【正文】 。 區(qū)域競爭項目為中海國際社區(qū)、萬科城、力旺 LOMO、華榮泰的 1棟公寓及 3棟 SOHO產(chǎn)品。力旺 LOMO售價高，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，共 300多套公寓，現(xiàn)階段已售出 100多套，體量小，售價高，銷售速度慢。以上分析華榮泰未來的公寓 +SOHO、中海國際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項目直接競爭對象。 偉峰東第：滯銷戶型為 138— 185㎡ ，一次性 97折，按揭 99折。 偉峰東第： 住宅對外宣傳價格為 7900元 /㎡ ， 實際成交價格在 60006300元 /㎡ 左右，現(xiàn)階段去化 60%左右， 2023年年底至今去化量很少，本項目住宅產(chǎn)品與偉峰住宅剩余產(chǎn)品對比占優(yōu)勢，但未來住宅價格對項目未來有一定沖擊。 五、項目競爭分析 保利香檳： 2023年 12月開盤熱銷 305套，銷售價格 5500—6500元 /㎡ ，剩余貨量充足對本項目沖擊很大。 六、項目 2023年推廣物 住宅部分 棟號 單位數(shù)量 單棟套數(shù) 單棟面積（㎡） 備注 3 103㎡ 53套 163套 19979 川渝商會客戶認(rèn)購 5套 126㎡ 55套 138㎡ 55套 4 103㎡ 32套 96套 11744 126㎡ 32套 138㎡ 32套 住宅銷售套數(shù) 住宅銷售面積（㎡） 259套 31723 其他 川渝商會客戶認(rèn)購 3住宅 5套，團購面積 573㎡ ，分別為 3二單元 9層 126㎡ 、 103㎡ ，11層 103㎡ 、 138㎡ ， 12層 103㎡ 。 六、項目 2023年推廣物 公寓部分 棟號 剩余總套數(shù) 總面積（㎡） 其他 2 381套 上源集團自留部分為： 2831層，面積為 4204㎡ 備注 公寓產(chǎn)品總套數(shù)為 560套，總面積為 29456㎡ 。 公寓產(chǎn)品剩余套數(shù)及面積已拋除上源集團公司自留部分。 ?公寓沒有北向產(chǎn)品，非門對門傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶提高私密空間，這是本項目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢所在； 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項目階段性營銷推廣策略 精確營銷 階段推廣 銷售目標(biāo) 推售策略 價格策略 工程配合 營銷手段 推廣綜述 推廣活動 項目包裝 營銷配合 精確定位 總體營銷推廣 思考路徑 一、項目整體營銷推廣策略 總體原則 堅持樹立“環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象 堅持“凈月 30萬平世界級城市綜合體”的市場定位 營造感觀價值營銷，挖掘項目的整體價值 總體目標(biāo) 通過全年的營銷策略結(jié)合有效推廣渠道，爭取超額完成項目 2023年銷售任務(wù)。 2023年項目住宅與公寓產(chǎn)品并沒有依附到商業(yè)配套方面，沒有充分體現(xiàn)出價值。如果先推住宅及公寓，價值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開發(fā)商的資金快速回攏，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 總體策略 前言 總體策略 將項目 SOHO公寓與住宅產(chǎn)品依托到項目商業(yè)上，用綜合 體的優(yōu)勢襯托出其它產(chǎn)品價值，這是項目整年營銷的大方 向。 項目核心賣點提煉 門戶價值：凈月門戶，搶占財富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū) ——凈月區(qū)與經(jīng)開區(qū)的交界處，雄踞東南核心。 地標(biāo)價值： 150 米城市標(biāo)桿，問鼎中央繁華 環(huán)球貿(mào)易中心集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了國際商業(yè)、甲級寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實現(xiàn)了一站式立體生活。史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國際景觀設(shè)計強強聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。 2023年，凈月西部搶占長吉圖一體化的先導(dǎo)區(qū)之地利，以東北亞為背景，繪制彩宇商貿(mào)園、光電信息產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟三大園區(qū)，實現(xiàn)“三園一體”的高端商業(yè)、商務(wù)區(qū)域。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價值。 環(huán)球貿(mào)易中心打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃模式，融入國際化元素，創(chuàng)建了立體交通、立體綠化，成為長春展現(xiàn)世界潮流的平臺之一。 項目核心賣點提煉 廣場價值： 72億財富助力，城市發(fā)展加速器 一個 20萬平的城市休閑廣場， 72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門戶地段。在休閑、游樂之外，更是聚合人流，帶動區(qū)域的文化價值和經(jīng)濟價值，創(chuàng)造巨大收益。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園 ——城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開窗即得美景，出門即可漫步，世界豪宅生活不過如此！ 產(chǎn)品價值：城市華宅， SOHO公寓 項目核心賣點提煉 城市華宅：二梯三戶，方正格局，南北通透，無浪費空間。引用新型科技，雙重過濾直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)。 項目銷售周期預(yù)估 （ 1）、銷售目標(biāo)：總銷售額約 （ 2）、總體推貨情況 鑒于 2023年長春確定延續(xù)執(zhí)行限購令政策，研判整體住宅市場銷售不會很樂觀，即使有一定的銷售量，銷售價格會出現(xiàn)下降趨勢，我們在整體推貨策略方面建議明年項目以銷售商業(yè)為主，住宅為輔，避開住宅市場白熱化競爭。明年長春繼續(xù)執(zhí)行限購政策，住宅市場會持續(xù)低迷態(tài)勢，項目續(xù)客量不理想的情況下，項目住宅產(chǎn)品可根據(jù)市場需求推貨。 公寓部分： 381套，面積為 ㎡ 。 地下車位：去化 200個。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場實際需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 （ 3）、銷售計劃排期 銷售階段 銷售房源 起止時間 時間 銷售目標(biāo) 銷售面積 銷售金額 備注 蓄水期：第一批房源蓄客 2公寓 3住宅 2023年 2— 5月 3個月 公寓： 30套 1560㎡ 10608000 通過大眾媒體、活動、戶外廣告吸引客戶 (積累有效客戶 500組 ) 住宅： 10套 1225㎡ 7595000 底商 300㎡ 3566100 地下車位 20 3000000 開盤期：第一批房源銷售 2公寓 3住宅 2023年 5月 1日 —— 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 開盤活動（根據(jù)蓄客情況待定開盤規(guī)模大?。╅_盤期將內(nèi)部認(rèn)購?fù)诤炇?《 商品房買賣合同 》 住宅： 40套 4900㎡ 30380000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 強銷期 — 第：批房源銷售中 2公寓 3住宅 2023年 5— 7月 2個月 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 大眾媒體、活動營銷、圈層營銷 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 穩(wěn)銷期：第 — 批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 7— 8月 1個月 公寓： 40套 2080㎡ 14144000 大眾媒體、活動營銷 住宅： 18套 2205㎡ 13671000 底商 700 8320900 地下車位 20 3000000 強銷期：第二批房源推出 2公寓 3住宅 2023年 8— 10月 2個月 公寓： 52套 2704㎡ 18387200 項目景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，工程樹立形象，此階段主要利用大眾媒體與體驗式營銷 住宅： 35套 4287㎡ 26579400 底商 1036 12314932 地下車位 40 6000000 盤整期：第二批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 10— 12月 2個月 公寓： 59套 3068㎡ 20862400 體驗式營銷、活動營銷、大眾媒體 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 600 7132200 總銷售金額 343625132元 （ 4）、銷售政策 付款方式要靈活，可延續(xù)本項目之前內(nèi)部認(rèn)購付款優(yōu)惠方案，根據(jù)客戶不同的付款形式給予不同的優(yōu)惠政策。 （ 5）、精英銷售 高端項目要配精英團隊，不是人員多就能解決問題 提升銷售人員銷售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷售培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以專業(yè)基礎(chǔ)知識、項目價值滲透、賣點挖掘，定期對周邊項目進(jìn)行踩盤，吸收新的銷售技巧，掌握比方銷售動態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競爭機制，及時修復(fù)銷售人員狀態(tài)，保持良好銷售激情，練好兵、打硬仗，力爭做到精英團隊，提高現(xiàn)場成交率，爭取超額完成年度銷售任務(wù)。住宅產(chǎn)品 2023年未對市場公布價格，這意味著明年出價主動權(quán)還在我們手中。 價格策略 （ 3）、調(diào)價策略建議 價格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價格調(diào)整幅度不宜過大，增加價格調(diào)整頻率。 工程配合建議 時間 階段 工程配合 2023年 5月 1日前 開盤期：第一批房源銷售 完成 4主體建設(shè) 1/3 2023年 5月 — 8月 強銷期 — 第：批房源銷售完畢 4主體建設(shè)到 2/3，三角園林公園、部分小區(qū)景觀落成 2023年 8月 — 10月 強銷期：第二批房源推出 4接近封頂， 2樓入戶大堂、底商外裝修、園林落成、三角園林公園開放 2023年 10月 —12月 盤整期：第二批房源銷售完畢 4主體封頂 備注 建議延緩 6施工進(jìn)度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀及配套設(shè)施建設(shè)，營造出感觀價值營銷。 限購令延續(xù)執(zhí)行，會影響整體長春樓市住宅市場的銷售，受大環(huán)境影響，預(yù)判各項目住宅產(chǎn)品銷售也不會很樂觀，本項目原定 2023年將公寓與住宅建設(shè)工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒有體現(xiàn)項目的綜合體價值，這樣會投入大量前期建設(shè)費用，占用巨資。 工程進(jìn)度建議 營銷策略 （ 1）、整體營銷策略 基于市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣