【正文】 年 4 650 86% 四星級(jí)酒店平均值 85% *注 :為方便對(duì)比 ,以上數(shù)據(jù)為近似取整值 信息來(lái)源 : 凱萊集團(tuán)信息資料庫(kù) 2020年長(zhǎng)寧區(qū)四、五星級(jí)酒店年度客房平均營(yíng)業(yè)收入對(duì)比 酒店名稱 客房平均營(yíng)業(yè)收入對(duì)比 萬(wàn)豪虹橋 US$ 揚(yáng)子江萬(wàn)麗 US$ 喜來(lái)登豪達(dá) US$ 千禧海鷗 US$ 五星級(jí)酒店平均值 US$ 虹橋賓館 US$ 銀河賓館 US$ 四星級(jí)酒店平均值 US$ 信息來(lái)源 : 凱萊集團(tuán)信息資料庫(kù) 27 通過(guò)以上 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 對(duì)比分析，得出以下結(jié)論： ? 抽樣酒店出租率狀況與酒店客房保有量有著明顯的聯(lián)系。其中：旅行社共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。2020年本市預(yù)計(jì)外匯收入將 突破 40億美元，同比增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持在 10％以上。從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產(chǎn)業(yè)客源市場(chǎng)的良好前景。這一系列的數(shù)字不斷鼓舞著國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)上海的步伐。 受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家國(guó)內(nèi)外知名酒店集團(tuán)紛紛宣布在上海增資，全球 16個(gè)著名的國(guó)際酒店管理集團(tuán)如今已悉數(shù)入滬。因此，隨著上海高檔酒店業(yè)市場(chǎng)的看好，上海越來(lái)越成為國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)的“ 橋頭堡 ” 。 以 2020年為例，上海接待入境旅游人數(shù) 由 2020年的 272萬(wàn)人次增長(zhǎng)到 400 萬(wàn)人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)， 2020 年上海接待入境旅游者的客房需求為 800萬(wàn)間夜，比 2020年增加約 256萬(wàn)間夜。 未來(lái)上海旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將本著中心城區(qū)旅游要向都市觀光產(chǎn)品和 “ 旅游特色街區(qū) ” 發(fā)展，市郊旅游要向休閑度假基地方向進(jìn)軍，充分發(fā)揮旅游的社會(huì)功能，重點(diǎn)扶持和發(fā)展申城農(nóng)業(yè)旅游，為此新近發(fā)布了《上海鄉(xiāng)村集聚旅游發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》，年內(nèi)首先實(shí)現(xiàn)百萬(wàn)人次游市郊，到 2020年達(dá)到 2020萬(wàn)人次游郊區(qū)的目標(biāo)。 12 5．項(xiàng)目所在地旅游狀況分析 在 2020年到來(lái)前的 5年中，上海將憑借舉辦世博會(huì)的歷史機(jī)遇，把上海的旅游業(yè)打造成申城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力型產(chǎn)業(yè)。 ? 其中項(xiàng)目所在區(qū) 2020年勞動(dòng)力平均工資 26823元。 酒店服務(wù)式公寓 5家 資料來(lái)源 : 凱萊集團(tuán) 信息 資料庫(kù) ? 與上海南京路 ,外灘區(qū)域酒店相比 , 本區(qū)域內(nèi)酒店的地理位置大多集中在鬧市區(qū)域 , 分布相對(duì)集中 , 設(shè)施設(shè)備的使用時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng) , 季節(jié)抽樣促銷價(jià)格賣價(jià)也相對(duì)偏低 . 這是由于當(dāng)?shù)厣袩o(wú)硬件齊全 、設(shè)施先進(jìn)的高星級(jí)酒店產(chǎn)品而形成的區(qū)域狀況 . 四星級(jí)酒店20%五星級(jí)酒店11%酒店服務(wù)式公寓14%三星以下及經(jīng)濟(jì)型快捷酒店55%五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店三星以下及經(jīng)濟(jì)型快捷酒店酒店服務(wù)式公寓 10 3．本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析 、火車站公里 /車程 參照目的地 車程 (分鐘 ) 虹橋機(jī)場(chǎng) 1015 分鐘 浦東機(jī)場(chǎng) 5080 分鐘 虹橋開發(fā)區(qū) 1015 分鐘 人民廣場(chǎng) 30 分鐘 F1 賽道 50 分鐘 南京路 30 分鐘 金融區(qū) 35 分鐘 *參考車程視具體交通情況而定 資料來(lái)源 :Horwath Asia Pacific 上海年度客流量統(tǒng)計(jì) (萬(wàn)人次 ) 年份 年客流總數(shù) 鐵路 公路 水路 航空 1999 5354 2906 1126 581 741 2020 5693 2980 1282 539 892 2020 6324 3231 1508 543 1042 2020 7326 3518 2046 526 1236 2020 7211 3391 2052 528 1240 2020 8084 3662 2401 570 1451 2020 8454 3882 2473 604 1494 資料來(lái)源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 本項(xiàng)目交通十分便利，由 鐵路客運(yùn)專線上?？傉?、航空港、滋懸浮機(jī)場(chǎng)快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。 結(jié)論 : 擬建地點(diǎn)具備開發(fā)一個(gè)優(yōu)秀酒店的良好特征，這都基于一個(gè) 預(yù)測(cè)， IBP 發(fā)展商將繼續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總體規(guī)劃和園區(qū)將不斷吸引來(lái)辦公租賃者，成為酒店的客源實(shí)體。 ? 周邊建筑外觀老舊，擬建地點(diǎn)建筑孤立。 ? 到上海的主要商業(yè)區(qū) (如外灘，南京路 )距離比較遠(yuǎn)。 ? 在城市西北部 A20 公路中段已形成交通樞紐。 ? 毗鄰周邊工業(yè)區(qū)和虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)。具備得天獨(dú)厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 7 2．項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 本酒店項(xiàng)目距離上海市中心 12 公里，位于北翟路，長(zhǎng)寧路的延伸段與外環(huán)線，環(huán)西第 1大道的交界處。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。 由于虹橋區(qū)十分靠近 F1 賽事場(chǎng)地，這個(gè)賽事和 未來(lái) 的相關(guān)活動(dòng)給該區(qū)的酒店帶來(lái)更多的商機(jī)。 對(duì)于展覽和會(huì)議業(yè)務(wù)，新國(guó)際展覽中心（ SNIEC）使上海世貿(mào)商城失去更多舉辦大型國(guó)際交易會(huì)和展覽會(huì)的機(jī)會(huì)， 但這一地區(qū)對(duì)于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動(dòng)仍然保持著活力，繼續(xù)保持對(duì)虹橋地區(qū)酒店的需求。 隨著復(fù)興隧道，盧浦大橋和三環(huán)路的竣工和開通，從虹橋區(qū)到浦東和浦東機(jī)場(chǎng)的交通狀況明顯改善，旅行時(shí)間大大縮短。 虹橋區(qū) 做為 上海的商業(yè)中心將保持強(qiáng)勁的發(fā)展，因?yàn)槠涞乩砦恢酶拷鞑亢臀髂喜抗I(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路； 做為 自由貿(mào)易區(qū)，為國(guó)際公司帶來(lái)稅務(wù)和商業(yè)利益。 隨著所有的國(guó)際航班（包括香港和澳門）從虹橋機(jī)場(chǎng)移至浦東機(jī)場(chǎng)，空勤人員，轉(zhuǎn)機(jī)旅客和短程國(guó)際人員的酒店需求不斷轉(zhuǎn)移到浦東。同時(shí) ,一些公司因擴(kuò)張正在尋找更大的辦公室空間 (尤其制整個(gè)樓層或幾層 )，而這種辦公場(chǎng)地在虹橋區(qū)已經(jīng)很難找到。 6 目前，虹 橋地區(qū)辦公樓的使用率仍然很高，并將持續(xù)保持對(duì)酒店的需求。 同樣 , 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭(zhēng)奪該地區(qū)市場(chǎng)份額，因?yàn)榭蛻魧⑸虾?做為 訪問(wèn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無(wú)錫等的出發(fā)中心。 /長(zhǎng)寧地區(qū)酒店市場(chǎng)發(fā)展前景 隨著 國(guó)內(nèi)、亞洲地區(qū)和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并靠近閔行、松江、嘉定、安亭和青浦等重要工業(yè)區(qū)，該地區(qū)酒店會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)良好。面向未來(lái)，上海全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，實(shí)施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)。 2020年是“十一五”的開局之年基本，上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)預(yù)計(jì)首次突破 1 萬(wàn)億元，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)連續(xù) 15 年兩位數(shù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)入市過(guò)渡期，我國(guó)將進(jìn)入對(duì)外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學(xué)地引進(jìn)外資，鼓勵(lì)外資企業(yè)參與加快推進(jìn) 上海 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)，參與重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和功能開發(fā)；鼓勵(lì)外資企業(yè)積極參與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵(lì)外資企業(yè)積 極參與上海國(guó)有企業(yè)的改組改造。 上海將致力于堅(jiān)持?jǐn)U大開放的方針，在更大范圍更廣領(lǐng)域更高層次上參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)際合作。 鑒于凱萊國(guó)際酒店有限公司的可行性報(bào)告 和定位報(bào)告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，敬請(qǐng)貴司視本報(bào)告為商業(yè)機(jī)密及知識(shí)產(chǎn)權(quán)與之相應(yīng)保護(hù)。 1 上海 XXX 實(shí)業(yè)有限公司 酒店 項(xiàng)目 前期市場(chǎng)調(diào)研可行性分析 及定位報(bào)告 二零零七年一 月 2 目 錄 概 述 .................................................... 3 一．前期市場(chǎng)調(diào)研分析 ........................................ 4 1．宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 ......................................... 4 2．項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 ................................... 7 3．本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析 .......................... 10 4．本項(xiàng)目所在市區(qū)人口及勞動(dòng)力情況 .......................... 11 5．項(xiàng)目所在地旅游狀況分析 .................................. 12 6．周邊市場(chǎng)同級(jí) /同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況分析 ............... 15 二 . 市場(chǎng)定位、吸納目標(biāo)、功能定位及管理模式定位建議 ......... 28 1．酒店項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議 ................................ 28 2. 酒店客源目標(biāo)定位 ........................................ 30 3. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設(shè)施初步定位 ........................ 39 4. 項(xiàng)目功能定位建議 ........................................ 45 5．酒店設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) .......................................... 51 6. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念及管理模式建議 .............................. 59 三．投資估算及經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ..................................... 62 1．酒店建筑投資估算 ........................................ 62 5. 客房平均房?jī)r(jià)及入住率預(yù) 測(cè) ................................ 64 6. 餐飲收入預(yù)測(cè) ............................................ 64 5 年經(jīng)營(yíng)收入成本利潤(rùn)預(yù)測(cè) (單位 :RMB) .................. 65 四 . 市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告結(jié)論 ................................. 66 1．項(xiàng)目酒店優(yōu)劣勢(shì) SWOT 分析 ................................. 66 2. 項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ...................................... 67 3. 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................... 68 4. 項(xiàng)目不確定性分析 ........................................ 69 5. 可比性結(jié)論 .............................................. 70 3 概 述 2020 年 12 月 21 日對(duì) 上海 XXX 實(shí)業(yè)有限公司 上海長(zhǎng)寧區(qū) 酒店項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察 ,同時(shí)針對(duì) 該 項(xiàng)目周邊酒店競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、國(guó)信土地周邊宏觀經(jīng)濟(jì)、旅 游狀況、酒店現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)及上海長(zhǎng)寧區(qū)、虹橋區(qū)整體環(huán)境做了初步調(diào)研，在以市場(chǎng)為依托以數(shù)據(jù)為參考的前提之下，加以我們專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家旅游局對(duì)星級(jí)酒店的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性的就東方國(guó)信酒店進(jìn)行了詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，從地理位置，硬件設(shè)施以及品牌等方面最終確定本項(xiàng)目市場(chǎng)、客源定位，星級(jí)檔次、項(xiàng)目規(guī)模、功能布局、以及未來(lái)投資估算和經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。 本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源于上海統(tǒng)計(jì)年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產(chǎn)咨詢公司內(nèi)部數(shù)據(jù) 以及凱萊集團(tuán)信息資料庫(kù) 等。 再次感謝貴司給予的機(jī)會(huì)并期待未來(lái)有更好的合作！ 4 一． 前期市場(chǎng)調(diào)研分析 1．宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 城市 內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概述 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)（ 2020－ 2020 年底數(shù)據(jù)） 項(xiàng) 目 2020 2020 2020 年為 2020 年 % 人口 年末戶籍人口 （萬(wàn)人） % 勞動(dòng)力 從業(yè)人員（萬(wàn)人） % 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （億元） % 固定資產(chǎn)投資 基本建設(shè)投資 （億元） % 更新改造投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） % 財(cái)政 地方財(cái)政收入 （億元） % 地方財(cái)政支出 （ 億元） % 物價(jià) 以 1990 年價(jià)格為 100% 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（ %） % % % 居民消費(fèi)水平 非農(nóng)業(yè)居民 （元） 12631 13773 % 農(nóng)業(yè)居民 （元） 7580 8663 % 資料來(lái)源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒