【正文】 32 預期流量 ： 做為 酒店的客源主流和出租率基礎， 初期經營 預計占酒店客源總量 45％ 。針對五星級酒店的消費群體，開發(fā)區(qū)內的商務客源中各公司、企業(yè)的部門經理、總監(jiān)及以上高級職員的出差預算符合五星級酒店商務價格，由于這一價格統(tǒng)一由公司支付，客人更愿意選擇高檔、就近的酒店下榻。在未來的 2 到 3 年，隨著城市金融業(yè)發(fā)展，上海辦公市場將會繼續(xù)迅猛增長 。 3) 上海正在成為國際和地區(qū)商務進入這一區(qū)域市場的門戶，尤其當其顯著地改善了公路，鐵路和航空等交通設施。在此，我們僅就酒店開業(yè)初期 (初期客源定位 )和正常經營期 (遠期客源定位 )兩個時段的客源定位進行動態(tài)預測，此預測包括但不限于如下客源種類： 31 初期客源定位 ? 開發(fā)區(qū)商務散客 需求狀況 ： 上海市場的公司需求強，增長前景樂觀 1) 目前 中國 進入 WTO 及 內地在國際金融環(huán)境的形象不斷改善和活躍， 至 使國際公司充滿信心。 ? 積極接納開發(fā)區(qū)各公司客源及與之協(xié)作的客源。 ? 大型高檔宴會與娛樂休閑相結合的高檔場所標志 項目酒店定位為虹橋開發(fā)區(qū)乃至上海市內高檔會議、 宴會、 休閑需求的承接者。 酒店項目整體星級與產品定位建議 ? 五星級 城市度假酒店。 有特色、有亮點、有市場。 ? 餐飲狀況，均具有三個以上餐廳，至少一個異國風味餐廳。 ? 虹橋地區(qū)的酒店年平均出租率普遍高于 80％，從一個側面證明了本地區(qū)普遍存在的客源潛力。 酒店客房總數越多，出租率抽樣越低。 ? 代表年份旅游業(yè)收入構成情況分析 根據對旅游行業(yè)中旅行社、星級飯店、旅游景區(qū)、旅游車船公司等旅游企業(yè)相關資料統(tǒng)計 ,2020年總體情況，上海市旅游企業(yè)年營業(yè)收入達 330億元。 13 ? 2020年 1～ 11月旅游入境人數對比 2020 年 1～ 11 月旅游入境人數 停留天數對比 年度累計 與 2020 年度同比增長 % 總計 5603708 過夜人數 4247898 外國人 3655731 香港同胞 285468 澳門同胞 15152 臺灣同胞 291547 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 ? 2020年 1～ 11月入境旅游人數來源細分 2020 年 111 月入境旅游人數來源細分 (單位：人 ) 月 份 總 計 亞 洲 歐 洲 美 洲 其 他 5038940 1737393 1137156 1135509 1028882 一月 202048 132499 31410 28821 7318 二月 402578 146729 87232 84161 84456 三月 416979 170026 119751 115517 11685 四月 508546 157349 117236 115414 118547 五月 491662 153715 115084 110391 112472 六月 467540 151866 107930 104240 103504 七月 446003 146981 101775 98376 98871 八月 455703 152417 102724 99552 101010 九月 475884 159831 105930 102403 107720 十月 543775 172426 121879 121652 127818 十一月 630222 193554 126205 154982 155481 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 ? 2020年 1～ 11月入境旅游客源分析表明 ： 14 過夜游客人數 ： 約 歐美及外國客 ： 約 港澳同胞 ： 約 30萬人次 臺灣同胞 ： 約 29萬人次 以上數據較 2020年同期增長 %，這一增長勢頭自 1999年開始保持至今，且步伐仍在加快。同時，上海良好的投資環(huán)境及旅游市 場也吸引了越來越多的國內外客商及游人。 上海市現(xiàn)有各類星級酒店 320家，客房總數 （套）。 及年平均消費水平 對比 項 目 2020 2020 農民人均純收入 7337 8342 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25954 26677 全市居民人均消費支出 (元 ) 項 目 2020 2020 農村 6329 7265 城鎮(zhèn) 12631 13773 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 2020年人均消費支出較 2020年同比增長 ％，已實現(xiàn)連續(xù) 7年保持增長率超過 5％，這一良好勢頭充分證明項目所在地區(qū)的良好商業(yè)前景和穩(wěn)步發(fā)展的消費趨向。 相信酒店也一定寓意將伴隨工業(yè)園的成熟獲得諸多方便的同步收益， 項目區(qū)域內酒店現(xiàn)狀 項目酒店的地域特征 ,決定了其未來的基礎客源將來自虹橋 ,長寧地區(qū) , 因此 , 酒店競爭群體也將集中在這一區(qū)域內 . 本 項目所在位置 9 ? 經初步調研 ,項目區(qū)域內及周邊區(qū)域目前共有酒店 35家酒店 其中： 五星級 酒店 4家 ： 虹橋萬豪 喜來登豪達 揚子江萬麗酒店 上海千禧海鷗大酒店 四星級 酒店 7家 ： 紅橋 賓館 銀河賓館 虹橋迎賓館 虹橋大酒店 銀星假日 國航 龍柏 三星以下、經濟型快捷酒店 19家 。 ? 目前該地區(qū)配套商業(yè)還處于低級和待開發(fā)階段。 ? 沿中環(huán)路方便可以到達城市的各個區(qū) , 并通過其便利連接延安路和成都高速路。項目北部和東北部環(huán)繞蘇州河且緊臨環(huán)境優(yōu)美的公園 ,南與北翟路相接 ,西與外環(huán)線相臨。 虹橋酒店與位于城市中心的酒店相比，客戶提前預定客房的時間短，尤其那些在高峰時期從城市中心客滿酒店溢出的客戶。這使虹橋區(qū)的酒店更有能力從浦東市場爭取更多的對價格敏感的客戶以及一些空勤人員，但同時會限制與上海中心地區(qū)的酒店去競爭很多到虹橋區(qū)開會的高效益的 客戶。虹橋地區(qū)的酒店將獲得更多的國內轉機 和到虹橋機場的國內航班旅客的酒店需求關注。但是 ,明年酒店需求增長的出現(xiàn)一定壓力，因來年先前設在虹橋區(qū)的許多公司總部將遷到浦東區(qū) (譬如 Honeywell)。但上述工業(yè)區(qū)內有競爭力的酒店增加可能會減少市場對虹橋區(qū)酒店的需求 , 尤其是這些 新增加 酒店在價格 、 交通 距離和設備 設施相對更先進 等方面更有競爭優(yōu)勢。透過這些數據和情況，可以清楚地看到上海發(fā)展的良好態(tài)勢。 當前，上海對外開放的勢頭良好，上海已經成為我國利用外資規(guī)模最大，投資領域最寬，跨國公司、研發(fā)中心集聚最多，外商投資效益最好的城市之一。 本報告數據來源于上海統(tǒng)計年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計處統(tǒng)計資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產咨詢公司內部數據 以及凱萊集團信息資料庫 等。 鑒于凱萊國際酒店有限公司的可行性報告 和定位報告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識產權，敬請貴司視本報告為商業(yè)機密及知識產權與之相應保護。預計經過入市過渡期，我國將進入對外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學地引進外資，鼓勵外資企業(yè)參與加快推進 上海 國際經濟、金融、貿易、航運中心建設，參與重大基礎設施的投資和功能開發(fā)；鼓勵外資企業(yè)積極參與上海的產業(yè)結構調整，參與上?，F(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵外資企業(yè)積 極參與上海國有企業(yè)的改組改造。面向未來，上海全面落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會，實施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進國際經濟、金融、貿易、航運中心建設。 同樣 , 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭奪該地區(qū)市場份額，因為客戶將上海 做為 訪問長江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無錫等的出發(fā)中心。同時 ,一些公司因擴張正在尋找更大的辦公室空間 (尤其制整個樓層或幾層 )，而這種辦公場地在虹橋區(qū)已經很難找到。 虹橋區(qū) 做為 上海的商業(yè)中心將保持強勁的發(fā)展，因為其地理位置更靠近西部和西南部工業(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路； 做為 自由貿易區(qū)，為國際公司帶來稅務和商業(yè)利益。 對于展覽和會議業(yè)務，新國際展覽中心（ SNIEC）使上海世貿商城失去更多舉辦大型國際交易會和展覽會的機會， 但這一地區(qū)對于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動仍然保持著活力，繼續(xù)保持對虹橋地區(qū)酒店的需求。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。具備得天獨厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢。 ? 在城市西北部 A20 公路中段已形成交通樞紐。 ? 周邊建筑外觀老舊，擬建地點建筑孤立。 酒店服務式公寓 5家 資料來源 : 凱萊集團 信息 資料庫 ? 與上海南京路 ,外灘區(qū)域酒店相比 , 本區(qū)域內酒店的地理位置大多集中在鬧市區(qū)域 , 分布相對集中 , 設施設備的使用時間也相對較長 , 季節(jié)抽樣促銷價格賣價也相對偏低 . 這是由于當地尚無硬件齊全 、設施先進的高星級酒店產品而形成的區(qū)域狀況 . 四星級酒店20%五星級酒店11%酒店服務式公寓14%三星以下及經濟型快捷酒店55%五星級酒店四星級酒店三星以下及經濟型快捷酒店酒店服務式公寓 10 3．本項目所在地交通、運輸狀況分析 、火車站公里 /車程 參照目的地 車程 (分鐘 ) 虹橋機場 1015 分鐘 浦東機場 5080 分鐘 虹橋開發(fā)區(qū) 1015 分鐘 人民廣場 30 分鐘 F1 賽道 50 分鐘 南京路 30 分鐘 金融區(qū) 35 分鐘 *參考車程視具體交通情況而定 資料來源 :Horwath Asia Pacific 上海年度客流量統(tǒng)計 (萬人次 ) 年份 年客流總數 鐵路 公路 水路 航空 1999 5354 2906 1126 581 741 2020 5693 2980 1282 539 892 2020 6324 3231 1508 543 1042 2020 7326 3518 2046 526 1236 2020 7211 3391 2052 528 1240 2020 8084 3662 2401 570 1451 2020 8454 3882 2473 604 1494 資料來源 :上海統(tǒng)計年鑒 本項目交通十分便利，由 鐵路客運專線上海總站、航空港、滋懸浮機場快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。 12 5．項目所在地旅游狀況分析 在 2020年到來前的 5年中，上海將憑借舉辦世博會的歷史機遇，把上海的旅游業(yè)打造成申城現(xiàn)代服務業(yè)的主體產業(yè)和國民經濟的動力型產業(yè)。 以 2020年為例，上海接待入境旅游人數 由 2020年的 272萬人次增長到 400 萬人次，如按每人次住宿兩夜計， 2020 年上海接待入境旅游者的客房需求為 800萬間夜，比 2020年增加約 256萬間夜。 受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家國內外知名酒店集團紛紛宣布在上海增資，全球 16個著名的國際酒店管理集團如今已悉數入滬。從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產業(yè)客源市場的良好前景。其中：旅行社共實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，比上年增長 %。例如虹橋萬豪與揚子江萬麗的客房總數和出租率對比結果。 ? 抽樣價格顯示五星級酒店主流客房在淡季均采用低于門市價 3折的價格進行促銷，證明了外資酒店經營策略的靈活性。 ? 配套娛樂設施 : 配套 齊全 ,但項目地域商務酒店居多 ,缺少以度假型產品為特色的酒店 。 ? 參考國家五星級酒店硬件設施評星級規(guī)范 既融匯國家星級酒店規(guī)定的高檔硬件設施，并以完善的娛樂休閑配套 ,加之國際標準化管理理念 。 突出以商務客人為 基礎 ，配以度假型酒店 娛樂休閑特色 ? 五星級酒店硬件設施，突出 完善的商務配套和會議多功能 以及休閑度假 娛樂 設施 ? 建筑主體突出度假風格 ,歐式 裝修設計獨具匠心，融中 、 西 方及地域 文化設計經典于一體，注重 園林 景觀 、水景及 燈光烘托 ? 國際標準高品質酒 店管理公司管理，突出品牌，彰顯 提升 酒店的品質 酒店項目市場定位 ? 身份與尊貴的標志 項目酒店定位為成功人士、都市新貴和商務人士的社交中心。 2. 酒店客源目標定位 目標客源的分析 ? 從地理位置上對比， 項目酒店位置處 于尚無高星級酒店的 具備得天獨厚的客源優(yōu)勢，這一優(yōu)勢體現(xiàn)在項目酒店可以具備絕對的客源吸納優(yōu)先權。 ? 積極開拓網絡訂房市場和長住客戶市場，適當接待國內外 高端 旅游團隊。上海 做為 中國經濟貿易的中心，