【正文】 年 4 650 86% 四星級酒店平均值 85% *注 :為方便對比 ,以上數(shù)據(jù)為近似取整值 信息來源 : 凱萊集團信息資料庫 2020年長寧區(qū)四、五星級酒店年度客房平均營業(yè)收入對比 酒店名稱 客房平均營業(yè)收入對比 萬豪虹橋 US$ 揚子江萬麗 US$ 喜來登豪達 US$ 千禧海鷗 US$ 五星級酒店平均值 US$ 虹橋賓館 US$ 銀河賓館 US$ 四星級酒店平均值 US$ 信息來源 : 凱萊集團信息資料庫 27 通過以上 競爭對手 對比分析，得出以下結(jié)論： ? 抽樣酒店出租率狀況與酒店客房保有量有著明顯的聯(lián)系。其中：旅行社共實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，比上年增長 %。2020年本市預計外匯收入將 突破 40億美元，同比增長幅度繼續(xù)保持在 10％以上。從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產(chǎn)業(yè)客源市場的良好前景。這一系列的數(shù)字不斷鼓舞著國際酒店管理集團進入中國上海的步伐。 受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家國內(nèi)外知名酒店集團紛紛宣布在上海增資，全球 16個著名的國際酒店管理集團如今已悉數(shù)入滬。因此，隨著上海高檔酒店業(yè)市場的看好，上海越來越成為國際酒店管理集團進入中國的“ 橋頭堡 ” 。 以 2020年為例，上海接待入境旅游人數(shù) 由 2020年的 272萬人次增長到 400 萬人次，如按每人次住宿兩夜計， 2020 年上海接待入境旅游者的客房需求為 800萬間夜，比 2020年增加約 256萬間夜。 未來上海旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢將本著中心城區(qū)旅游要向都市觀光產(chǎn)品和 “ 旅游特色街區(qū) ” 發(fā)展，市郊旅游要向休閑度假基地方向進軍，充分發(fā)揮旅游的社會功能，重點扶持和發(fā)展申城農(nóng)業(yè)旅游，為此新近發(fā)布了《上海鄉(xiāng)村集聚旅游發(fā)展三年行動計劃》，年內(nèi)首先實現(xiàn)百萬人次游市郊，到 2020年達到 2020萬人次游郊區(qū)的目標。 12 5．項目所在地旅游狀況分析 在 2020年到來前的 5年中，上海將憑借舉辦世博會的歷史機遇，把上海的旅游業(yè)打造成申城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的動力型產(chǎn)業(yè)。 ? 其中項目所在區(qū) 2020年勞動力平均工資 26823元。 酒店服務(wù)式公寓 5家 資料來源 : 凱萊集團 信息 資料庫 ? 與上海南京路 ,外灘區(qū)域酒店相比 , 本區(qū)域內(nèi)酒店的地理位置大多集中在鬧市區(qū)域 , 分布相對集中 , 設(shè)施設(shè)備的使用時間也相對較長 , 季節(jié)抽樣促銷價格賣價也相對偏低 . 這是由于當?shù)厣袩o硬件齊全 、設(shè)施先進的高星級酒店產(chǎn)品而形成的區(qū)域狀況 . 四星級酒店20%五星級酒店11%酒店服務(wù)式公寓14%三星以下及經(jīng)濟型快捷酒店55%五星級酒店四星級酒店三星以下及經(jīng)濟型快捷酒店酒店服務(wù)式公寓 10 3．本項目所在地交通、運輸狀況分析 、火車站公里 /車程 參照目的地 車程 (分鐘 ) 虹橋機場 1015 分鐘 浦東機場 5080 分鐘 虹橋開發(fā)區(qū) 1015 分鐘 人民廣場 30 分鐘 F1 賽道 50 分鐘 南京路 30 分鐘 金融區(qū) 35 分鐘 *參考車程視具體交通情況而定 資料來源 :Horwath Asia Pacific 上海年度客流量統(tǒng)計 (萬人次 ) 年份 年客流總數(shù) 鐵路 公路 水路 航空 1999 5354 2906 1126 581 741 2020 5693 2980 1282 539 892 2020 6324 3231 1508 543 1042 2020 7326 3518 2046 526 1236 2020 7211 3391 2052 528 1240 2020 8084 3662 2401 570 1451 2020 8454 3882 2473 604 1494 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 本項目交通十分便利，由 鐵路客運專線上海總站、航空港、滋懸浮機場快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。 結(jié)論 : 擬建地點具備開發(fā)一個優(yōu)秀酒店的良好特征，這都基于一個 預測， IBP 發(fā)展商將繼續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總體規(guī)劃和園區(qū)將不斷吸引來辦公租賃者，成為酒店的客源實體。 ? 周邊建筑外觀老舊，擬建地點建筑孤立。 ? 到上海的主要商業(yè)區(qū) (如外灘，南京路 )距離比較遠。 ? 在城市西北部 A20 公路中段已形成交通樞紐。 ? 毗鄰周邊工業(yè)區(qū)和虹橋國際機場。具備得天獨厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢。 7 2．項目地理位置及周邊環(huán)境 本酒店項目距離上海市中心 12 公里，位于北翟路，長寧路的延伸段與外環(huán)線，環(huán)西第 1大道的交界處。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。 由于虹橋區(qū)十分靠近 F1 賽事場地，這個賽事和 未來 的相關(guān)活動給該區(qū)的酒店帶來更多的商機。 對于展覽和會議業(yè)務(wù)，新國際展覽中心（ SNIEC）使上海世貿(mào)商城失去更多舉辦大型國際交易會和展覽會的機會， 但這一地區(qū)對于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動仍然保持著活力，繼續(xù)保持對虹橋地區(qū)酒店的需求。 隨著復興隧道，盧浦大橋和三環(huán)路的竣工和開通，從虹橋區(qū)到浦東和浦東機場的交通狀況明顯改善，旅行時間大大縮短。 虹橋區(qū) 做為 上海的商業(yè)中心將保持強勁的發(fā)展，因為其地理位置更靠近西部和西南部工業(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路； 做為 自由貿(mào)易區(qū)，為國際公司帶來稅務(wù)和商業(yè)利益。 隨著所有的國際航班（包括香港和澳門）從虹橋機場移至浦東機場，空勤人員，轉(zhuǎn)機旅客和短程國際人員的酒店需求不斷轉(zhuǎn)移到浦東。同時 ,一些公司因擴張正在尋找更大的辦公室空間 (尤其制整個樓層或幾層 )，而這種辦公場地在虹橋區(qū)已經(jīng)很難找到。 6 目前，虹 橋地區(qū)辦公樓的使用率仍然很高，并將持續(xù)保持對酒店的需求。 同樣 , 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭奪該地區(qū)市場份額，因為客戶將上海 做為 訪問長江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無錫等的出發(fā)中心。 /長寧地區(qū)酒店市場發(fā)展前景 隨著 國內(nèi)、亞洲地區(qū)和全球經(jīng)濟發(fā)展，并靠近閔行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工業(yè)區(qū)，該地區(qū)酒店會繼續(xù)表現(xiàn)良好。面向未來，上海全面落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會，實施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心建設(shè)。 2020年是“十一五”的開局之年基本，上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)預計首次突破 1 萬億元，國民經(jīng)濟實現(xiàn)連續(xù) 15 年兩位數(shù)增長。預計經(jīng)過入市過渡期，我國將進入對外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學地引進外資，鼓勵外資企業(yè)參與加快推進 上海 國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心建設(shè)，參與重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和功能開發(fā)；鼓勵外資企業(yè)積極參與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵外資企業(yè)積 極參與上海國有企業(yè)的改組改造。 上海將致力于堅持擴大開放的方針，在更大范圍更廣領(lǐng)域更高層次上參與國際競爭與國際合作。 鑒于凱萊國際酒店有限公司的可行性報告 和定位報告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識產(chǎn)權(quán)，敬請貴司視本報告為商業(yè)機密及知識產(chǎn)權(quán)與之相應保護。 1 上海 XXX 實業(yè)有限公司 酒店 項目 前期市場調(diào)研可行性分析 及定位報告 二零零七年一 月 2 目 錄 概 述 .................................................... 3 一．前期市場調(diào)研分析 ........................................ 4 1．宏觀經(jīng)濟情況分析 ......................................... 4 2．項目地理位置及周邊環(huán)境 ................................... 7 3．本項目所在地交通、運輸狀況分析 .......................... 10 4．本項目所在市區(qū)人口及勞動力情況 .......................... 11 5．項目所在地旅游狀況分析 .................................. 12 6．周邊市場同級 /同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 ............... 15 二 . 市場定位、吸納目標、功能定位及管理模式定位建議 ......... 28 1．酒店項目整體市場定位建議 ................................ 28 2. 酒店客源目標定位 ........................................ 30 3. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設(shè)施初步定位 ........................ 39 4. 項目功能定位建議 ........................................ 45 5．酒店設(shè)計關(guān)鍵點 .......................................... 51 6. 項目經(jīng)營理念及管理模式建議 .............................. 59 三．投資估算及經(jīng)營預測 ..................................... 62 1．酒店建筑投資估算 ........................................ 62 5. 客房平均房價及入住率預 測 ................................ 64 6. 餐飲收入預測 ............................................ 64 5 年經(jīng)營收入成本利潤預測 (單位 :RMB) .................. 65 四 . 市場調(diào)研及定位報告結(jié)論 ................................. 66 1．項目酒店優(yōu)劣勢 SWOT 分析 ................................. 66 2. 項目綜合競爭力分析 ...................................... 67 3. 項目整體經(jīng)濟效益分析 .................................... 68 4. 項目不確定性分析 ........................................ 69 5. 可比性結(jié)論 .............................................. 70 3 概 述 2020 年 12 月 21 日對 上海 XXX 實業(yè)有限公司 上海長寧區(qū) 酒店項目進行了實地考察 ,同時針對 該 項目周邊酒店競爭環(huán)境、國信土地周邊宏觀經(jīng)濟、旅 游狀況、酒店現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢及上海長寧區(qū)、虹橋區(qū)整體環(huán)境做了初步調(diào)研，在以市場為依托以數(shù)據(jù)為參考的前提之下，加以我們專業(yè)經(jīng)驗和國家旅游局對星級酒店的規(guī)范標準，針對性的就東方國信酒店進行了詳細市場調(diào)研，競爭對手分析，從地理位置，硬件設(shè)施以及品牌等方面最終確定本項目市場、客源定位，星級檔次、項目規(guī)模、功能布局、以及未來投資估算和經(jīng)營預測。 本報告數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計處統(tǒng)計資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產(chǎn)咨詢公司內(nèi)部數(shù)據(jù) 以及凱萊集團信息資料庫 等。 再次感謝貴司給予的機會并期待未來有更好的合作！ 4 一． 前期市場調(diào)研分析 1．宏觀經(jīng)濟情況分析 城市 內(nèi)主要經(jīng)濟指標概述 國民經(jīng)濟主要指標（ 2020－ 2020 年底數(shù)據(jù)） 項 目 2020 2020 2020 年為 2020 年 % 人口 年末戶籍人口 （萬人） % 勞動力 從業(yè)人員（萬人） % 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） % 全社會固定資產(chǎn)投資 （億元） % 固定資產(chǎn)投資 基本建設(shè)投資 （億元） % 更新改造投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） % 財政 地方財政收入 （億元） % 地方財政支出 （ 億元） % 物價 以 1990 年價格為 100% 居民消費價格總指數(shù)（ %） % % % 居民消費水平 非農(nóng)業(yè)居民 （元） 12631 13773 % 農(nóng)業(yè)居民 （元） 7580 8663 % 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒