只。雄厚的資源優(yōu)勢使具備建設大型產(chǎn)地農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的天然條件，本土生產(chǎn)產(chǎn)品運費成本低，具有價格競爭優(yōu)勢，極易產(chǎn)生集聚效應。 項目建設的必要性 符合國家經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出：“推進農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設和改造，促進農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化。鼓勵類第二十五條“現(xiàn)代物流業(yè)”第2款鼓勵“物流信息公共服務平臺建設” 第4款鼓勵“鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流設施建設”。構建農(nóng)產(chǎn)品加工、生產(chǎn)、運輸、銷售的物流信息數(shù)據(jù)庫，對農(nóng)產(chǎn)品物流各環(huán)節(jié)進行編碼標識和信息采集，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品物流的現(xiàn)代化、標準化和信息化”項目的建設符合國家農(nóng)業(yè)部《“十一五”時期全國農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設規(guī)劃》提出的“完善市場服務功能，拓展市場經(jīng)營領域，全面推動我國農(nóng)產(chǎn)品市場體系的硬件設施和軟件管理向現(xiàn)代化邁進”、“基本建立起以現(xiàn)代物流、連鎖配送、電子商務、期貨市場等現(xiàn)代市場流通方式為先導，以批發(fā)市場為中心，以集貿(mào)市場、零售經(jīng)營門店和超市為基礎，布局合理、結構優(yōu)化、功能齊備、制度完善、有較高現(xiàn)代化水平的統(tǒng)一、開放、競爭、有序的農(nóng)產(chǎn)品市場體系，”以及“通過普遍建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測室，完善日常檢測與結果報告制度，推動在農(nóng)產(chǎn)品市場開展經(jīng)常性的質(zhì)量安全檢測，使市場切實擔負起監(jiān)督控制流通環(huán)節(jié)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的職責”、“發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品期貨市場?！钡纫?。使其成為溝通分散農(nóng)戶與市場的橋梁，成為連接周圍地區(qū)的流通樞紐。 符合地方經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃項目的建設符合《！！省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出：“積極發(fā)展各種專賣店、大賣場、便利店、連鎖店，培育壯大產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，支持發(fā)展專業(yè)特色市場，改造提升供銷系統(tǒng)農(nóng)資、日用品、農(nóng)產(chǎn)品等骨干商品經(jīng)營網(wǎng)絡”。依托大型批發(fā)市場、產(chǎn)供銷一條龍骨干企業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟合作組織，構建渠道暢通、輻射能力強、有市場競爭能力的農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡，引導農(nóng)民根據(jù)市場需求調(diào)整產(chǎn)品結構，提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進增產(chǎn)增收”。到2010年,全市農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場成交額達到100億元以上,其中過30億元的2個,過5億元的8個”。 有利于促進企業(yè)的自身發(fā)展??！地區(qū)現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品交易市場規(guī)模小，較為分散，市場經(jīng)營模式落后，不能達到規(guī)模化和集約化經(jīng)營，這不僅與！！市農(nóng)業(yè)的發(fā)展不相適應，也與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不相協(xié)調(diào)。其中，交易區(qū)占地488畝、倉儲區(qū)占地152畝、。該項目憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡資源優(yōu)勢，把廣大的消費者、生產(chǎn)廠商、供應商以及配套服務商緊密的聯(lián)系在一起，形成規(guī)?；慕?jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、產(chǎn)、銷一條龍配套體系，實現(xiàn)政府、廠商、消費者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏”，同時，對于提高了泉起明農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司的知名度和市場競爭力，增強企業(yè)發(fā)展后勁，隨著批發(fā)市場交易量的穩(wěn)步上升，公司必將以雄厚的實力、卓越的信譽優(yōu)勢、科學的管理手段、豐厚的文化底蘊以及全新的經(jīng)營理念保持持續(xù)、快速發(fā)展。綜上所述，本項目不僅符合國家的總體規(guī)劃與行業(yè)規(guī)劃，也符合地方的發(fā)展規(guī)劃，有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的繁榮，還能吸納當?shù)厥Ｓ鄤趧恿?，并促進企業(yè)自身的發(fā)展。第三章