【正文】 023年中央政府決心將多個城市延續(xù)政策，這是政策所決定且各開發(fā)企業(yè)所規(guī)避不了的社會風險。住宅售價 7900元/㎡ 左右，寫字樓實際成交價格在 9000— 12023元 /㎡ 左右。此項目 2023年預計先推公寓與住宅部分，以公寓為主，住宅為輔。以上三個綜合體緊鄰本項目，偉峰東第產(chǎn)品類型單一，產(chǎn)品主要以住宅與寫字樓為主， 2023年去化量約占總體量的 60%左右，剩余產(chǎn)品去化速度緩慢。 2023年沒有對市場進行大范圍宣傳推廣工作，通過調(diào)研得知，預計開盤時間為 2023年 6月份左右（項目取得預銷許可證后），先推出公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價格未定，此項目明年對本項目直接產(chǎn)生沖擊。 在售項目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本都改為民用性質(zhì)，降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓寬購買市場渠道。力旺 LOMO售價高，裝修標準高，共 300多套公寓，現(xiàn)階段已售出 100多套，體量小，售價高，銷售速度慢。 偉峰東第：滯銷戶型為 138— 185㎡ ，一次性 97折，按揭 99折。 五、項目競爭分析 保利香檳： 2023年 12月開盤熱銷 305套，銷售價格 5500—6500元 /㎡ ，剩余貨量充足對本項目沖擊很大。 六、項目 2023年推廣物 公寓部分 棟號 剩余總套數(shù) 總面積（㎡） 其他 2 381套 上源集團自留部分為： 2831層，面積為 4204㎡ 備注 公寓產(chǎn)品總套數(shù)為 560套，總面積為 29456㎡ 。 ?公寓沒有北向產(chǎn)品，非門對門傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶提高私密空間，這是本項目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢所在； 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項目階段性營銷推廣策略 精確營銷 階段推廣 銷售目標 推售策略 價格策略 工程配合 營銷手段 推廣綜述 推廣活動 項目包裝 營銷配合 精確定位 總體營銷推廣 思考路徑 一、項目整體營銷推廣策略 總體原則 堅持樹立“環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象 堅持“凈月 30萬平世界級城市綜合體”的市場定位 營造感觀價值營銷，挖掘項目的整體價值 總體目標 通過全年的營銷策略結(jié)合有效推廣渠道，爭取超額完成項目 2023年銷售任務。如果先推住宅及公寓，價值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開發(fā)商的資金快速回攏，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 項目核心賣點提煉 門戶價值：凈月門戶，搶占財富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū) ——凈月區(qū)與經(jīng)開區(qū)的交界處，雄踞東南核心。史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國際景觀設計強強聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學之大成，現(xiàn)已被評為“凈月十大標志性建筑”之一。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價值。 項目核心賣點提煉 廣場價值： 72億財富助力，城市發(fā)展加速器 一個 20萬平的城市休閑廣場， 72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門戶地段。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園 ——城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開窗即得美景，出門即可漫步，世界豪宅生活不過如此！ 產(chǎn)品價值：城市華宅， SOHO公寓 項目核心賣點提煉 城市華宅：二梯三戶，方正格局，南北通透，無浪費空間。 項目銷售周期預估 （ 1）、銷售目標：總銷售額約 （ 2）、總體推貨情況 鑒于 2023年長春確定延續(xù)執(zhí)行限購令政策，研判整體住宅市場銷售不會很樂觀，即使有一定的銷售量，銷售價格會出現(xiàn)下降趨勢，我們在整體推貨策略方面建議明年項目以銷售商業(yè)為主，住宅為輔，避開住宅市場白熱化競爭。 公寓部分： 381套，面積為 ㎡ 。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場實際需求進行相應調(diào)整。 （ 5）、精英銷售 高端項目要配精英團隊，不是人員多就能解決問題 提升銷售人員銷售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷售培訓，培訓內(nèi)容主要以專業(yè)基礎(chǔ)知識、項目價值滲透、賣點挖掘，定期對周邊項目進行踩盤，吸收新的銷售技巧，掌握比方銷售動態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競爭機制，及時修復銷售人員狀態(tài)，保持良好銷售激情，練好兵、打硬仗，力爭做到精英團隊，提高現(xiàn)場成交率，爭取超額完成年度銷售任務。 價格策略 （ 3）、調(diào)價策略建議 價格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進行微調(diào)，每次價格調(diào)整幅度不宜過大，增加價格調(diào)整頻率。 限購令延續(xù)執(zhí)行，會影響整體長春樓市住宅市場的銷售，受大環(huán)境影響，預判各項目住宅產(chǎn)品銷售也不會很樂觀，本項目原定 2023年將公寓與住宅建設工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒有體現(xiàn)項目的綜合體價值，這樣會投入大量前期建設費用，占用巨資。 A、大眾營銷：紙媒、短信、廣播、戶外、網(wǎng)絡。 1全程營銷策略 營銷 手段 大 眾營銷 活 動營銷 感 觀 價 值營銷 渠道 營銷 （ 1）、感觀價值營銷 A、營銷中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗高檔尊崇感，但現(xiàn)場欠缺項目未來商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項目形象宣傳片，銷售現(xiàn)場加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來烘托現(xiàn)場氣氛。 長期市區(qū)接待中心或外展點成本較高，吸取去年賽德廣場展點經(jīng)驗得出，客戶質(zhì)量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場聯(lián)合搞活動）形式可降低成本，外展點可在項目關(guān)鍵節(jié)點短期設展。 派發(fā)資料：項目海報、投資指南、戶型圖。 禮品：汽車掛件、擺件、裝飾件等，價格控制在 100—200元。 主策略：大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導 （ 2）、大眾媒體 報媒： 房地產(chǎn)報、新文化報為主 戶外廣告： 在長春市區(qū)內(nèi)找尋主街醒目地段設立戶外廣告牌，隨時更新項目信息，作為本項目長期有效廣告。 推廣思路 （ 1）、認知：認識未來 CBD板塊 （ 2）、認同：認同環(huán)貿(mào)價值 （ 3）、認可：認可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品 最終實現(xiàn)成功銷售 推廣主題 “凈月 30萬平世界級城市綜合體” 凈月：后崛起的生態(tài)富人區(qū)； 世界：級別的高度，長春樓盤領(lǐng)軍者； 城市綜合體：國際配套、一站式立體生活； 推廣訴求 （ 1）、虛：形象導入 成功將板塊發(fā)展與項目嫁接 項目品牌重新塑造：坐擁城市 CBD，“凈月 30萬平世界級城市綜合體” （ 2）、實：價值支撐 六大價值 門戶價值：凈月門戶，搶占財富高地 地標價值： 150 米城市標桿，問鼎中央繁華 中心價值：城市向南，新中心傲然崛起 財富價值：誰擁有綜合體，誰就擁有了城市未來 廣場價值： 72億財富助力，城市發(fā)展加速器 生態(tài)價值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 （ 3）、呈現(xiàn)：生活方式 集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住、商務等功能為一體，融合了、國際商業(yè)、甲級寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實現(xiàn)了一站式立體生活。 階段目標： 市場認知環(huán)貿(mào)生活方式 階段性戰(zhàn)略目標 第四階段 :2023年 7—8月 階段說明： 開盤及房交會已過，針對項目所推出產(chǎn)品、價格、優(yōu)惠進行總結(jié)，為金九銀十做好準備， 7—8月定為總結(jié)盤整期。首席世界級城市綜合體”落址長春 CBD 媒體配合：活動、短信； 主要工作任務： 啟動老帶新優(yōu)惠政策； 車友聯(lián)誼活動； 精英營銷：每周培訓； 銷售中心內(nèi)、外包裝工作； 營銷動作準備：彩宇大街燈桿廣告、外展點洽談、圍擋更換設計初稿、基礎(chǔ)資料設計工作。 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 啟動老帶新策略 公寓：老客戶介紹新客戶成交，老客戶額外優(yōu)惠 2023元房款，新成交客戶額外優(yōu)惠 2023元房款?；顒雍喴撞僮鳎瑸榇穗A段銷售做促銷作用。 周末暖場活動 周末投資理財講座及項目小型推介會暖場活動 時間： 2023年 315月中旬（預計每月舉辦 1—2次） 地點：環(huán)球貿(mào)易項目售樓處 目標人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動目的：每周末暖場活動，保證現(xiàn)場人氣火爆場面，促進銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 推廣分期 （ 3）、第三階段： 2023年 4—5月 推廣目的： 提高項目公寓與住宅認籌、認購數(shù)量 推廣主題 ： “價值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：價值訴求 媒體配合：房地產(chǎn)報、新文化報紙、廣播、短信、外展點、行銷； 注：若項目舉行開盤，則加大開盤前一個月的推廣力度，運用媒介整合推廣手段。 活動地點：環(huán)貿(mào)銷售中心 注：活動禮品有開發(fā)商贊助 推廣分期 （ 8）、第八階段： 2023年 9—10月 推廣目的：制造市場房源緊張氣氛 推廣主題 ： “環(huán)貿(mào)熱銷后，再推新品” 媒體配合：房地產(chǎn)報、短信、行銷、廣播 活動配合：“環(huán)貿(mào)優(yōu)惠月。 （ 9）、第九階段： 2023年 10—12月 推廣分期 推廣目的：收官產(chǎn)品 推廣主題 ： “典藏城市華宅僅 30席，虛位以待” 媒體配合：房地產(chǎn)報、短信、行銷 活動配合一：業(yè)主答謝會 暖場活動配合二：投資理財講座 邀請對象：老業(yè)主及親屬朋友、意向客戶。 將開發(fā)速度減慢，預留資金用作園林景觀、配套設施等建設，體現(xiàn)感觀價值營銷，避開市場競爭。項目尊處長春彩宇廣場精華板塊， 未來商務核心，會展中心、星級酒店親情擁繞，購物、休閑、娛樂、旅游配套完善。 購物娛樂的時尚，與高尚之心境渾然一體。 項目毗鄰三大公園，分別為南溪濕地公園、三角園林公園、市政公園。 公寓投資篇 環(huán)球貿(mào)易中心 大型購物商場 —星級酒店 —SOHO公寓 —甲級寫字樓 —商業(yè)步行街 —生態(tài)華宅 總價 30萬起，低總價、低首付！ 環(huán)貿(mào) SOHO炫新首獻，小投入，大回報！ 環(huán)貿(mào) SOHO公寓占盡天時 —最時尚的時代，最時尚的產(chǎn)品、地利 —新城市 CBD核心地段、人和—更懂得精彩生活的青年人群，精致小戶型，辦公、居住兩相宜，盡享生活之美。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價值。低總價、低首付，更易擁