【正文】 施工任務。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設計，對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工說明。 “ 準備好經(jīng)批準的維修工程設計方案和施工方案及圖紙。 $ 材料及構件進入現(xiàn)場并保障供應，確保連續(xù)施工。組成大型維修工程施工組織設計的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案、施工總進度和施工總平面圖。包括維修工程地點、名稱、工程規(guī)模、維修內容、工期預算費用等。根據(jù)維修設計圖紙，劃分施工階段。正確選擇施工機械和各種預制構件的加工方案，確定冬雨季施工技術和保證維修施工質量和安全的技術措施。根據(jù)施工設計方案和資金、勞動力、材料供應情況等，制訂施工進度計劃和工程概預算。 （ 3）一般維修工程施工方案的內容： ! 工程概況。 單位工程形象化施工進度計劃。 （ 4）小型維修工程施工說明： 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質和內容、維修預算造價、安全質量技術措施、舊料利用和材料工具的配置等內容。維修施工計劃是按照施工總進度計劃要求，結合人力、物力、財力情況，根據(jù)上月實際完成的形象化進度而制訂的下月維修施工計劃。 其管理的主要內容是：第一，貫徹執(zhí)行計劃?？刹扇I(yè)檢查和班組自查相結合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。維修施工技術管理就是指對房屋維修施工的各個技術環(huán)節(jié)和過程，按照一定的技術標準和技術經(jīng)濟指標進行科學管理，以保證房屋維修施工工程符合技術規(guī)定要求。維修施工質量和安全管理是指為保證和提高維修施工質量，貫徹預防為主、保護職工人身安全和對業(yè)主負責而進行的一系列管理工作。維修施工的材料管理直接影響施工計劃與進度和施工質量與維修成本。為了更好地發(fā)揮機械設備的使用效果，就要加強管理。房屋維修工程交驗條件是按維修設計方案全部完成各項維修工程內容，做到水、電路通和供暖通風恢復正常，竣工圖和施工技術資料齊全。物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質量檢驗評定，應深入施工現(xiàn)場，采用多種檢測手段和科學方法才能實現(xiàn)。 房屋維修竣工驗收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。租賃私房的修繕則由租賃雙方依法約定修繕責任。 四、房屋維修檔案資料的管理 物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面： （ 1）房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的竣工圖及有關房屋原始資料。 （ 3）房屋維修的技術檔案資料。 一、小修工程 （一）什么是小修工程 小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。 （ 2）鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 （ 4）修補內外墻抹灰、窗臺、腰線等。拆換個別過梁等。 （ 7）水衛(wèi)電、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。 （ 9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固、維修等。 （三）編制小修工程計劃 通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程服務項目后，應分輕重緩急和勞動力情況，作出維修安排。對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統(tǒng)一收集，應及時安排組織人力搶修。 （四）落實小修工程任務 管理人員根據(jù)急修項目和小修養(yǎng)護計劃，開列小修養(yǎng)護單。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護單的管理人員變更或追加工程項目手續(xù)。 二、中修工程 中修工程范圍主要包括以下一些維修內容： （ 1）少量結構構件形成危險點的房屋維修。 （ 3）整幢房屋的公用生活設備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等等。 （ 2）對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換、改善或新裝的工程。 （ 4）對房屋主體結構進行專項搞震加固的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。一般翻修后的房屋必須達到完好房屋的標準。 （ 2）因自然災害破壞不能再使用的房屋。 （ 4）主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的房屋。 五、綜合維修工程 （一）綜合維修工程概念 也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理工程）工程。綜合維修工程的費用應是該片房屋同類結構新建造價的 10%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時可不單獨列出，可計入大修工程項目中。 （二）綜合性維修工程的適有范圍 以下這些房屋需要進行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴重損壞。 六、房屋維修工程的考核標準 房屋維修工程的考核標準是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一等級或類別的房屋維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。 （三）樓地面工程 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。 （四）屋面工程 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。 （六）油漆粉飾工程 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。各種油漆各內外墻涂料以及地面料，應制訂養(yǎng)護周期進行保養(yǎng)。 （八）其他工程 房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通，以保證住用戶安全，改善住用戶條件。主要有以下幾種指標： （一）房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。 （二）房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。 （三）大、中修工程質量合格（優(yōu)良）品率 大、中修工程質量合格（優(yōu)良）品率是指報告期經(jīng)評定達到合格（或優(yōu)良）品標準的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 （四）小修工程的考核指標 小修工程的考核指標主要有定額指標、服務指標和安全指標及經(jīng)費指標。小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作實績的指標。 人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應完成的小修養(yǎng)護工程量。小修工程的服務指標走訪查房率、小修養(yǎng)護計劃率和小修養(yǎng)戶及時率。在計算走訪查房率時，若在月度（季度）內走訪同一戶超過一次的均按一戶計算。 小修養(yǎng)護計劃完成率