【正文】 023年中央政府決心將多個(gè)城市延續(xù)政策，這是政策所決定且各開(kāi)發(fā)企業(yè)所規(guī)避不了的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。住宅售價(jià) 7900元/㎡ 左右，寫(xiě)字樓實(shí)際成交價(jià)格在 9000— 12023元 /㎡ 左右。此項(xiàng)目 2023年預(yù)計(jì)先推公寓與住宅部分，以公寓為主，住宅為輔。以上三個(gè)綜合體緊鄰本項(xiàng)目，偉峰東第產(chǎn)品類(lèi)型單一，產(chǎn)品主要以住宅與寫(xiě)字樓為主， 2023年去化量約占總體量的 60%左右，剩余產(chǎn)品去化速度緩慢。 2023年沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大范圍宣傳推廣工作，通過(guò)調(diào)研得知，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 2023年 6月份左右（項(xiàng)目取得預(yù)銷(xiāo)許可證后），先推出公寓、住宅兩類(lèi)產(chǎn)品，價(jià)格未定，此項(xiàng)目明年對(duì)本項(xiàng)目直接產(chǎn)生沖擊。 在售項(xiàng)目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本都改為民用性質(zhì)，降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓寬購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)渠道。力旺 LOMO售價(jià)高，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，共 300多套公寓，現(xiàn)階段已售出 100多套，體量小，售價(jià)高，銷(xiāo)售速度慢。 偉峰東第：滯銷(xiāo)戶(hù)型為 138— 185㎡ ，一次性 97折，按揭 99折。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 保利香檳： 2023年 12月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 305套，銷(xiāo)售價(jià)格 5500—6500元 /㎡ ，剩余貨量充足對(duì)本項(xiàng)目沖擊很大。 六、項(xiàng)目 2023年推廣物 公寓部分 棟號(hào) 剩余總套數(shù) 總面積（㎡） 其他 2 381套 上源集團(tuán)自留部分為： 2831層，面積為 4204㎡ 備注 公寓產(chǎn)品總套數(shù)為 560套，總面積為 29456㎡ 。 ?公寓沒(méi)有北向產(chǎn)品，非門(mén)對(duì)門(mén)傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶(hù)提高私密空間，這是本項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)所在； 目錄 第一部分 : 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 精確營(yíng)銷(xiāo) 階段推廣 銷(xiāo)售目標(biāo) 推售策略 價(jià)格策略 工程配合 營(yíng)銷(xiāo)手段 推廣綜述 推廣活動(dòng) 項(xiàng)目包裝 營(yíng)銷(xiāo)配合 精確定位 總體營(yíng)銷(xiāo)推廣 思考路徑 一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 總體原則 堅(jiān)持樹(shù)立“環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象 堅(jiān)持“凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體”的市場(chǎng)定位 營(yíng)造感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，挖掘項(xiàng)目的整體價(jià)值 總體目標(biāo) 通過(guò)全年的營(yíng)銷(xiāo)策略結(jié)合有效推廣渠道，爭(zhēng)取超額完成項(xiàng)目 2023年銷(xiāo)售任務(wù)。如果先推住宅及公寓，價(jià)值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開(kāi)發(fā)商的資金快速回?cái)n，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉 門(mén)戶(hù)價(jià)值：凈月門(mén)戶(hù)，搶占財(cái)富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場(chǎng)東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū) ——凈月區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)的交界處，雄踞東南核心。史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國(guó)際景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國(guó)古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評(píng)為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價(jià)值。 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉 廣場(chǎng)價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 一個(gè) 20萬(wàn)平的城市休閑廣場(chǎng)， 72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門(mén)戶(hù)地段。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園 ——城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開(kāi)窗即得美景，出門(mén)即可漫步，世界豪宅生活不過(guò)如此！ 產(chǎn)品價(jià)值：城市華宅， SOHO公寓 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉 城市華宅：二梯三戶(hù)，方正格局，南北通透，無(wú)浪費(fèi)空間。 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期預(yù)估 （ 1）、銷(xiāo)售目標(biāo)：總銷(xiāo)售額約 （ 2）、總體推貨情況 鑒于 2023年長(zhǎng)春確定延續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令政策，研判整體住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不會(huì)很樂(lè)觀，即使有一定的銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，我們?cè)谡w推貨策略方面建議明年項(xiàng)目以銷(xiāo)售商業(yè)為主，住宅為輔，避開(kāi)住宅市場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)。 公寓部分： 381套，面積為 ㎡ 。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 （ 5）、精英銷(xiāo)售 高端項(xiàng)目要配精英團(tuán)隊(duì)，不是人員多就能解決問(wèn)題 提升銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷(xiāo)售培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值滲透、賣(mài)點(diǎn)挖掘，定期對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行踩盤(pán)，吸收新的銷(xiāo)售技巧，掌握比方銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，及時(shí)修復(fù)銷(xiāo)售人員狀態(tài)，保持良好銷(xiāo)售激情，練好兵、打硬仗，力爭(zhēng)做到精英團(tuán)隊(duì)，提高現(xiàn)場(chǎng)成交率，爭(zhēng)取超額完成年度銷(xiāo)售任務(wù)。 價(jià)格策略 （ 3）、調(diào)價(jià)策略建議 價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類(lèi)型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷(xiāo)售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過(guò)大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。 限購(gòu)令延續(xù)執(zhí)行，會(huì)影響整體長(zhǎng)春樓市住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售，受大環(huán)境影響，預(yù)判各項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售也不會(huì)很樂(lè)觀，本項(xiàng)目原定 2023年將公寓與住宅建設(shè)工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒(méi)有體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合體價(jià)值，這樣會(huì)投入大量前期建設(shè)費(fèi)用，占用巨資。 A、大眾營(yíng)銷(xiāo)：紙媒、短信、廣播、戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)。 1全程營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo) 手段 大 眾營(yíng)銷(xiāo) 活 動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷(xiāo) 渠道 營(yíng)銷(xiāo) （ 1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo) A、營(yíng)銷(xiāo)中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗(yàn)高檔尊崇感，但現(xiàn)場(chǎng)欠缺項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項(xiàng)目形象宣傳片，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 長(zhǎng)期市區(qū)接待中心或外展點(diǎn)成本較高，吸取去年賽德廣場(chǎng)展點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得出，客戶(hù)質(zhì)量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場(chǎng)聯(lián)合搞活動(dòng)）形式可降低成本，外展點(diǎn)可在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期設(shè)展。 派發(fā)資料：項(xiàng)目海報(bào)、投資指南、戶(hù)型圖。 禮品：汽車(chē)掛件、擺件、裝飾件等，價(jià)格控制在 100—200元。 主策略：大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導(dǎo) （ 2）、大眾媒體 報(bào)媒： 房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)為主 戶(hù)外廣告： 在長(zhǎng)春市區(qū)內(nèi)找尋主街醒目地段設(shè)立戶(hù)外廣告牌，隨時(shí)更新項(xiàng)目信息，作為本項(xiàng)目長(zhǎng)期有效廣告。 推廣思路 （ 1）、認(rèn)知：認(rèn)識(shí)未來(lái) CBD板塊 （ 2）、認(rèn)同：認(rèn)同環(huán)貿(mào)價(jià)值 （ 3）、認(rèn)可：認(rèn)可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品 最終實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售 推廣主題 “凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體” 凈月：后崛起的生態(tài)富人區(qū)； 世界：級(jí)別的高度，長(zhǎng)春樓盤(pán)領(lǐng)軍者； 城市綜合體：國(guó)際配套、一站式立體生活； 推廣訴求 （ 1）、虛：形象導(dǎo)入 成功將板塊發(fā)展與項(xiàng)目嫁接 項(xiàng)目品牌重新塑造：坐擁城市 CBD，“凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體” （ 2）、實(shí)：價(jià)值支撐 六大價(jià)值 門(mén)戶(hù)價(jià)值：凈月門(mén)戶(hù)，搶占財(cái)富高地 地標(biāo)價(jià)值： 150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 財(cái)富價(jià)值：誰(shuí)擁有綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái) 廣場(chǎng)價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 （ 3）、呈現(xiàn)：生活方式 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了、國(guó)際商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 階段目標(biāo)： 市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)生活方式 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第四階段 :2023年 7—8月 階段說(shuō)明： 開(kāi)盤(pán)及房交會(huì)已過(guò)，針對(duì)項(xiàng)目所推出產(chǎn)品、價(jià)格、優(yōu)惠進(jìn)行總結(jié)，為金九銀十做好準(zhǔn)備， 7—8月定為總結(jié)盤(pán)整期。首席世界級(jí)城市綜合體”落址長(zhǎng)春 CBD 媒體配合：活動(dòng)、短信； 主要工作任務(wù)： 啟動(dòng)老帶新優(yōu)惠政策； 車(chē)友聯(lián)誼活動(dòng)； 精英營(yíng)銷(xiāo)：每周培訓(xùn)； 銷(xiāo)售中心內(nèi)、外包裝工作； 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作準(zhǔn)備：彩宇大街燈桿廣告、外展點(diǎn)洽談、圍擋更換設(shè)計(jì)初稿、基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)工作。 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 啟動(dòng)老帶新策略 公寓：老客戶(hù)介紹新客戶(hù)成交，老客戶(hù)額外優(yōu)惠 2023元房款，新成交客戶(hù)額外優(yōu)惠 2023元房款?；顒?dòng)簡(jiǎn)易操作，為此階段銷(xiāo)售做促銷(xiāo)作用。 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 315月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶(hù)，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶(hù)等； 活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，促進(jìn)銷(xiāo)售； 參加人數(shù)： 30—50人 推廣分期 （ 3）、第三階段： 2023年 4—5月 推廣目的： 提高項(xiàng)目公寓與住宅認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)數(shù)量 推廣主題 ： “價(jià)值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：價(jià)值訴求 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)紙、廣播、短信、外展點(diǎn)、行銷(xiāo)； 注：若項(xiàng)目舉行開(kāi)盤(pán)，則加大開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月的推廣力度，運(yùn)用媒介整合推廣手段。 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷(xiāo)售中心 注：活動(dòng)禮品有開(kāi)發(fā)商贊助 推廣分期 （ 8）、第八階段： 2023年 9—10月 推廣目的：制造市場(chǎng)房源緊張氣氛 推廣主題 ： “環(huán)貿(mào)熱銷(xiāo)后，再推新品” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、行銷(xiāo)、廣播 活動(dòng)配合：“環(huán)貿(mào)優(yōu)惠月。 （ 9）、第九階段： 2023年 10—12月 推廣分期 推廣目的：收官產(chǎn)品 推廣主題 ： “典藏城市華宅僅 30席，虛位以待” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、行銷(xiāo) 活動(dòng)配合一：業(yè)主答謝會(huì) 暖場(chǎng)活動(dòng)配合二：投資理財(cái)講座 邀請(qǐng)對(duì)象：老業(yè)主及親屬朋友、意向客戶(hù)。 將開(kāi)發(fā)速度減慢，預(yù)留資金用作園林景觀、配套設(shè)施等建設(shè)，體現(xiàn)感觀價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)，避開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目尊處長(zhǎng)春彩宇廣場(chǎng)精華板塊， 未來(lái)商務(wù)核心，會(huì)展中心、星級(jí)酒店親情擁繞，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游配套完善。 購(gòu)物娛樂(lè)的時(shí)尚，與高尚之心境渾然一體。 項(xiàng)目毗鄰三大公園，分別為南溪濕地公園、三角園林公園、市政公園。 公寓投資篇 環(huán)球貿(mào)易中心 大型購(gòu)物商場(chǎng) —星級(jí)酒店 —SOHO公寓 —甲級(jí)寫(xiě)字樓 —商業(yè)步行街 —生態(tài)華宅 總價(jià) 30萬(wàn)起，低總價(jià)、低首付！ 環(huán)貿(mào) SOHO炫新首獻(xiàn)，小投入，大回報(bào)！ 環(huán)貿(mào) SOHO公寓占盡天時(shí) —最時(shí)尚的時(shí)代，最時(shí)尚的產(chǎn)品、地利 —新城市 CBD核心地段、人和—更懂得精彩生活的青年人群，精致小戶(hù)型，辦公、居住兩相宜，盡享生活之美。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價(jià)值。低總價(jià)、低首付，更易擁