【正文】 ，這樣可以使客戶反復(fù)到訪，在市場(chǎng)方面形成口碑效應(yīng)，增添人氣，促進(jìn)成交?？煽紤]客戶來(lái)訪累計(jì)次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車卡獎(jiǎng)勵(lì)。 渠道營(yíng)銷四：汽車行業(yè)聯(lián)誼活動(dòng)（系列活動(dòng)） 手段：與長(zhǎng)春車友會(huì)、汽車 4S店洽談合作 活動(dòng)時(shí)間：每個(gè)月可做 1—2場(chǎng) 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動(dòng)目的：通過(guò)渠道營(yíng)銷將有購(gòu)買力的有車一族聚集到環(huán)貿(mào)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng) (或領(lǐng)取禮品 )，找準(zhǔn)客戶，到形成口碑宣傳，促進(jìn)成交。 專業(yè)市場(chǎng)：中東大市場(chǎng)、中東瑞家、華聯(lián)燈具市場(chǎng)等。 渠道營(yíng)銷二：高端協(xié)會(huì)推介 手段：聯(lián)誼會(huì)、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等 對(duì)象：長(zhǎng)春市場(chǎng)各高端商戶會(huì)（如溫州商會(huì)、生產(chǎn)資料商會(huì)、高檔汽車俱樂(lè)部等）。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場(chǎng)系列活動(dòng)） （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 311月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠(chéng)意客戶，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，制造賣壓，促進(jìn)銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動(dòng)內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財(cái)知識(shí)，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)” 時(shí)間：開(kāi)盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點(diǎn)：大型會(huì)場(chǎng)（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室） 目標(biāo)人群：誠(chéng)意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶購(gòu)買信息，促進(jìn)成交； 答謝方式：針對(duì)客戶做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等； C、長(zhǎng)春春季房交會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng) 時(shí)間：約 2023年 6月 10日 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目 目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶群 活動(dòng)目的：通過(guò)房交會(huì)再次給市場(chǎng)強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提 升現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛，大量續(xù)客，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷目的； 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場(chǎng)表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴” 時(shí)間： 2023年 12月 地點(diǎn)：香格里拉飯店 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶、誠(chéng)意客戶、周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：造勢(shì)，提高老帶新數(shù)量，吸引新客戶成交； 答謝方式：對(duì)于成交客戶當(dāng)場(chǎng)既有有獎(jiǎng)回饋，根據(jù)產(chǎn)品總價(jià)不同，贈(zèng)送不同價(jià)位禮品，禮品以奢侈品及高科技數(shù)碼產(chǎn)品為主，彰顯項(xiàng)目高端形象； 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 渠道營(yíng)銷一：高端場(chǎng)所設(shè)展 商場(chǎng)： 國(guó)商百貨、國(guó)貿(mào)商都、卓展、歐亞商都、亞細(xì)亞商場(chǎng) 超市： 沃爾瑪、歐亞超市、新天地超市、歐亞賣場(chǎng) 寫字樓： 中銀大廈、時(shí)代大廈、吳太大廈、國(guó)際大廈、通鋼大廈 學(xué)校： 可與凈月區(qū)多所大學(xué)建立溝通，在學(xué)生食堂處設(shè)立宣傳展架，內(nèi)容含項(xiàng)目宣傳資料及教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠等信息。 B、園區(qū)景觀示范區(qū) 加快三角園林公園及小區(qū)內(nèi)部園林的建設(shè)工作，待現(xiàn)場(chǎng)景觀氛圍營(yíng)造完善，針對(duì)性的細(xì)節(jié)營(yíng)銷，營(yíng)造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗(yàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，體驗(yàn)營(yíng)銷的重點(diǎn)是在于突出尊崇的身份感。 注：項(xiàng)目年度以活動(dòng)營(yíng)銷、渠道營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷為主，大眾營(yíng)銷費(fèi)用較高，在項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)考慮投入。 E、老帶新策略：口碑傳播。 C、渠道營(yíng)銷：圈層營(yíng)銷、行銷。我們可考慮將本年度預(yù)期銷售產(chǎn)品封頂，即： 4，延遲 6施工進(jìn)度，省出部分資金用于三角園林公園、園區(qū)內(nèi)部分景觀的落成，實(shí)現(xiàn)景觀示范區(qū)的感觀價(jià)值營(yíng)銷，突出與周邊其它項(xiàng)目差異化。 項(xiàng)目工程進(jìn)度快主要是樹立工程形象的同時(shí)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力。 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 （ 2）、住宅定價(jià)策略 基于大勢(shì)不樂(lè)觀，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提下，我們住宅定價(jià)可根據(jù)周邊樓盤進(jìn)行比對(duì)定價(jià)，策略可考慮低開(kāi)平走，市場(chǎng)若有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)可考慮低開(kāi)高走，后續(xù)逐步拉升價(jià)格，填補(bǔ)項(xiàng)目前期低開(kāi)的利潤(rùn)。 價(jià)格策略 （ 1）、周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目定價(jià)啟示 項(xiàng)目 SOHO公寓產(chǎn)品 2023年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格已對(duì)外公布，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)影響，明年價(jià)格可根據(jù)市場(chǎng)情況可上下小范圍浮動(dòng)。 鑒于 2023年長(zhǎng)春樓市不樂(lè)觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶，也是抓準(zhǔn)弱勢(shì)剛需市場(chǎng)的手段，同時(shí)加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項(xiàng)目銷售中期階段，價(jià)格調(diào)高后，可考慮一次性 9折、分期 、按揭，可吸引更多一次性客戶購(gòu)買，有利于快速回款。 注：以上 2底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn) 2底商部分規(guī)劃已有改動(dòng)，待政府部門審核報(bào)批后，根據(jù) 2底商平面圖再做的去化方案。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。（除掉前期認(rèn)購(gòu)及上源集團(tuán)自留部分） 底商部分： 2底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ， 3底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ，合計(jì) 4636㎡ 。 銷售策略 進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷售； 研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時(shí)間、產(chǎn)品類型進(jìn)行預(yù)估，尋找市場(chǎng)空白； 整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓 +住宅為主，底商 +車位為輔，避開(kāi)住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； （ 1）、推貨策略 （ 2）、所推產(chǎn)品 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求靈活推貨 住宅部分： 3，套數(shù)為 163套，面積為 19979㎡ 。 注：住宅具體定價(jià)還需根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤售價(jià)變化及市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)定。 SOHO公寓：無(wú)北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)，超高投資回報(bào)率，精致小戶，總價(jià)低，適合小型辦公及投資。超大觀景窗，俯瞰園林、公園景觀。 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個(gè)人都喜歡在公園里留戀，體驗(yàn)著空氣的清新、負(fù)氧離子的濃厚以及思緒的飛揚(yáng)、心情的靜放。每當(dāng)夕陽(yáng)西下，消散了一天的酷暑，帶著家人徜徉其中，留戀于晚風(fēng)浮花、水聲潺潺。以東北 ——西南向聯(lián)通整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬(wàn)平城市休閑廣場(chǎng)，南接市政公園。 財(cái)富價(jià)值：世界級(jí)城市綜合體 有專家定論：誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市的未來(lái)。 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場(chǎng)，形成新中心。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 長(zhǎng)春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。 思納 周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，繞城高速、南四環(huán)路、南環(huán)城路、彩宇大街四條城市主干線，暢達(dá)城市每一個(gè)角落。向市場(chǎng)訴求客戶購(gòu)置并不是單一 一套房子，而是買整 個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰(shuí)擁有綜合體誰(shuí)就擁有城市未來(lái)。 項(xiàng)目單獨(dú)推住宅或公寓在市場(chǎng)方面競(jìng)爭(zhēng)力弱，規(guī)模、品牌都不能項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此營(yíng)銷策略要在眾多項(xiàng)目中突圍，不能以單一產(chǎn)品去比對(duì)。多元化的城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價(jià)值，最終達(dá)到開(kāi)發(fā)利益最大化。 本項(xiàng)目城市綜合體傳播到市場(chǎng)暫時(shí)只是個(gè)口號(hào)，并沒(méi)有實(shí)際落地，雖然區(qū)域板塊前景看好，但由于政策打壓、樓市低迷。 六、項(xiàng)目 2023年推廣物 小結(jié)： ?因?yàn)轫?xiàng)目公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)政策影響，因此明年銷售主要任務(wù)應(yīng)是公寓產(chǎn)品； ?項(xiàng)目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對(duì)客戶形成較大的沖擊力； ?住宅個(gè)體產(chǎn)品使用功能強(qiáng)，沒(méi)有浪費(fèi)空間，但缺乏 70—95㎡ 市場(chǎng)剛需產(chǎn)品，這是項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。前期已認(rèn)購(gòu) 99套。 住宅前期認(rèn)購(gòu) 5套，成交總金額為 3495076元。 恒大翡翠華庭： 共 300多套住宅， 2023年 11月開(kāi)盤銷售 150套左右，銷售至今剩余 200套左右，近期銷售效果不理想，除去裝修費(fèi)、折扣后，實(shí)際成交均價(jià)在 5200—5300元 /㎡ ，價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有一定沖擊。 華榮泰： 此項(xiàng)目 2023年先推公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價(jià)格未定，產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目相似，但品質(zhì)、檔次相比本項(xiàng)目屬弱勢(shì)，無(wú)論是公寓還是住宅產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目都具備沖擊條件。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 力旺弗朗明歌、中海國(guó)際社區(qū)： 這兩個(gè)項(xiàng)目是此區(qū)域高端項(xiàng)目，品質(zhì)、價(jià)格、檔次、品牌都占主導(dǎo)地位，銷售價(jià)格高，對(duì)本項(xiàng)目沖擊性小，從另一角度分析，價(jià)格方面對(duì)本項(xiàng)目而言算是一個(gè)對(duì)比優(yōu)勢(shì)。 住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 我們列舉項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤，具體如下 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價(jià)格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價(jià) 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價(jià) 7300元 /㎡ 中海國(guó)際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價(jià) 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價(jià) 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開(kāi)區(qū) 住宅 90— 170 均價(jià) 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。中海國(guó)際社區(qū)規(guī)劃 4棟公寓產(chǎn)品， 2023年 11月推出 1棟，銷售均價(jià) 6500元 /㎡ 含（ 1000元 /裝修） 2023年底發(fā)售至今已售出 100套左右，效果不理想。萬(wàn)科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身?yè)碛写罅坷峡蛻糍Y源進(jìn)行銷售，但現(xiàn)階段銷售效果不佳。周邊在售公寓項(xiàng)目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000— 2023元 /㎡ 之間。例如：陽(yáng)光經(jīng)典、萬(wàn)晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。 公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況