【正文】 即清盤的階段已是過去， 2023年第四季度，本項(xiàng)目周邊樓盤開盤成交量為 100—305套之間，緊鄰項(xiàng)目保利香檳開盤成交305套，效果比較理想，成功是項(xiàng)目品牌影響力及售價(jià)低等因素。預(yù)計(jì)項(xiàng)目首期推出住宅產(chǎn)品，公寓與商場后續(xù)上市。以上分析華榮泰未來的公寓 +SOHO、中海國際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項(xiàng)目直接競爭對象。 2023年項(xiàng)目住宅與公寓產(chǎn)品并沒有依附到商業(yè)配套方面，沒有充分體現(xiàn)出價(jià)值。 環(huán)球貿(mào)易中心打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃模式，融入國際化元素，創(chuàng)建了立體交通、立體綠化，成為長春展現(xiàn)世界潮流的平臺(tái)之一。 地下車位：去化 200個(gè)。 工程進(jìn)度建議 營銷策略 （ 1）、整體營銷策略 基于市場、客戶以及項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營銷的總體策略是： 大眾營銷 提高形象， 渠道營銷 找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營銷 回歸銷售力， 活動(dòng)營銷 持續(xù)升溫 （ 2）、年度營銷基調(diào) B、活動(dòng)營銷：月主題活動(dòng)、月小型暖場活動(dòng)（小型產(chǎn)品推介會(huì)）、房交會(huì)。 活動(dòng)對象：有車一族的指定群體 活動(dòng)簡要：聯(lián)合組織各品牌車友會(huì)、 4S店聯(lián)誼活動(dòng)，環(huán)貿(mào)提供活動(dòng)場地、活動(dòng)禮品，期間針對活動(dòng)客戶進(jìn)行項(xiàng)目講解。 階段目標(biāo)： 價(jià)值全面體現(xiàn) 第六階段 :2023年 11—12月 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 階段說明： 進(jìn)入冬季，已消化完畢前期所積累客戶， 11—12月為穩(wěn)銷期。 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 注： 2023年 6月春季房交會(huì)是本月的重點(diǎn)營銷環(huán)節(jié)，運(yùn)作成功，成交效果直逼開盤效果； （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月 推廣分期 推廣目的：公寓價(jià)值全面呈現(xiàn) 推廣主題 ： “像商鋪一樣賺錢的公寓” （區(qū)域未來商務(wù)價(jià)值及綜合體為公寓所帶來的互補(bǔ)功能） 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、廣播、行銷。 配套篇 買一套房子 =買整個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心 4萬平高端商場， 6萬平甲級寫字樓 6萬平城市華宅 3萬平精致 SOHO公寓， 2023個(gè)地下停車場 3萬平大型超市 至尊新貴領(lǐng)域 —城市生活升級版 齊備之上，名流之區(qū)。城市核心生活，無限的升值潛力。 環(huán)貿(mào) SOHO公寓全功能生活小戶四大理由護(hù)航生活至美 傲居新城核心 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。 營銷策略是圈層營銷、活動(dòng)營銷、感觀價(jià)值營銷，再輔以大眾營銷做配合，建議以短信、紙媒、廣播為主。（需與 4S店進(jìn)行溝通待定） 注：有車?yán)蠘I(yè)主及親屬朋友可以參與，增添人氣。 階段目標(biāo)： 從新塑造環(huán)貿(mào)高端形象，市場認(rèn)知環(huán)貿(mào)與 CBD成功嫁接 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第二階段： 2023年 3—5月 階段說明： 若項(xiàng)目 5月 1日能夠取得 《 預(yù)銷許可證 》 ，蓄客量達(dá)到預(yù)期效果的情況下，項(xiàng)目可考慮開盤， 但開盤前要先將項(xiàng)目前期已認(rèn)購客戶處理完畢，通知交付首期款，同時(shí)簽署 《 商品房買賣合同 》 ， 后續(xù)根據(jù)蓄客情況考慮是否搞開盤活動(dòng)，蓄客量未達(dá)到開盤所屬數(shù)量，則不考慮開盤，持續(xù)自然銷售。 渠道營銷三：行銷 行銷人群：專業(yè)市場行銷主要是針對私企業(yè)主，可持續(xù)間斷性行銷。 工程配合建議 時(shí)間 階段 工程配合 2023年 5月 1日前 開盤期：第一批房源銷售 完成 4主體建設(shè) 1/3 2023年 5月 — 8月 強(qiáng)銷期 — 第：批房源銷售完畢 4主體建設(shè)到 2/3，三角園林公園、部分小區(qū)景觀落成 2023年 8月 — 10月 強(qiáng)銷期：第二批房源推出 4接近封頂， 2樓入戶大堂、底商外裝修、園林落成、三角園林公園開放 2023年 10月 —12月 盤整期：第二批房源銷售完畢 4主體封頂 備注 建議延緩 6施工進(jìn)度，省出資金用于三角園林公園、小區(qū)景觀及配套設(shè)施建設(shè)，營造出感觀價(jià)值營銷。明年長春繼續(xù)執(zhí)行限購政策，住宅市場會(huì)持續(xù)低迷態(tài)勢，項(xiàng)目續(xù)客量不理想的情況下，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品可根據(jù)市場需求推貨。 2023年，凈月西部搶占長吉圖一體化的先導(dǎo)區(qū)之地利，以東北亞為背景，繪制彩宇商貿(mào)園、光電信息產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)三大園區(qū)，實(shí)現(xiàn)“三園一體”的高端商業(yè)、商務(wù)區(qū)域。 公寓產(chǎn)品剩余套數(shù)及面積已拋除上源集團(tuán)公司自留部分。 區(qū)域競爭項(xiàng)目為中海國際社區(qū)、萬科城、力旺 LOMO、華榮泰的 1棟公寓及 3棟 SOHO產(chǎn)品。 華榮泰時(shí)代 COSMO：是集 5A級寫字樓、五星級酒店、創(chuàng)意 SOHO、金融、溫泉養(yǎng)生酒店、特色餐飲、休閑娛樂為一體的城市商務(wù)綜合體。 前期客戶總結(jié) 三、前期客戶情況及總結(jié) 項(xiàng)目前期低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購客戶 104組，這部分是我們 2023年的營銷成果； 項(xiàng)目因延遲取得預(yù)銷許可證，未能按時(shí)開盤，流失部分客戶，市場方面產(chǎn)生負(fù)面影響； 部分客戶因板塊發(fā)展時(shí)間過長，不愿投錢等待； 多數(shù)客戶人為項(xiàng)目價(jià)格偏高，心理不認(rèn)可； 樓市低迷，部分樓盤打折降價(jià)，影響客戶購買信心； 若項(xiàng)目能夠按時(shí)開盤 (10月份 )，認(rèn)購量會(huì)有一定提高，包含住宅認(rèn)籌客戶； 四、營銷環(huán)境分析 環(huán)境分析 2023年 1月 26日，國務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 A、 2023年政策回顧 政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購令、銀根緊縮。 五、項(xiàng)目競爭分析 小結(jié)： 彩宇廣場板塊多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目聚集，暫時(shí)階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長時(shí)間來培育市場，近兩年商業(yè)部分去化是各開發(fā)商的最大問題。 住宅產(chǎn)品競爭情況 五、項(xiàng)目競爭分析 我們列舉項(xiàng)目附近競爭樓盤，具體如下 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價(jià)格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價(jià) 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價(jià) 7300元 /㎡ 中海國際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價(jià) 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價(jià) 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開區(qū) 住宅 90— 170 均價(jià) 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。多元化的城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價(jià)值，最終達(dá)到開發(fā)利益最大化。以東北 ——西南向聯(lián)通整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬平城市休閑廣場，南接市政公園。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。 C、渠道營銷：圈層營銷、行銷?？煽紤]客戶來訪累計(jì)次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車卡獎(jiǎng)勵(lì)。 階段目標(biāo)： 價(jià)值全面體現(xiàn) 推廣分期 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 推廣目的：從新塑造項(xiàng)目形象，為公寓、住宅產(chǎn)品積累有效客戶 推廣主題：南部新城 CBD崛起，環(huán)貿(mào)落址長春 CBD 廣告訴求： “凈月 （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月（活動(dòng)配合） 汽車 4S店（車友會(huì)）圈層營銷系列活動(dòng)、投資講座 +小型推介（暖場系列活動(dòng)） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 活動(dòng)目的：圈層指定人群營銷，促進(jìn)成交 邀請對象： 4S店車主、車友會(huì)車主、意向客戶 （ 7）、第七階段： 2023年 8—9月 推廣分期 推廣目的：感觀價(jià)值呈現(xiàn) 推廣主題 ： “頂級城市華宅景觀示范區(qū)炫麗開放” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信 汽車 4S店車主、車友會(huì)聯(lián)誼系列活動(dòng) +投資理財(cái)講座（暖場活動(dòng)） 邀請對象： 汽車 4S店車主與車友會(huì)車主 +意向客戶。大型購物商場、商超主力店、繁華商業(yè)街、 咖啡館、時(shí)尚餐飲、風(fēng)情酒吧、 ……動(dòng)靜相宜，張弛有度。 SOHO公寓產(chǎn)品價(jià)值 小戶型更有大用處！環(huán)貿(mào) SOHO，靈性空間，辦公居住兩相宜，自由設(shè)計(jì)自由創(chuàng)意，巧妙布局妙不可言。 環(huán)貿(mào)城市綜合體強(qiáng)大商圈吸附力，已形成了南部新城彩宇板塊獨(dú)一無二是商業(yè)核心，帶來無可限量的升值機(jī)會(huì)。 活動(dòng)基調(diào)：大型活動(dòng)主要包括大型產(chǎn)品推介會(huì)、開盤活動(dòng)、房交會(huì)，小型活動(dòng)貫穿全年， 4S店車友聯(lián)誼活動(dòng)、投資理財(cái)講座。 活動(dòng)人數(shù)： 100—200人左右 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 禮品： 汽車內(nèi)飾掛件、車內(nèi)擺設(shè)物品、坐墊、洗車卡等。 （ 4）、呈現(xiàn)：景觀示范區(qū)開放 城市華宅、 SOHO公寓 城市華宅： 103—138㎡ SOHO公寓： 45—97㎡ 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第一階段： 2023年 2—3月 階段說明： 春節(jié)剛過，嚴(yán)冬未過，人們都在忙于自己的事情，項(xiàng)目工程不能動(dòng)工，暫時(shí)階段市場購房或投資意識較為淡薄，不建議大規(guī)模投放廣告，主要以暖場活動(dòng)為主，每周發(fā)放 10萬短信即可。 渠道營銷二：高端協(xié)會(huì)推介 手段：聯(lián)誼會(huì)、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等 對象：長春市場各高端商戶會(huì)（如溫州商會(huì)、生產(chǎn)資料商會(huì)、高檔汽車俱樂部等）。 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場反映、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 注：住宅具體定價(jià)還需根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤售價(jià)變化及市場大勢來定。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。前期已認(rèn)購 99套。周邊在售公寓項(xiàng)目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000— 2023元 /㎡ 之間。 華友華城國際：項(xiàng)目圍擋已完成，但工程建設(shè)速度緩慢，傳說開發(fā)實(shí)力存在問題。 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營銷推廣策略 一、項(xiàng)目 2023年推廣回顧 投放時(shí)間 投放渠道 其他 2023年 5月 賽德廣場外展示點(diǎn)開放，亮