【正文】 降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓寬購買市場渠道。周邊在售公寓項目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000— 2023元 /㎡ 之間。 區(qū)域競爭項目為中海國際社區(qū)、萬科城、力旺 LOMO、華榮泰的 1棟公寓及 3棟 SOHO產(chǎn)品。萬科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身擁有大量老客戶資源進(jìn)行銷售，但現(xiàn)階段銷售效果不佳。力旺 LOMO售價高，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，共 300多套公寓，現(xiàn)階段已售出 100多套，體量小，售價高，銷售速度慢。中海國際社區(qū)規(guī)劃 4棟公寓產(chǎn)品， 2023年 11月推出 1棟，銷售均價 6500元 /㎡ 含（ 1000元 /裝修） 2023年底發(fā)售至今已售出 100套左右，效果不理想。以上分析華榮泰未來的公寓 +SOHO、中海國際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項目直接競爭對象。 住宅產(chǎn)品競爭情況 五、項目競爭分析 我們列舉項目附近競爭樓盤，具體如下 項目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價 7300元 /㎡ 中海國際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開區(qū) 住宅 90— 170 均價 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。 偉峰東第：滯銷戶型為 138— 185㎡ ，一次性 97折，按揭 99折。 五、項目競爭分析 小結(jié)： 力旺弗朗明歌、中海國際社區(qū)： 這兩個項目是此區(qū)域高端項目，品質(zhì)、價格、檔次、品牌都占主導(dǎo)地位，銷售價格高，對本項目沖擊性小，從另一角度分析，價格方面對本項目而言算是一個對比優(yōu)勢。 偉峰東第： 住宅對外宣傳價格為 7900元 /㎡ ， 實際成交價格在 60006300元 /㎡ 左右，現(xiàn)階段去化 60%左右， 2023年年底至今去化量很少，本項目住宅產(chǎn)品與偉峰住宅剩余產(chǎn)品對比占優(yōu)勢，但未來住宅價格對項目未來有一定沖擊。 華榮泰： 此項目 2023年先推公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價格未定，產(chǎn)品類型與本項目相似，但品質(zhì)、檔次相比本項目屬弱勢，無論是公寓還是住宅產(chǎn)品對本項目都具備沖擊條件。 五、項目競爭分析 保利香檳： 2023年 12月開盤熱銷 305套，銷售價格 5500—6500元 /㎡ ，剩余貨量充足對本項目沖擊很大。 恒大翡翠華庭： 共 300多套住宅， 2023年 11月開盤銷售 150套左右，銷售至今剩余 200套左右，近期銷售效果不理想，除去裝修費、折扣后，實際成交均價在 5200—5300元 /㎡ ，價格對本項目有一定沖擊。 六、項目 2023年推廣物 住宅部分 棟號 單位數(shù)量 單棟套數(shù) 單棟面積（㎡） 備注 3 103㎡ 53套 163套 19979 川渝商會客戶認(rèn)購 5套 126㎡ 55套 138㎡ 55套 4 103㎡ 32套 96套 11744 126㎡ 32套 138㎡ 32套 住宅銷售套數(shù) 住宅銷售面積（㎡） 259套 31723 其他 川渝商會客戶認(rèn)購 3住宅 5套，團(tuán)購面積 573㎡ ，分別為 3二單元 9層 126㎡ 、 103㎡ ，11層 103㎡ 、 138㎡ ， 12層 103㎡ 。 住宅前期認(rèn)購 5套，成交總金額為 3495076元。 六、項目 2023年推廣物 公寓部分 棟號 剩余總套數(shù) 總面積（㎡） 其他 2 381套 上源集團(tuán)自留部分為： 2831層，面積為 4204㎡ 備注 公寓產(chǎn)品總套數(shù)為 560套，總面積為 29456㎡ 。前期已認(rèn)購 99套。 公寓產(chǎn)品剩余套數(shù)及面積已拋除上源集團(tuán)公司自留部分。 六、項目 2023年推廣物 小結(jié)： ?因為項目公寓產(chǎn)品不受限購政策影響，因此明年銷售主要任務(wù)應(yīng)是公寓產(chǎn)品； ?項目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對客戶形成較大的沖擊力； ?住宅個體產(chǎn)品使用功能強(qiáng)，沒有浪費空間，但缺乏 70—95㎡ 市場剛需產(chǎn)品，這是項目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。 ?公寓沒有北向產(chǎn)品，非門對門傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶提高私密空間，這是本項目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢所在； 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項目階段性營銷推廣策略 精確營銷 階段推廣 銷售目標(biāo) 推售策略 價格策略 工程配合 營銷手段 推廣綜述 推廣活動 項目包裝 營銷配合 精確定位 總體營銷推廣 思考路徑 一、項目整體營銷推廣策略 總體原則 堅持樹立“環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象 堅持“凈月 30萬平世界級城市綜合體”的市場定位 營造感觀價值營銷，挖掘項目的整體價值 總體目標(biāo) 通過全年的營銷策略結(jié)合有效推廣渠道，爭取超額完成項目 2023年銷售任務(wù)。 本項目城市綜合體傳播到市場暫時只是個口號，并沒有實際落地，雖然區(qū)域板塊前景看好，但由于政策打壓、樓市低迷。 2023年項目住宅與公寓產(chǎn)品并沒有依附到商業(yè)配套方面，沒有充分體現(xiàn)出價值。多元化的城市綜合體項目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價值，最終達(dá)到開發(fā)利益最大化。如果先推住宅及公寓，價值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開發(fā)商的資金快速回攏，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 項目單獨推住宅或公寓在市場方面競爭力弱，規(guī)模、品牌都不能項目的核心競爭力，因此營銷策略要在眾多項目中突圍，不能以單一產(chǎn)品去比對。 總體策略 前言 總體策略 將項目 SOHO公寓與住宅產(chǎn)品依托到項目商業(yè)上，用綜合 體的優(yōu)勢襯托出其它產(chǎn)品價值，這是項目整年營銷的大方 向。向市場訴求客戶購置并不是單一 一套房子，而是買整 個環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰擁有綜合體誰就擁有城市未來。 項目核心賣點提煉 門戶價值：凈月門戶，搶占財富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū) ——凈月區(qū)與經(jīng)開區(qū)的交界處，雄踞東南核心。周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，繞城高速、南四環(huán)路、南環(huán)城路、彩宇大街四條城市主干線，暢達(dá)城市每一個角落。 地標(biāo)價值： 150 米城市標(biāo)桿，問鼎中央繁華 環(huán)球貿(mào)易中心集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了國際商業(yè)、甲級寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實現(xiàn)了一站式立體生活。 思納 史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國際景觀設(shè)計強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。 項目核心賣點提煉 中心價值：城市向南，新中心傲然崛起 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。 2023年，凈月西部搶占長吉圖一體化的先導(dǎo)區(qū)之地利，以東北亞為背景，繪制彩宇商貿(mào)園、光電信息產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)三大園區(qū)，實現(xiàn)“三園一體”的高端商業(yè)、商務(wù)區(qū)域。 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場，形成新中心。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價值。 財富價值：世界級城市綜合體 有專家定論：誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市的未來。 環(huán)球貿(mào)易中心打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃模式，融入國際化元素，創(chuàng)建了立體交通、立體綠化，成為長春展現(xiàn)世界潮流的平臺之一。以東北 ——西南向聯(lián)通整個商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬平城市休閑廣場，南接市政公園。 項目核心賣點提煉 廣場價值： 72億財富助力，城市發(fā)展加速器 一個 20萬平的城市休閑廣場， 72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門戶地段。每當(dāng)夕陽西下，消散了一天的酷暑，帶著家人徜徉其中，留戀于晚風(fēng)浮花、水聲潺潺。在休閑、游樂之外，更是聚合人流，帶動區(qū)域的文化價值和經(jīng)濟(jì)價值，創(chuàng)造巨大收益。 生態(tài)價值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個人都喜歡在公園里留戀，體驗著空氣的清新、負(fù)氧離子的濃厚以及思緒的飛揚、心情的靜放。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園 ——城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開窗即得美景，出門即可漫步，世界豪宅生活不過如此！ 產(chǎn)品價值：城市華宅， SOHO公寓 項目核心賣點提煉 城市華宅：二梯三戶，方正格局，南北通透，無浪費空間。超大觀景窗，俯瞰園林、公園景觀。引用新型科技，雙重過濾直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)。 SOHO公寓：無北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購，超高投資回報率，精致小戶，總價低，適合小型辦公及投資。 項目銷售周期預(yù)估 （ 1）、銷售目標(biāo)：總銷售額約 （ 2）、總體推貨情況 鑒于 2023年長春確定延續(xù)執(zhí)行限購令政策，研判整體住宅市場銷售不會很樂觀，即使有一定的銷售量，銷售價格會出現(xiàn)下降趨勢，我們在整體推貨策略方面建議明年項目以銷售商業(yè)為主，住宅為輔，避開住宅市場白熱化競爭。 注：住宅具體定價還需根據(jù)項目周邊樓盤售價變化及市場大勢來定。明年長春繼續(xù)執(zhí)行限購政策，住宅市場會持續(xù)低迷態(tài)勢，項目續(xù)客量不理想的情況下，項目住宅產(chǎn)品可根據(jù)市場需求推貨。 銷售策略 進(jìn)行優(yōu)劣勢房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點，項目價值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷售； 研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時間、產(chǎn)品類型進(jìn)行預(yù)估，尋找市場空白； 整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓 +住宅為主，底商 +車位為輔，避開住宅市場風(fēng)險； （ 1）、推貨策略 （ 2）、所推產(chǎn)品 根據(jù)市場實際需求靈活推貨 住宅部分： 3，套數(shù)為 163套，面積為 19979㎡ 。 公