【正文】 ，這樣可以使客戶反復到訪，在市場方面形成口碑效應，增添人氣，促進成交。可考慮客戶來訪累計次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車卡獎勵。 渠道營銷四：汽車行業(yè)聯(lián)誼活動（系列活動） 手段：與長春車友會、汽車 4S店洽談合作 活動時間：每個月可做 1—2場 活動地點：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動目的：通過渠道營銷將有購買力的有車一族聚集到環(huán)貿(mào)銷售現(xiàn)場進行活動 (或領取禮品 )，找準客戶，到形成口碑宣傳，促進成交。 專業(yè)市場：中東大市場、中東瑞家、華聯(lián)燈具市場等。 渠道營銷二：高端協(xié)會推介 手段：聯(lián)誼會、小型產(chǎn)品推薦會等 對象：長春市場各高端商戶會（如溫州商會、生產(chǎn)資料商會、高檔汽車俱樂部等）。 1全程營銷策略 營銷 手段 媒體 營銷 活 動營銷 感 觀 價 值營銷 渠道 營銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場系列活動） （ 2）、活動營銷 周末暖場活動 周末投資理財講座及項目小型推介會暖場活動 時間： 2023年 311月中旬（預計每月舉辦 1—2次） 地點：環(huán)球貿(mào)易項目售樓處 目標人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠意客戶，周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動目的：每周末暖場活動，保證現(xiàn)場人氣火爆場面，制造賣壓，促進銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財知識，主要包括宏觀經(jīng)濟、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會 （ 2）、活動營銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會” 時間：開盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點：大型會場（香格里拉、會展中心會議室） 目標人群：誠意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動目的：堅定意向客戶購買信息，促進成交； 答謝方式：針對客戶做項目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價值、規(guī)劃、產(chǎn)品價值、投資價值等； C、長春春季房交會 （ 2）、活動營銷 環(huán)貿(mào)春季房交會活動 時間：約 2023年 6月 10日 地點：環(huán)球貿(mào)易項目 目標人群：全市剛需及投資客戶群 活動目的：通過房交會再次給市場強大聲音，最大限度擴大知名度，提 升現(xiàn)場火熱氣氛，大量續(xù)客，實現(xiàn)強銷目的； 活動內(nèi)容： 現(xiàn)場表演 ,具體內(nèi)容待定 認籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會 （ 2）、活動營銷 “環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴” 時間： 2023年 12月 地點：香格里拉飯店 目標人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶、誠意客戶、周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動目的：造勢，提高老帶新數(shù)量，吸引新客戶成交； 答謝方式：對于成交客戶當場既有有獎回饋，根據(jù)產(chǎn)品總價不同，贈送不同價位禮品，禮品以奢侈品及高科技數(shù)碼產(chǎn)品為主，彰顯項目高端形象； 1全程營銷策略 營銷 手段 媒體 營銷 活 動營銷 感 觀 價 值營銷 渠道 營銷 渠道營銷一：高端場所設展 商場： 國商百貨、國貿(mào)商都、卓展、歐亞商都、亞細亞商場 超市： 沃爾瑪、歐亞超市、新天地超市、歐亞賣場 寫字樓： 中銀大廈、時代大廈、吳太大廈、國際大廈、通鋼大廈 學校： 可與凈月區(qū)多所大學建立溝通，在學生食堂處設立宣傳展架，內(nèi)容含項目宣傳資料及教師購房優(yōu)惠等信息。 B、園區(qū)景觀示范區(qū) 加快三角園林公園及小區(qū)內(nèi)部園林的建設工作，待現(xiàn)場景觀氛圍營造完善，針對性的細節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢，體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。 注：項目年度以活動營銷、渠道營銷、體驗營銷為主，大眾營銷費用較高，在項目關鍵營銷節(jié)點考慮投入。 E、老帶新策略：口碑傳播。 C、渠道營銷：圈層營銷、行銷。我們可考慮將本年度預期銷售產(chǎn)品封頂，即： 4，延遲 6施工進度，省出部分資金用于三角園林公園、園區(qū)內(nèi)部分景觀的落成，實現(xiàn)景觀示范區(qū)的感觀價值營銷，突出與周邊其它項目差異化。 項目工程進度快主要是樹立工程形象的同時，體現(xiàn)開發(fā)商實力。 價格調(diào)整依據(jù)市場反映、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調(diào)整。 （ 2）、住宅定價策略 基于大勢不樂觀，周邊競爭激烈的前提下，我們住宅定價可根據(jù)周邊樓盤進行比對定價，策略可考慮低開平走，市場若有扭轉(zhuǎn)局勢可考慮低開高走，后續(xù)逐步拉升價格，填補項目前期低開的利潤。 價格策略 （ 1）、周邊環(huán)境對項目定價啟示 項目 SOHO公寓產(chǎn)品 2023年內(nèi)部認購價格已對外公布，產(chǎn)權性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權，不受限購影響，明年價格可根據(jù)市場情況可上下小范圍浮動。 鑒于 2023年長春樓市不樂觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶，也是抓準弱勢剛需市場的手段，同時加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項目銷售中期階段，價格調(diào)高后，可考慮一次性 9折、分期 、按揭，可吸引更多一次性客戶購買，有利于快速回款。 注：以上 2底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn) 2底商部分規(guī)劃已有改動，待政府部門審核報批后，根據(jù) 2底商平面圖再做的去化方案。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。（除掉前期認購及上源集團自留部分） 底商部分： 2底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ， 3底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ，合計 4636㎡ 。 銷售策略 進行優(yōu)劣勢房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點，項目價值呈現(xiàn)度不同，進行優(yōu)劣搭配銷售； 研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進行后期推貨時間、產(chǎn)品類型進行預估，尋找市場空白； 整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓 +住宅為主，底商 +車位為輔，避開住宅市場風險； （ 1）、推貨策略 （ 2）、所推產(chǎn)品 根據(jù)市場實際需求靈活推貨 住宅部分： 3，套數(shù)為 163套，面積為 19979㎡ 。 注：住宅具體定價還需根據(jù)項目周邊樓盤售價變化及市場大勢來定。 SOHO公寓：無北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權不限購，超高投資回報率，精致小戶，總價低，適合小型辦公及投資。超大觀景窗，俯瞰園林、公園景觀。 生態(tài)價值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個人都喜歡在公園里留戀，體驗著空氣的清新、負氧離子的濃厚以及思緒的飛揚、心情的靜放。每當夕陽西下，消散了一天的酷暑，帶著家人徜徉其中，留戀于晚風浮花、水聲潺潺。以東北 ——西南向聯(lián)通整個商務商貿(mào)區(qū)，北通 20萬平城市休閑廣場，南接市政公園。 財富價值：世界級城市綜合體 有專家定論：誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市的未來。 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場，形成新中心。 項目核心賣點提煉 中心價值：城市向南，新中心傲然崛起 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。 思納 周邊路網(wǎng)四通八達，繞城高速、南四環(huán)路、南環(huán)城路、彩宇大街四條城市主干線，暢達城市每一個角落。向市場訴求客戶購置并不是單一 一套房子，而是買整 個環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰擁有綜合體誰就擁有城市未來。 項目單獨推住宅或公寓在市場方面競爭力弱，規(guī)模、品牌都不能項目的核心競爭力，因此營銷策略要在眾多項目中突圍，不能以單一產(chǎn)品去比對。多元化的城市綜合體項目應將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價值，最終達到開發(fā)利益最大化。 本項目城市綜合體傳播到市場暫時只是個口號，并沒有實際落地，雖然區(qū)域板塊前景看好，但由于政策打壓、樓市低迷。 六、項目 2023年推廣物 小結： ?因為項目公寓產(chǎn)品不受限購政策影響，因此明年銷售主要任務應是公寓產(chǎn)品； ?項目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對客戶形成較大的沖擊力； ?住宅個體產(chǎn)品使用功能強，沒有浪費空間，但缺乏 70—95㎡ 市場剛需產(chǎn)品，這是項目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。前期已認購 99套。 住宅前期認購 5套，成交總金額為 3495076元。 恒大翡翠華庭： 共 300多套住宅， 2023年 11月開盤銷售 150套左右，銷售至今剩余 200套左右，近期銷售效果不理想，除去裝修費、折扣后，實際成交均價在 5200—5300元 /㎡ ，價格對本項目有一定沖擊。 華榮泰： 此項目 2023年先推公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價格未定，產(chǎn)品類型與本項目相似，但品質(zhì)、檔次相比本項目屬弱勢，無論是公寓還是住宅產(chǎn)品對本項目都具備沖擊條件。 五、項目競爭分析 小結： 力旺弗朗明歌、中海國際社區(qū)： 這兩個項目是此區(qū)域高端項目，品質(zhì)、價格、檔次、品牌都占主導地位，銷售價格高，對本項目沖擊性小，從另一角度分析，價格方面對本項目而言算是一個對比優(yōu)勢。 住宅產(chǎn)品競爭情況 五、項目競爭分析 我們列舉項目附近競爭樓盤，具體如下 項目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價 7300元 /㎡ 中海國際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開區(qū) 住宅 90— 170 均價 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。中海國際社區(qū)規(guī)劃 4棟公寓產(chǎn)品， 2023年 11月推出 1棟，銷售均價 6500元 /㎡ 含（ 1000元 /裝修） 2023年底發(fā)售至今已售出 100套左右，效果不理想。萬科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身擁有大量老客戶資源進行銷售，但現(xiàn)階段銷售效果不佳。周邊在售公寓項目中，多以精裝為主，裝修標準在1000— 2023元 /㎡ 之間。例如：陽光經(jīng)典、萬晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。 公寓產(chǎn)品競爭情況