【正文】 ，舊城改造與新城建設(shè)完善同步進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征發(fā)展緩慢，需求明顯不足，自住需求有限釋放快速發(fā)展，自住需求釋放加速，同時(shí)帶動(dòng)投資需求的出現(xiàn)。穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)自住與投資需求并重局面，同時(shí)開(kāi)發(fā)重心由數(shù)量向質(zhì)量逐漸過(guò)渡。城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響：建寧縣城鎮(zhèn)化率為 %，可以初步判斷建寧的城市發(fā)展仍處于初步城市化的階段，但即將走進(jìn)城市化的快速發(fā)展期。以 “ 建設(shè)海西現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、新型工業(yè)新興區(qū)、特色旅游精品區(qū)、閩贛交流合作區(qū)、生態(tài)文明先行區(qū)和打造海西特種薄型紙生產(chǎn)基地、非金屬礦建材生產(chǎn)基地、生物能源生產(chǎn)基地、綠色食品生產(chǎn)基地 ” 這 “ 五區(qū)四地 ” 為區(qū)域 發(fā)展重點(diǎn)。鐵路網(wǎng)、高速公路等將擴(kuò)大張家界的輻射能力，區(qū)域影響力提升。分析小結(jié)231作為新城片區(qū)的水南新城，區(qū)域偏、配套缺、環(huán)境差、人氣差是現(xiàn)狀。以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng)的第二產(chǎn)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)源。8宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段。6從消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況看，居住的消費(fèi)支出的比重逐年上升，置業(yè)需求在被激發(fā)。9區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析PART 2?土地市場(chǎng)分析 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與趨勢(shì)預(yù)判 ?項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析46PART 土地市場(chǎng)分析47地塊編號(hào)地塊用途 地塊位置 簽約日期 面積㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)(萬(wàn) ) 受讓人土地 建筑裕興大廈 其他商服用地建寧縣新建城關(guān)小學(xué)與水南大道之間，容駟河?xùn)|側(cè)2023年 12月5日 634625193.62 73 溫文輝溪口市場(chǎng)小區(qū)其他商服用地建寧縣溪口船廠(chǎng)下2023年 10月16日 1098922087.89 776 建寧縣城市建設(shè)投資有限公司建寧縣城區(qū)黃舟坊星級(jí)賓館其他商服用地建寧縣黃舟坊街道南路2023年 1月29日 419215007.36 670 福建正源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建寧縣近年商住土地市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì)（ 20232023）48項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊用途 士地位置 合同簽約日期面積㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià) (萬(wàn) )受讓人 出讓年 限 出讓方式土地 建筑獼猴桃廠(chǎng)廉租房 : 廉租住房用地 建寧縣縣城黃舟坊獼猴桃廠(chǎng)西北面2023年9月 29日408 — —建寧縣城市建設(shè)投資有限公司— 劃撥建寧縣水南容駟橋住宅小區(qū) 其他商服用地建寧縣城河南路容駟河畔2023年12月 8日14776 2760 812福建鴻恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年商業(yè)40年拍賣(mài)出讓建寧縣里心開(kāi)源大廈 其他商服用地建寧縣里心鎮(zhèn)過(guò)境公路旁2023年8月 24日6476 902 張小勝、鄧大進(jìn)、寧建文、等住宅 70年商業(yè)40年拍賣(mài)出讓林業(yè)新村市場(chǎng)小區(qū) 其他商服用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)水南林業(yè)新村東側(cè)2023年9月 29日20244 5660 1271 余盛忠住宅 70年商業(yè)40年拍賣(mài)出讓億興大廈 其他商服用地建寧縣新建城關(guān)小學(xué)與水南大道之間，容駟河?xùn)|側(cè)2023年2月 18日6346 365 建寧恒盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司住宅 70年商業(yè)40年掛牌出讓建寧縣商會(huì)大廈 其他商服用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)水南羊背段2023年7月 14日14758 510 徐正元、陳 信華住宅 70年商業(yè)40年掛牌出讓建寧縣溪源閩贛省際邊貿(mào)筍業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) A地塊其他商服用地 建寧縣溪源鄉(xiāng) 楚上街 19號(hào) 2023年6月 8日 1950 5070 203 楊炳發(fā)、楊炳龍、丁興旺、丁文能、楊賢明、曾應(yīng)先、等住宅 70年商業(yè)40年拍賣(mài)出讓建寧縣溪源閩贛省際邊貿(mào)筍業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) B地塊其他商服用地 建寧縣溪源鄉(xiāng) 楚上街 19號(hào) 2023年6月 8日 2100 5460 楊德明等 12人住宅 70年商業(yè)40年拍賣(mài)出讓49地塊編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊用途 士地位置合同簽約日期面積㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià) (萬(wàn) )受讓人 出讓年 限 出讓方式土地 建筑—建寧縣西門(mén)王家排地塊中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)西門(mén)王家排2023年 3月 10日 10921834.56 371 2023 何利民 70掛牌出讓—建寧縣客坊鄉(xiāng)原農(nóng)技站地塊住宅樓其他普通商品住房用地建寧縣客坊鄉(xiāng)客坊街上2023年 8月 11日 525 1890 95 張經(jīng)發(fā)、劉榮寶、等住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓— 林場(chǎng)大 廈 商務(wù)金融 用地 建寧縣水南新區(qū)馬房橋東側(cè) 2023年10月 22日 3040 10640 1080 1015 福建省建寧 國(guó)有林場(chǎng)住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓—黃埠鄉(xiāng)原計(jì)生服務(wù)樓地塊商住樓其他商服用地建寧縣黃埠鄉(xiāng)黃埠街上2023年10月 22日 5182486.4 180 張爾荷住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣(mài)出讓—均口原農(nóng)技站商住綜合樓其他商服用地建寧縣均口鎮(zhèn)蓮花街 62號(hào)2023年 9月 17日 1072 3752 528寧國(guó)民、張沛林、揭恭周、王炳煌、寧福能、謝選功等 21人住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓—建寧縣汽車(chē)城 (汽車(chē) 4S店其他商服用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|蚊蟲(chóng)坑2023年 8月 30日 1202 1803 1202 6667福建閩贛汽貿(mào)有限公司 40掛牌出讓350430102建寧縣城西面龍寶路北側(cè)商住樓其他商服用地建寧縣城西面龍寶路北側(cè)2023年 6月 23日 38941207 3894 福建省將樂(lè)縣宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣(mài)出讓50地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊用途 士地位置 合同簽約日期 面積 ㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià) (萬(wàn) )受讓人 出讓年 限 出讓方式土地 建筑350430202312 待定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣綜合農(nóng)場(chǎng)園藝場(chǎng)地塊未拍賣(mài) 出讓?zhuān)A(yù)計(jì) 2023年12月 02日）4588.00 12846.40 待定 待定 待定 70年掛牌出讓350430202311 待定 中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣溪源鄉(xiāng)楚上街預(yù)計(jì) 2023年 11月 23日拍賣(mài)3523.80 0 待定 待定 待定 70年拍賣(mài)出讓350430202308A5黃埠上街1號(hào)樓 A5地塊商住樓中低價(jià)位、中小套型普通商品住 0建寧縣黃埠上街 1號(hào)樓地塊2023年10月 21日 422 89 董必安、劉方華、林藝加、黃天生、朱居良住宅 70年；商業(yè) 40年4拍賣(mài)出讓—建寧縣廉租房第三期建設(shè)廉租住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|村彭家窠2023年 6月 9日 1780 3560 2 — 無(wú)建寧縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 住宅 70年；商業(yè) 40年劃撥350430202305A建寧縣溪口東坑口A地塊中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建寧縣溪口東坑口A地塊2023年 4月 14日 175 144 2324. 鄢茂煌住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣(mài)出讓35043020234建寧縣家居城中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|村王家2023年 7月 13日69208138416 2 22050 1593.福建尚和置業(yè)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓35043020233建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊商住小區(qū)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊2023年 4月 11日2700756714.7 18600 3279.福建省建寧縣南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣(mài)出讓35043019建寧縣均口鎮(zhèn)舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊商住樓中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣均口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)2023年 3月 25日 3837 7674 2 525 建寧縣宜家房地產(chǎn)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣(mài)出讓—建寧縣商貿(mào)城 (一期 )批發(fā)零售用地建寧縣水南新區(qū)馬房村南側(cè)2023年 6月 22日3941493411.18 5736 614.福建竣邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓51建寧縣 2023年 2023年 2023年 2023年出讓土地幅地 1 8 7 7總占地面積（㎡） 21527 67058 11343 141843總建筑面積（㎡） 62288 185578 34477 301809成交總價(jià)（萬(wàn)元） 1519 10537 47144平均樓面價(jià)（元 /㎡） 568 2036 1562?近年建寧土地成交平均樓面價(jià)整體波動(dòng)較為明顯，特別 2023年出讓的幾幅土地（包括汽車(chē) 4店地塊與宏泰開(kāi)發(fā)拍下的地塊），成交樓面價(jià)創(chuàng)建寧縣記錄。同時(shí)還有多個(gè)地塊已公告出讓而未成交。引申理解：地價(jià)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)模型 53PART 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與趨勢(shì)預(yù)判54房地產(chǎn)市場(chǎng)建寧城區(qū)主要樓盤(pán)分布圖商貿(mào)城 江源水都 。 豪庭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)始，已經(jīng)走進(jìn)中大盤(pán)操作的時(shí)代，富貴世家、南方國(guó)際、商貿(mào)城 57房?jī)r(jià)跨入了 “5K 時(shí)代 ”建寧 2023年及以前的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)年均增幅幅度較小，屬于成本導(dǎo)向增長(zhǎng)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而 2023年下半年到 2023年底，隨著商品住宅成交均價(jià)由 2500元 /平方米左右上升到 3800元 /平方米的成交均價(jià)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也由成本導(dǎo)向增長(zhǎng)型走向需求導(dǎo)向增長(zhǎng)型。58? 成本型增長(zhǎng)，一般時(shí)間較長(zhǎng)，且增幅較??；? 需求型增長(zhǎng)，主要是由供求關(guān)系引發(fā)的，其增長(zhǎng)速度會(huì)加快；? 資本型增長(zhǎng)，主要與資金、金融相關(guān)的，其增長(zhǎng)時(shí)間較短，但增長(zhǎng)速度很快；發(fā)展階段房?jī)r(jià)成本型增長(zhǎng)需求型增長(zhǎng)資本型增長(zhǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)類(lèi)型及特征：建寧商品住宅市場(chǎng)已走進(jìn)資本型增長(zhǎng)通道，受宏觀環(huán)境影響嚴(yán)重。不斷涌現(xiàn)的小高層、高層建筑，在改變建寧置業(yè)者的居住環(huán)境的同時(shí)，也是改變其置業(yè)的習(xí)慣，從原先的被動(dòng)接受逐步轉(zhuǎn)向主動(dòng)的選擇。61建寧物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：從核心產(chǎn)品打造逐漸向外圍產(chǎn)品訴求轉(zhuǎn)變的階段，產(chǎn)品相比營(yíng)銷(xiāo)而言，相對(duì)滯后發(fā)展。對(duì)訴求轉(zhuǎn)變階段。形象。備注：對(duì)于市場(chǎng)真正的有效供應(yīng)量，以實(shí)際操作的角度出發(fā)，未來(lái)市場(chǎng)可供量會(huì)遠(yuǎn)小于預(yù)估 “潛在供量 ” 。 城市中心 整體檔次劣于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚和國(guó)際 ★★★☆ 建材家居城區(qū)域配套南方國(guó)際 ★★★★ 城關(guān)小學(xué) 區(qū)域配套劣于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚和國(guó)際 ★★ 市政生活配套缺乏內(nèi)部配套 南方國(guó)際 ★★★★ 社區(qū)商業(yè)，步行街 項(xiàng)目在內(nèi)部配套上相當(dāng)尚和國(guó)際 ★★★★ 綜合商業(yè)，社區(qū)商業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì) 南方國(guó)際 ★★★★ 有創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多 項(xiàng)目在面積贈(zèng)送及平面設(shè)計(jì)上存在較大的不足尚和國(guó)際 ★★★ 戶(hù)型設(shè)計(jì)較為中規(guī)中矩，贈(zèng)送面積少周邊環(huán)境 南方國(guó)際 ★★★★ 項(xiàng)目周邊較為成熟 周邊環(huán)境上項(xiàng)目劣于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚和國(guó)際 ★★★ 項(xiàng)目周邊有待改善與南方國(guó)際相比， 主要有項(xiàng)目體量，景觀資源的優(yōu)勢(shì)70優(yōu)勢(shì) ： 區(qū)域升值潛力，教育力量雄厚，內(nèi)部配套齊全，臨河劣勢(shì)：目前人氣不旺、周?chē)h(huán)境差、人氣弱在推競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 商貿(mào)城 置業(yè)客群分析 客戶(hù)直觀印象訪(fǎng)談對(duì) 象：政府公 務(wù)員 ，摩的司機(jī)、個(gè)體老板，教 師 ……76項(xiàng)目 主要客群來(lái)源 置業(yè)目的 備注（職業(yè)特征）富貴世家 以縣城及里心鎮(zhèn)、均口鎮(zhèn)等周邊經(jīng) 濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主自住（ 95%）投資（ 5%）政府公務(wù)員和事業(yè)單位單位工作人員 ，以自住為主。江源水都 外地商戶(hù)。億興大廈 以縣城及里心鎮(zhèn)、均口鎮(zhèn)等周邊經(jīng) 濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 自住 85%投資 15%政府公務(wù)員和事業(yè)單位單位工作人員 ，以自住為主。置業(yè)客群分析 區(qū)域現(xiàn)有客戶(hù)分析216。職業(yè)特征：私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶(hù)，政府公務(wù)員和事業(yè)單位單位工作人員， 80后婚房需求、周邊進(jìn)城置業(yè)，舊城改造拆遷安置客戶(hù)。客戶(hù)比例：私企及政府官員約占 80%，其它約 20%。豪庭 更關(guān)注 價(jià)格、 地段