【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 寓部分： 381套，面積為 ㎡ 。（除掉前期認(rèn)購(gòu)及上源集團(tuán)自留部分） 底商部分： 2底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ， 3底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ，合計(jì) 4636㎡ 。 地下車位：去化 200個(gè)。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 注：以上 2底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn) 2底商部分規(guī)劃已有改動(dòng)，待政府部門審核報(bào)批后，根據(jù) 2底商平面圖再做的去化方案。 （ 3）、銷售計(jì)劃排期 銷售階段 銷售房源 起止時(shí)間 時(shí)間 銷售目標(biāo) 銷售面積 銷售金額 備注 蓄水期：第一批房源蓄客 2公寓 3住宅 2023年 2— 5月 3個(gè)月 公寓： 30套 1560㎡ 10608000 通過大眾媒體、活動(dòng)、戶外廣告吸引客戶 (積累有效客戶 500組 ) 住宅： 10套 1225㎡ 7595000 底商 300㎡ 3566100 地下車位 20 3000000 開盤期：第一批房源銷售 2公寓 3住宅 2023年 5月 1日 —— 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 開盤活動(dòng)（根據(jù)蓄客情況待定開盤規(guī)模大小）開盤期將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)诤炇?《 商品房買賣合同 》 住宅： 40套 4900㎡ 30380000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 強(qiáng)銷期 — 第：批房源銷售中 2公寓 3住宅 2023年 5— 7月 2個(gè)月 公寓： 100套 5200㎡ 35360000 大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 1000 11887000 地下車位 60 9000000 穩(wěn)銷期：第 — 批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 7— 8月 1個(gè)月 公寓： 40套 2080㎡ 14144000 大眾媒體、活動(dòng)營(yíng)銷 住宅： 18套 2205㎡ 13671000 底商 700 8320900 地下車位 20 3000000 強(qiáng)銷期：第二批房源推出 2公寓 3住宅 2023年 8— 10月 2個(gè)月 公寓： 52套 2704㎡ 18387200 項(xiàng)目景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，工程樹立形象，此階段主要利用大眾媒體與體驗(yàn)式營(yíng)銷 住宅： 35套 4287㎡ 26579400 底商 1036 12314932 地下車位 40 6000000 盤整期：第二批房源銷售完畢 2公寓 3住宅 2023年 10— 12月 2個(gè)月 公寓： 59套 3068㎡ 20862400 體驗(yàn)式營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、大眾媒體 住宅： 30套 3675㎡ 22785000 底商 600 7132200 總銷售金額 343625132元 （ 4）、銷售政策 付款方式要靈活，可延續(xù)本項(xiàng)目之前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)付款優(yōu)惠方案，根據(jù)客戶不同的付款形式給予不同的優(yōu)惠政策。 鑒于 2023年長(zhǎng)春樓市不樂觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶，也是抓準(zhǔn)弱勢(shì)剛需市場(chǎng)的手段，同時(shí)加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項(xiàng)目銷售中期階段，價(jià)格調(diào)高后，可考慮一次性 9折、分期 、按揭，可吸引更多一次性客戶購(gòu)買，有利于快速回款。 （ 5）、精英銷售 高端項(xiàng)目要配精英團(tuán)隊(duì)，不是人員多就能解決問題 提升銷售人員銷售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷售培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值滲透、賣點(diǎn)挖掘，定期對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行踩盤，吸收新的銷售技巧，掌握比方銷售動(dòng)態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，及時(shí)修復(fù)銷售人員狀態(tài)，保持良好銷售激情，練好兵、打硬仗，力爭(zhēng)做到精英團(tuán)隊(duì)，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率，爭(zhēng)取超額完成年度銷售任務(wù)。 價(jià)格策略 （ 1）、周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目定價(jià)啟示 項(xiàng)目 SOHO公寓產(chǎn)品 2023年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格已對(duì)外公布，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)影響，明年價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況可上下小范圍浮動(dòng)。住宅產(chǎn)品 2023年未對(duì)市場(chǎng)公布價(jià)格，這意味著明年出價(jià)主動(dòng)權(quán)還在我們手中。 （ 2）、住宅定價(jià)策略 基于大勢(shì)不樂觀，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提下，我們住宅定價(jià)可根據(jù)周邊樓盤進(jìn)行比對(duì)定價(jià)，策略可考慮低開平走，市場(chǎng)若有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)可考慮低開高走，后續(xù)逐步拉升價(jià)格，填補(bǔ)項(xiàng)目前期低開的利潤(rùn)。 價(jià)格策略 （ 3）、調(diào)價(jià)策略建議 價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 工程配合建議 時(shí)間 階段 工程配合 2023年 5月 1日前 開盤期：第一批房源銷售 完成 4主體建設(shè) 1/3 2023年 5月 — 8月 強(qiáng)銷期 — 第：批房源銷售完畢 4主體建設(shè)到 2/3，三角園林公園、部分小區(qū)景觀落成 2023年 8月 — 10月 強(qiáng)銷期：第二批房源推出 4接近封頂， 2樓入戶大堂、底商外裝修、園林落成、三角園林公園開放 2023年 10月 —12月 盤整期：第二批房源銷售完畢 4主體封頂 備注 建議延緩 6施工進(jìn)度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀及配套設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造出感觀價(jià)值營(yíng)銷。 項(xiàng)目工程進(jìn)度快主要是樹立工程形象的同時(shí)，體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力。 限購(gòu)令延續(xù)執(zhí)行，會(huì)影響整體長(zhǎng)春樓市住宅市場(chǎng)的銷售，受大環(huán)境影響，預(yù)判各項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售也不會(huì)很樂觀，本項(xiàng)目原定 2023年將公寓與住宅建設(shè)工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒有體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合體價(jià)值，這樣會(huì)投入大量前期建設(shè)費(fèi)用，占用巨資。我們可考慮將本年度預(yù)期銷售產(chǎn)品封頂，即： 4，延遲 6施工進(jìn)度，省出部分資金用于三角園林公園、園區(qū)內(nèi)部分景觀的落成，實(shí)現(xiàn)景觀示范區(qū)的感觀價(jià)值營(yíng)銷，突出與周邊其它項(xiàng)目差異化。 工程進(jìn)度建議 營(yíng)銷策略 （ 1）、整體營(yíng)銷策略 基于市場(chǎng)、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷的總體策略是： 大眾營(yíng)銷 提高形象， 渠道營(yíng)銷 找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷 回歸銷售力， 活動(dòng)營(yíng)銷 持續(xù)升溫 （ 2）、年度營(yíng)銷基調(diào) B、活動(dòng)營(yíng)銷：月主題活動(dòng)、月小型暖場(chǎng)活動(dòng)（小型產(chǎn)品推介會(huì)）、房交會(huì)。 C、渠道營(yíng)銷：圈層營(yíng)銷、行銷。 A、大眾營(yíng)銷：紙媒、短信、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)。 E、老帶新策略：口碑傳播。 D、體驗(yàn)式營(yíng)銷：體現(xiàn)項(xiàng)目高端 形象與開發(fā)商實(shí)力，與其它項(xiàng)目有所差異，主 要體現(xiàn)在感觀價(jià)值體驗(yàn)（景觀示范）、售樓中心、樣板房、服務(wù)。 注：項(xiàng)目年度以活動(dòng)營(yíng)銷、渠道營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷為主，大眾營(yíng)銷費(fèi)用較高，在項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)考慮投入。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 大 眾營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 （ 1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷 A、營(yíng)銷中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗(yàn)高檔尊崇感，但現(xiàn)場(chǎng)欠缺項(xiàng)目未來商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項(xiàng)目形象宣傳片，銷售現(xiàn)場(chǎng)加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 B、園區(qū)景觀示范區(qū) 加快三角園林公園及小區(qū)內(nèi)部園林的建設(shè)工作，待現(xiàn)場(chǎng)景觀氛圍營(yíng)造完善，針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷，營(yíng)造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 （ 1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷 C、物業(yè)配合 邀請(qǐng)世邦魏理仕專業(yè)顧問人員現(xiàn)場(chǎng)解答未來高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容，與其他物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做對(duì)比，合理利用物業(yè)牌，增添項(xiàng)目附加值； D、樣板間： 項(xiàng)目樣板間已對(duì)外開放，客戶可以體驗(yàn)到家的歸屬感，后期不必完善； 小結(jié)： 感官價(jià)值營(yíng)銷主要作用在于形成本項(xiàng)目對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，提高客戶身份，預(yù)先感受項(xiàng)目的價(jià)值所在，能夠呈現(xiàn)一定的溢價(jià)能力，從而建立客戶購(gòu)買信心。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場(chǎng)系列活動(dòng)） （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 311月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠(chéng)意客戶，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，制造賣壓，促進(jìn)銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動(dòng)內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財(cái)知識(shí)，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)” 時(shí)間：開盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點(diǎn)：大型會(huì)場(chǎng)（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室） 目標(biāo)人群：誠(chéng)意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶購(gòu)買信息，促進(jìn)成交； 答謝方式：針對(duì)客戶做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等； C、長(zhǎng)春春季房交會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng) 時(shí)間：約 2023年 6月 10日 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目 目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶群 活動(dòng)目的：通過房交會(huì)再次給市場(chǎng)強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提 升現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛，大量續(xù)客，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷目的； 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場(chǎng)表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴” 時(shí)間： 2023年 12月 地點(diǎn)：香格里拉飯店 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶、誠(chéng)意客戶、周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：造勢(shì)，提高老帶新數(shù)量，吸引新