【正文】 方案二引用已有設(shè)計(jì)方案，將。方案二: 保留糧庫建筑體，酒店單獨(dú)布局糧庫原建筑體酒店功能區(qū)游艇俱樂部Yacht Club湖景綠化水景設(shè)計(jì)草坪景觀帶草坪景觀帶室外游泳池具體方案：保留原有糧庫建筑。，酒店正門朝向以及多數(shù)酒店客房視野和朝向不良。5．由于原有建筑及新增建筑主體遠(yuǎn)離動(dòng)遷區(qū)，基本不受拆遷工作進(jìn)度影響，施工周期更易得到保證。3．高低樓層之間聯(lián)系密切，可騰出更大的區(qū)域用于景觀設(shè)計(jì)，使度假特色更加明顯，視野更加開闊。酒店餐廳、宴會(huì)廳等公共設(shè)施利用現(xiàn)有糧庫建筑，加上改造為寫字樓的部分，將大大減少土建費(fèi)用。同時(shí)，原有建筑連接、銜接部分可以做為酒店大堂主入口和二層宴會(huì)廳區(qū)域，建筑層高不受糧庫制約?？傮w上，項(xiàng)目酒店的客源，遠(yuǎn)期定位擴(kuò)大商務(wù)、會(huì)議、常駐客源的基礎(chǔ)之上，縮減旅游團(tuán)體，以保證出租率穩(wěn)步增長的同時(shí)和平均房價(jià)不斷攀升的運(yùn)營狀態(tài)。v 航空乘務(wù)員保守估計(jì)，在沒有新的航空公司機(jī)組團(tuán)體新簽合作協(xié)議的情況下，酒店航空乘務(wù)員的份額將保持不變，繼續(xù)保持酒店客源總量的2％。v 常住客預(yù)計(jì)經(jīng)過常駐客源的培育期，酒店常駐客人流量將達(dá)到酒店客源份額的5％。v 旅行社團(tuán)體 隨著酒店商旅客人的逐漸增多，開業(yè)初期的低價(jià)多內(nèi)旅行團(tuán)體將被篩選和淘汰，歐美、日韓旅游團(tuán)體流量將基本保留，旅行團(tuán)體整體用房量將被削減過半，預(yù)期保留20％的酒店份額做為淡季的出租率保障?？傮w上，項(xiàng)目酒店的客源，初期適宜定位在虹橋開發(fā)區(qū)及周邊開發(fā)區(qū)商務(wù)、國外旅游團(tuán)體、會(huì)議等中高端消費(fèi)群體，以此為核心，輔助以穩(wěn)定的市區(qū)及客人和當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者，即可形成穩(wěn)定而互補(bǔ)的出租率和平均房價(jià)基礎(chǔ)。客源特點(diǎn)：消費(fèi)主要集中在餐飲、娛樂和康體等綜合消費(fèi)方面，不受旅游季節(jié)波動(dòng)影響。v 其它需求狀況:當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群經(jīng)過對(duì)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)的初步調(diào)查，管理公司認(rèn)為，項(xiàng)目周邊存在成規(guī)模的配套生活區(qū)，日常消費(fèi)趨向于餐飲、休閑和娛樂。客源特點(diǎn)：針對(duì)高等級(jí)客房的相對(duì)更加私秘性及舒適性、休閑設(shè)施、購物、餐飲、娛樂的綜合消費(fèi)能力強(qiáng)。預(yù)期流量：初期開發(fā)需要預(yù)留常駐客源的培育期，預(yù)計(jì)占酒店客源總量2％。房價(jià)高于旅行社團(tuán)體。 航空乘務(wù)員一般指航空公司機(jī)組乘務(wù)員和空姐。 預(yù)期流量：初期開發(fā)需要等待市場(chǎng)認(rèn)知過程，預(yù)計(jì)占酒店客源總量2％。依照旅游客源的慣常規(guī)律，此類休閑旅行者，消費(fèi)能力受到油價(jià)和住宿費(fèi)用的影響而波動(dòng)，但也有例外，香港出發(fā)至內(nèi)地的自駕車團(tuán)體就具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力。預(yù)期流量：初期開發(fā)需要等待常駐客源的培育期，預(yù)計(jì)占酒店客源總量5％?？驮刺攸c(diǎn)：單次連續(xù)入住時(shí)間超過1個(gè)月，房價(jià)承受能力強(qiáng)，綜合消費(fèi)能力強(qiáng)，客源穩(wěn)定?？驮粗饕獊碜灾苓吷虅?wù)公司非本地的高級(jí)職員，因?yàn)楣ぷ骰蛏虅?wù)旅行的原因，需要連續(xù)入住酒店一個(gè)月至多個(gè)月。 預(yù)期流量：初期開發(fā)需要等待市場(chǎng)認(rèn)知過程，預(yù)計(jì)占酒店客源總量10％?？驮刺攸c(diǎn)：單次入住客人多，會(huì)議間隔時(shí)間較長，客源穩(wěn)定。工業(yè)園區(qū)及其周邊國內(nèi)各大企業(yè)、機(jī)關(guān)、部委的會(huì)議團(tuán)體可以成為規(guī)劃酒店的重要客人來源。2004到2005年很多會(huì)議在F1賽事和其它休閑活動(dòng)期間召開就是一個(gè)佐證。5) 由于基礎(chǔ)設(shè)施的改善，文化的吸引，生活方式和娛樂設(shè)施的改善等等，上海的消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將增長。3) 由于越來越多的公司來到上海開旅行會(huì)議，可能將對(duì)中小規(guī)模的室內(nèi)會(huì)議廳需求帶來積極影響，尤其更多的國際和地區(qū)公司選擇上海做為他們?cè)趤喬貐^(qū)的會(huì)議、管理培訓(xùn)和研討中心。2) 因中國加入了WTO、2010年上海世博會(huì)和舉辦奧運(yùn)會(huì)，越來越多的外國投資者對(duì)中國產(chǎn)生投資興趣?？傮w上講，上海有四個(gè)主要的會(huì)議展覽地點(diǎn)，在地理/位置、規(guī)模、價(jià)格和設(shè)施上能夠滿足大多數(shù)國際和地區(qū)會(huì)議舉辦方和和展覽公司的要求。實(shí)際上，大多數(shù)酒店去年就經(jīng)歷了這一增長過程，2007年這種趨勢(shì)會(huì)延續(xù)下去。一方面是因自2006上半年有大量的會(huì)議和展覽計(jì)劃安排，同時(shí)也主要是因上海做為地區(qū)主要的會(huì)議和博覽地的形象在增強(qiáng)。預(yù)期流量：做為初期運(yùn)作的出租率基礎(chǔ)，占酒店客源總量35％。客源特點(diǎn)：季節(jié)性，依照旅游線路流動(dòng)，在旅游地停留時(shí)間較短。隨著區(qū)域交通的不斷完善以及景區(qū)附屬配套設(shè)施的逐步到位，輔助以在國內(nèi)的旅游市場(chǎng)推廣活動(dòng)的進(jìn)行，由旅行社承接的企業(yè)會(huì)議、度假旅行團(tuán)體流量還將繼續(xù)增加。受旅游淡旺季波動(dòng)影響。項(xiàng)目酒店的規(guī)模和硬件檔次在本地區(qū)是獨(dú)一無二的，因此，與周邊各景區(qū)中轉(zhuǎn)的高端旅游者，特別是國內(nèi)組團(tuán)社所謀求的高端新賣點(diǎn)相匹配，不但可以整合整個(gè)本地區(qū)高端旅游消費(fèi)群體資源，而且水到渠成的規(guī)范了本地高端旅游產(chǎn)品固定系列線路，使之成為項(xiàng)目酒店的穩(wěn)定出租率，成為客源基礎(chǔ)之三。同時(shí)，國家旅游局2005年統(tǒng)計(jì)資料顯示，華東旅游線路中，入境團(tuán)體系列線在200條以上，年均入境系列團(tuán)體游客近10萬人，其中以上海做為入境中轉(zhuǎn)站的系列線占總量的60％，有近120條，因此潛在的旅游客源十分龐大。v 旅行社團(tuán)體 需求狀況：項(xiàng)目酒店所在區(qū)域做為A20公路和上海西部的重要交通樞紐，是華東旅游線路中上海通往周莊、錦西、陽澄湖、淀山湖、蘇州、無錫、太湖等知名旅游地的重要中轉(zhuǎn)站。不受旅游淡旺季波動(dòng)影響。因此入住開發(fā)區(qū)的各商務(wù)寫字樓的企業(yè)將無疑成為酒店的尤為重要的客源基礎(chǔ)之二：客源特點(diǎn)：客源穩(wěn)定，房價(jià)的支付能力強(qiáng)。 目前，項(xiàng)目所在國際工業(yè)園內(nèi)，入住商戶主要為大中型企業(yè)，單 體規(guī)模均在1萬平方米以上，未來商務(wù)企業(yè)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬平方米建筑總量，屆時(shí)將有5萬人在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公，并且這一總量隨著市內(nèi)公司企業(yè)謀求較低租金而向郊區(qū)外遷，開發(fā)區(qū)商住公司的不斷增加而不斷增長。 依靠以上經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、交通的發(fā)展趨勢(shì)，在很大程度上為開發(fā)區(qū)提供部分客源支持的基礎(chǔ)之一。在2006年第一季度，上海的一流辦公市場(chǎng)的租賃價(jià)格持續(xù)盤升。從上海到杭州修建的150公里磁懸浮鐵路計(jì)劃在2010年竣工，旅程時(shí)間從約3小時(shí)縮短到27分鐘。做為國際商務(wù)在亞洲的一個(gè)重要橋頭堡，伴隨而來的是大量增加的國際商務(wù)人士組織的考察旅行、實(shí)地訪問、合作會(huì)議和商務(wù)洽談等等，進(jìn)而產(chǎn)生出大量的酒店市場(chǎng)需求。上海做為中國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心，將繼續(xù)鞏固自己的角色。酒店目標(biāo)客源定位受未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、周邊環(huán)境變化、未來城市規(guī)劃、消費(fèi)需求變化等多種因素影響，因此，客源定位是針對(duì)某一特定時(shí)期經(jīng)營方針制定的動(dòng)態(tài)參考。v 積極開拓網(wǎng)絡(luò)訂房市場(chǎng)和長住客戶市場(chǎng)，適當(dāng)接待國內(nèi)外高端旅游團(tuán)隊(duì)。v 目標(biāo)客戶以國際五星級(jí)的管理標(biāo)準(zhǔn)和硬件設(shè)施為先決條件，以接待國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)散客為主，地方政府、企業(yè)各類會(huì)議/展覽市場(chǎng)為輔。2. 酒店客源目標(biāo)定位 目標(biāo)客源的分析v 從地理位置上對(duì)比，項(xiàng)目酒店位置處于尚無高星級(jí)酒店的具備得天獨(dú)厚的客源優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在項(xiàng)目酒店可以具備絕對(duì)的客源吸納優(yōu)先權(quán)。v 地域特色酒店的標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為長寧區(qū)和上海西區(qū)蘇州河畔唯一的懷舊與時(shí)尚酒店潮流的引領(lǐng)者。突出以商務(wù)客人為基礎(chǔ)，配以度假型酒店娛樂休閑特色v 五星級(jí)酒店硬件設(shè)施，突出完善的商務(wù)配套和會(huì)議多功能以及休閑度假娛樂設(shè)施v 建筑主體突出度假風(fēng)格,歐式裝修設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，融中、西方及地域文化設(shè)計(jì)經(jīng)典于一體，注重園林景觀、水景及燈光烘托v 國際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)酒店管理公司管理，突出品牌，彰顯提升酒店的品質(zhì) 酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位v 身份與尊貴的標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為成功人士、都市新貴和商務(wù)人士的社交中心。v 消費(fèi)客人的感受及日后管理的規(guī)范需求對(duì)于客人舒適的，溫馨的，高雅的酒店,客人享受到的是親情化、家居化，人性化服務(wù)；對(duì)于酒店高效運(yùn)作管理基礎(chǔ),有利能源和成本控制,便于維護(hù)保養(yǎng)，方便更新?lián)Q代；v 業(yè)主投資與回報(bào)收益的平衡最佳方案基于上述我們認(rèn)為，目前及未來項(xiàng)目地塊酒店市場(chǎng)呈當(dāng)?shù)乜瞻祝坏┳プ∵@一契機(jī)，建設(shè)一間頂級(jí)的、綜合的，兼商務(wù)、會(huì)議，休閑、景觀于一身，既能夠?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域客戶提供全方位綜合服務(wù)的場(chǎng)所，又能針對(duì)市區(qū)方向輻射區(qū)域吸引客源，必將在上海西部近郊的同行業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐姆?wù)企業(yè)新的發(fā)展方向。v 參考國家五星級(jí)酒店硬件設(shè)施評(píng)星級(jí)規(guī)范既融匯國家星級(jí)酒店規(guī)定的高檔硬件設(shè)施，并以完善的娛樂休閑配套,加之國際標(biāo)準(zhǔn)化管理理念。v 綜合考慮地域特點(diǎn)及人文及生活習(xí)慣對(duì)于配套設(shè)施，盡量考慮綜合地域及文化為背景，特色經(jīng)營。v 配套娛樂設(shè)施: 配套齊全,但項(xiàng)目地域商務(wù)酒店居多,缺少以度假型產(chǎn)品為特色的酒店。v 宴會(huì)設(shè)施,大多數(shù)酒店都具備約600平方米以上可拆分宴會(huì)設(shè)施功能。v 抽樣價(jià)格顯示五星級(jí)酒店主流客房在淡季均采用低于門市價(jià)3折的價(jià)格進(jìn)行促銷，證明了外資酒店經(jīng)營策略的靈活性。 例如揚(yáng)子江萬麗與喜來登豪達(dá)的價(jià)格和出租率對(duì)比。例如虹橋萬豪與揚(yáng)子江萬麗的客房總數(shù)和出租率對(duì)比結(jié)果。 復(fù)印 郵寄信箋 秘書服務(wù) 豪華轎車服務(wù)客房內(nèi)連接寬帶互聯(lián)網(wǎng)傳真?zhèn)€人電腦租賃打印機(jī)客房設(shè)施衛(wèi)星電視、閉路電視、小型酒吧及溫度調(diào)節(jié)器節(jié)設(shè)施，電子辦公室和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，私人的本地語音號(hào)碼和傳真號(hào)碼，直接使用internet接入和瀏覽服務(wù)銀河賓館酒店1990年開業(yè)星級(jí)★★★★電話02162755888座落地點(diǎn)上海長寧區(qū)中山西路888號(hào)報(bào)價(jià) RMB管理公司錦江國際集團(tuán)管理企業(yè)性質(zhì)內(nèi)資企業(yè)傳真02162750039郵政編碼200051結(jié)算 RMB地理交通 距市中心/公里數(shù) 7公里 距機(jī)場(chǎng)/公里數(shù) 7公里 距火車站距離 9公里 )) 停車位數(shù)量 90個(gè) 客房 666間 （35層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)房 22 1610 498高級(jí)房 26 1610 498豪華房 26 1840 598套房 40 3000 1200行政豪華間 28 3000 1200行政套 45 3750 1500豪華/貴賓套房 50 4800 1800餐飲 餐廳性質(zhì)： 數(shù)量 餐飲風(fēng)格中餐廳 ） 2 海派菜/港式菜西餐廳 3 西餐/西點(diǎn)中西餐 1 中西餐結(jié)合日本餐廳 1 日本料理韓式餐廳 1 韓國料理酒吧 1 地中海酒吧娛樂/康體設(shè)施 保齡球，健身中心，桑拿，蒸汽浴，夜總會(huì)，美容美發(fā)，按摩浴池客人服務(wù)自動(dòng)取款機(jī)，嬰兒看護(hù)服務(wù)，禮賓服務(wù)，干洗/洗衣，花房， 外幣兌換，禮品店，迷你超市，報(bào)刊欄，客房送餐服務(wù)，擦鞋， 前臺(tái)保險(xiǎn)箱，機(jī)票票臺(tái)，租車柜臺(tái)，旅游柜臺(tái)配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 三樓會(huì)議廳 250 200辰星廳 116 100熒星廳 174 120鎮(zhèn)星廳 89 60太陽廳 54 20 宴會(huì)設(shè)施宴會(huì)廳Ⅰ 300 250宴會(huì)廳Ⅱ 300 250宴會(huì)廳Ⅲ 300 200會(huì)議服務(wù)和設(shè)備寬帶上網(wǎng)，錄像/數(shù)據(jù)投影儀，多功能會(huì)議音響系統(tǒng)，附帶錄音服務(wù)，架空電腦投影儀/幻燈片放映機(jī)，視頻/電話會(huì)議，室內(nèi)同聲傳譯系統(tǒng)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，復(fù)印，郵寄信箋，客房內(nèi)連接寬帶互聯(lián)網(wǎng)，行政樓層 傳真，個(gè)人電腦客房配備打印機(jī)，秘書服務(wù)，豪華轎車服務(wù)客房服務(wù)空調(diào),鬧鐘,瓶裝飲用水,單獨(dú)的溫控器,客房內(nèi)保險(xiǎn)箱,空調(diào)控制面板,客房小酒吧,免費(fèi)送至客房的晨報(bào),浴袍,吹風(fēng)機(jī),人體秤,有線電視頻道,衛(wèi)星電視,行政樓所有客房配備數(shù)字電腦一體機(jī)冰箱等 競(jìng)爭對(duì)手酒店配套服務(wù)設(shè)施對(duì)比 酒店名稱 設(shè)施種類萬豪虹橋揚(yáng)子江萬麗喜來登豪達(dá)千禧海鷗虹橋賓館銀河賓館室內(nèi)游泳池