【正文】 ? 旅行社團 體 需求狀況 ： 項目酒店所在區(qū)域 做為 A20公路和上海西部的重要交通樞紐，是華東旅游線路中上海通往周莊、錦西、陽澄湖、淀山湖。不受旅游淡旺季波動影響。 因此 入住 開發(fā)區(qū)的 各商務(wù)寫字樓的企業(yè) 將無疑 成為酒店的 尤為重要的 客源基礎(chǔ)之二 ： 客源特點 ： 客源穩(wěn)定，房價的支付能力強。 目前，項目所在國際工業(yè)園內(nèi)，入住商戶主要為大中型企業(yè)，單 體規(guī)模均在 1萬平方米以上，未來商務(wù)企業(yè)預(yù)計達到 100萬平方米建筑總量，屆時將有 5萬人在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公， 并且這一總量隨著 市內(nèi)公司企業(yè)謀求較低租金而向郊區(qū)外遷， 開發(fā)區(qū)商住公司的不斷增加而不斷增長。 依靠以上經(jīng)濟、商務(wù)、交通的發(fā)展趨勢，在很大程度上為開發(fā)區(qū)提供部分客源支持的基礎(chǔ)之一。在 2020 年第一季度，上海的一流辦公市場的租賃價格持續(xù)盤 升。從上海到杭州修建的 150公里磁懸浮鐵路計劃在 2020年竣工，旅程時間從約 3小時縮短到 27分鐘。 做為 國際商務(wù)在亞洲的一個重要橋頭堡 ， 伴隨而來的是大量增加的 國際商務(wù)人士組織的 考察旅行、實地訪問、合作會議和商務(wù)洽談等等，進而產(chǎn)生出大量的酒店市場需求。上海 做為 中國經(jīng)濟貿(mào)易的中心，將繼續(xù)鞏固自己的角色。 酒店目標客源定位受未來經(jīng)濟走勢、周邊環(huán)境變化、 未來城市規(guī)劃、消費需求變化等多種因素影響，因此，客源定位是針對某一特定時期經(jīng)營方針制定的動態(tài)參考。 ? 積極開拓網(wǎng)絡(luò)訂房市場和長住客戶市場，適當接待國內(nèi)外 高端 旅游團隊。 ? 目標客戶以國際五星級的管理標準和硬件設(shè)施為先決條件，以接待國內(nèi)外高級商務(wù)散客為主 ， 地方政府、企業(yè)各類會議 /展覽市場為輔 。 2. 酒店客源目標定位 目標客源的分析 ? 從地理位置上對比， 項目酒店位置處 于尚無高星級酒店的 具備得天獨厚的客源優(yōu)勢，這一優(yōu)勢體現(xiàn)在項目酒店可以具備絕對的客源吸納優(yōu)先權(quán)。 ? 地域 特色 酒店的標志 30 項目酒店定位為長寧區(qū)和上海西區(qū) 蘇州 河畔唯一的懷舊與時尚酒店潮流的引領(lǐng)者。 突出以商務(wù)客人為 基礎(chǔ) ，配以度假型酒店 娛樂休閑特色 ? 五星級酒店硬件設(shè)施，突出 完善的商務(wù)配套和會議多功能 以及休閑度假 娛樂 設(shè)施 ? 建筑主體突出度假風(fēng)格 ,歐式 裝修設(shè)計獨具匠心，融中 、 西 方及地域 文化設(shè)計經(jīng)典于一體，注重 園林 景觀 、水景及 燈光烘托 ? 國際標準高品質(zhì)酒 店管理公司管理，突出品牌，彰顯 提升 酒店的品質(zhì) 酒店項目市場定位 ? 身份與尊貴的標志 項目酒店定位為成功人士、都市新貴和商務(wù)人士的社交中心。 ? 消費客人的感受及日后管理的規(guī)范需求 29 對于客人 舒適的，溫馨的，高雅的酒店 ,客人享受到的是親情化、家居化，人性化服務(wù) ； 對于酒店 高效運作管理基礎(chǔ) ,有利能源和成本控制 ,便于維護保養(yǎng)，方便更新?lián)Q代 ； ? 業(yè)主投資與回報收益的平衡最佳方案 基于上述我們認為，目前及未來項目地塊酒店市場呈當?shù)乜瞻?，一旦抓住這一契機，建設(shè)一間頂級的、綜合的 ， 兼商務(wù)、會議，休閑、景觀于一身，既能夠為項目區(qū)域客戶提供全方位綜合服務(wù)的場所，又能針對市區(qū)方向輻射區(qū)域吸引客源 ， 必將在上海西部近郊的同行業(yè)內(nèi)獨樹一幟，引領(lǐng)當?shù)氐姆?wù)企業(yè)新的發(fā)展方向。 ? 參考國家五星級酒店硬件設(shè)施評星級規(guī)范 既融匯國家星級酒店規(guī)定的高檔硬件設(shè)施，并以完善的娛樂休閑配套 ,加之國際標準化管理理念 。 ? 綜合考慮地域特點及人文及生活習(xí)慣 對于配套設(shè)施，盡量考慮綜合地域及文化為背景，特色經(jīng)營。 ? 配套娛樂設(shè)施 : 配套 齊全 ,但項目地域商務(wù)酒店居多 ,缺少以度假型產(chǎn)品為特色的酒店 。 ? 宴會設(shè)施 ,大多數(shù)酒店 都具備約 600平方米以上可拆分宴會設(shè)施功能。 ? 抽樣價格顯示五星級酒店主流客房在淡季均采用低于門市價 3折的價格進行促銷，證明了外資酒店經(jīng)營策略的靈活性。 例如揚子江萬麗與喜來登豪達的價格和出租率對比。例如虹橋萬豪與揚子江萬麗的客房總數(shù)和出租率對比結(jié)果。 ? 地區(qū)旅游市場 2020～ 2020 年接待過夜旅游人數(shù) (單位：人 ) 2020 2020 2020 2020 2020 來滬國際旅游者人 數(shù) (萬人次 ) 外國人 港澳同胞 臺灣同胞 國內(nèi)旅游者來滬人數(shù) (萬人次 ) 6433 8255 8761 8505 9012 外省市來滬旅游人數(shù) (萬人次 ) 5177 6470 6797 6346 6805 本市市民在本地旅游 人數(shù) (萬人次 ) 1256 1785 1964 2159 2207 平均每日到滬旅游者流量 (萬人次 ) 來滬旅游者平均逗留天數(shù) (天 /人 ) 同比增長率 (%) % % % % % 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 6．周邊市場同級 /同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 (詳見 個案調(diào)研資料 ,信息來源 :凱萊集團信息資料庫 ) 16 17 萬豪虹橋 酒店 酒店 2020 年 9 月開業(yè) 星級 ★★★★★ 電話 02162376000 座落地點 長寧區(qū)虹橋路 2270號 報價 RMB 管理公司 萬豪國際集團管理 企業(yè)性質(zhì) 外資酒店企業(yè) 傳真 02162376222 郵政編碼 202036 結(jié)算 RMB 地理交通 距市中心 /公里數(shù) 公里 距虹橋機場 公里 距火車站距離 公里 )) 距開發(fā)區(qū) 公里 距 浦東機場 公里 停車位數(shù) 150 個 客房 315間 （ 8 層） 項目 面積 (套內(nèi)建筑面積 m2) 門市價 折扣價 豪華房 35 2656 658 高級豪華 35 2905 1035 行政豪華 35 3320 1380 行政套房 65 4150 2490 豪華 /貴賓套房 90 4980 3486 總統(tǒng)套房 180 24900 19900 餐飲 餐廳性質(zhì)： 數(shù)量 餐飲風(fēng)格 大堂酒吧 1 點心、 午茶、雞尾酒 萬豪咖啡廳 1 隨意餐點 萬豪軒 1 中餐 冠軍吧 1 將美酒、佳肴和氛圍完美融合 曼哈頓扒房 1 美國風(fēng)味的牛扒、排骨和海鮮 魚翅撈飯 1 粵 /港菜 娛樂 /康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池 ， 網(wǎng)球場 ，室內(nèi)高爾夫， 健身中心 ，瑜珈館， 桑拿 ， 蒸汽浴， 按摩浴池 服務(wù)設(shè)施 24 小時客房送餐服務(wù) ， 洗衣服務(wù) ， 禮賓部 ， 禮品店 ， 報亭 租車服務(wù)臺 ， 航班服務(wù)臺 ，迷你超市，花房 配套設(shè)施 (下面 劃線 的 部分為本酒店不具備的 配套設(shè)施 ) 會議設(shè)施 面積 m2 可容座位數(shù) (人 ) 一號會議廳 174 98 六號會議廳 211 110 宴會設(shè)施 萬豪殿 745 600 天幕廳 260 150 一號宴會廳 248 170 二號宴會廳 248 170 三號宴會廳 248 170 會議服務(wù)和設(shè)備 電腦 ， 寬帶上網(wǎng) ， 會議音響系統(tǒng) ， 投影儀 ， 視頻 /電話會議 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 ， 計算機 ， 復(fù)印 ， 傳真 ， 郵寄信箋 ， 秘書服務(wù) 客房設(shè)施 可提供嬰兒床 ， 客房保險箱 ， 熨斗和熨衣板 ， 吹風(fēng)機浴袍 ， 免費贈送客房咖啡 ， 迷你酒吧 ， 電冰箱 ， 遙控電視 ， 空調(diào)系統(tǒng) ， 有線/衛(wèi)星電視 ， 所有 新聞頻道 ， 語音留言信箱 ， 國際互聯(lián)網(wǎng)及電子郵件接口 ， 電子鑰匙系統(tǒng) ， 設(shè)有臺燈的辦公桌 ， 報紙派送（星期一至星期五） ， DDD 電話 ， IDD 電話 18 揚子江萬麗 酒店 酒店 2020 年 10月 開業(yè) 星級 ★★★★★ 電話 2162750000 座落地點 開寧區(qū)延安西路2099 號 報價 RMB 管理公司 萬豪國際集團管理 企業(yè)性質(zhì) 外商投資企業(yè) 傳真 2162750750 郵政編碼 202036 結(jié)算 RMB 地理交通 距市中心 /公里數(shù) 公里 距機場 /公里數(shù) 公里 距火車站距離 公里 )) 虹橋開發(fā)區(qū) 公里 停車位數(shù)量 50 個 客房 544間 （ 34層） 項目 面積 (套內(nèi)建筑面積 m2) 門市價 折扣價 豪華房 30 2650 575 高級豪華 30 2750 863 行政豪華 30 3350 1150 行政套房 60 4560 2736 豪華 /貴賓套房 85 5380 4081 總統(tǒng)套 120 12450 9960 餐飲 餐廳性質(zhì)： 數(shù)量 餐飲風(fēng)格 滿福樓 1 粵菜 翠竹小館 1 傳統(tǒng)上海及粵式面點、粥類 霞 日式壽司吧 1 日本美食 拉斐爾意大利餐廳 1 商務(wù)宴請 萬麗咖啡廳 1 亞洲 /歐式風(fēng)味自助及零點 庫 雪茄吧 1 特色雞尾酒及雪茄 娛樂 /康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池 ，網(wǎng)球場，室內(nèi)高爾夫， 健身中心 ，瑜珈館，桑拿，蒸汽浴， 水療中心 ， 按摩浴池 ， 緩跑徑 ， 池 壁球 ,臺球 ,按摩 服務(wù)設(shè)施 機票服務(wù) ,租車服務(wù) ,前臺保險箱 ,禮品店 ,報亭 ,禮賓部 ,洗衣服務(wù) ,24 小時客房送餐服務(wù) ,迷你超市 ,花房 ,大堂寬帶上網(wǎng) 配套設(shè)施 (下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施 ) 會議設(shè)施 面積 m2 可容座位數(shù) (人 ) 會議室 1 39 10 會議室 2 42 12 會議室 3 70 22 紫羅蘭 0 .23 10 宴會設(shè)施 白玉蘭 +郁金香