【正文】 32套 138㎡ 32套 住宅銷售套數(shù) 住宅銷售面積（㎡） 259套 31723 其他 川渝商會客戶認購 3住宅 5套，團購面積 573㎡ ，分別為 3二單元 9層 126㎡ 、 103㎡ ，11層 103㎡ 、 138㎡ ， 12層 103㎡ 。 偉峰東第： 住宅對外宣傳價格為 7900元 /㎡ ， 實際成交價格在 60006300元 /㎡ 左右，現(xiàn)階段去化 60%左右， 2023年年底至今去化量很少，本項目住宅產(chǎn)品與偉峰住宅剩余產(chǎn)品對比占優(yōu)勢，但未來住宅價格對項目未來有一定沖擊。以上分析華榮泰未來的公寓 +SOHO、中海國際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項目直接競爭對象。 區(qū)域競爭項目為中海國際社區(qū)、萬科城、力旺 LOMO、華榮泰的 1棟公寓及 3棟 SOHO產(chǎn)品。 五、項目競爭分析 小結(jié)： 長春已售罄公寓樓盤都具備地段佳的優(yōu)勢，且大部分公寓樓盤都帶有精裝修。華友華城國際建設(shè)動作較慢，宣傳推廣力度小，開發(fā)實力較弱。預(yù)計項目首期推出住宅產(chǎn)品，公寓與商場后續(xù)上市。 華榮泰時代 COSMO：是集 5A級寫字樓、五星級酒店、創(chuàng)意 SOHO、金融、溫泉養(yǎng)生酒店、特色餐飲、休閑娛樂為一體的城市商務(wù)綜合體。 限購令政策延續(xù)，明年長春樓市將再度陷入低迷，甚至會出現(xiàn)價格戰(zhàn)，以價取勝的局面。 B、 2023年打壓地產(chǎn)政策警笛 四、營銷環(huán)境分析 小結(jié)： 2023年銀根緊縮、頻頻加息，限購調(diào)控政策重拳出擊房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過一段時間大力度調(diào)控，從一線城市到三線城市都起到了明顯效果。長春樓市從大盤到小頻頻出現(xiàn)打折降價現(xiàn)象，開盤即清盤的階段已是過去， 2023年第四季度，本項目周邊樓盤開盤成交量為 100—305套之間，緊鄰項目保利香檳開盤成交305套，效果比較理想，成功是項目品牌影響力及售價低等因素。 前期客戶總結(jié) 三、前期客戶情況及總結(jié) 項目前期低調(diào)內(nèi)部認購客戶 104組，這部分是我們 2023年的營銷成果； 項目因延遲取得預(yù)銷許可證，未能按時開盤，流失部分客戶，市場方面產(chǎn)生負面影響； 部分客戶因板塊發(fā)展時間過長，不愿投錢等待； 多數(shù)客戶人為項目價格偏高，心理不認可； 樓市低迷，部分樓盤打折降價，影響客戶購買信心； 若項目能夠按時開盤 (10月份 )，認購量會有一定提高，包含住宅認籌客戶； 四、營銷環(huán)境分析 環(huán)境分析 2023年 1月 26日，國務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。 環(huán)貿(mào)商業(yè)規(guī)劃劃變動對項目的不利影響 項目獨特設(shè)計理念也項目優(yōu)勢賣點之一，項目商業(yè)規(guī)劃改動后會直接減少項目的賣點。領(lǐng)地集團初登長春市場，去年所投入 2023萬元建設(shè)的銷售中心包括外立面的概念會全部被推翻，去年投入推廣費用宣傳形象以及模型沙盤，浪費了已形成的硬件。 2023年國家針對住宅地產(chǎn)出臺調(diào)控房地產(chǎn)限購、限貸政策。 A、 2023年政策回顧 政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購令、銀根緊縮。各開發(fā)商促銷打折比比皆是，導致百姓持幣觀望心態(tài)，加大了城市的存量房。 五、項目競爭分析 城市綜合體競爭環(huán)境情況 項目名稱 所屬區(qū)域 市場定位 產(chǎn)品類型 項目其他情況 偉峰東第 凈月區(qū) 城市綜合體 住宅、寫字樓、酒店、商場 住宅產(chǎn)品面積為 46185平方米 寫字間產(chǎn)品面積為 1381400平方米 華友華城國際 凈月區(qū) 城市綜合體 公寓、住宅、寫字樓 具體產(chǎn)品未最終確定 華榮泰時代COSMO 凈月區(qū) 城市綜合體 寫字樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè) 此項目已動建設(shè)，圍擋已做好，已有初步形象，預(yù)計 2023年 10月開盤，因樓市低迷，延期開盤時間，預(yù)計開盤時間為 2023年6月份左右，價格未定 寬城萬達廣場 寬城區(qū) 城市綜合體 住宅、公寓、商場 項目在長春紅旗街已有開發(fā)成功案例 備注 偉峰東第：項目銷售率達到 50%，住宅與寫字樓部分已封頂，已形象支撐。項目包含一期三棟住宅樓、一棟公寓、三棟 SOHO，已開工建設(shè)；二期規(guī)劃建設(shè)一棟 5A級寫字間和五星級酒店。 五、項目競爭分析 小結(jié)： 彩宇廣場板塊多個城市綜合體項目聚集，暫時階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長時間來培育市場，近兩年商業(yè)部分去化是各開發(fā)商的最大問題。華榮泰已動工建設(shè)，規(guī)劃產(chǎn)品類型與本項目相似，檔次、品質(zhì)、立面結(jié)構(gòu)、整體調(diào)性都比較平庸，這方面本項目占優(yōu)勢。例如：陽光經(jīng)典、萬晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。萬科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身擁有大量老客戶資源進行銷售，但現(xiàn)階段銷售效果不佳。 住宅產(chǎn)品競爭情況 五、項目競爭分析 我們列舉項目附近競爭樓盤，具體如下 項目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價 7300元 /㎡ 中海國際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開區(qū) 住宅 90— 170 均價 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。 華榮泰： 此項目 2023年先推公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價格未定，產(chǎn)品類型與本項目相似，但品質(zhì)、檔次相比本項目屬弱勢，無論是公寓還是住宅產(chǎn)品對本項目都具備沖擊條件。 住宅前期認購 5套，成交總金額為 3495076元。 六、項目 2023年推廣物 小結(jié)： ?因為項目公寓產(chǎn)品不受限購政策影響，因此明年銷售主要任務(wù)應(yīng)是公寓產(chǎn)品； ?項目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對客戶形成較大的沖擊力； ?住宅個體產(chǎn)品使用功能強，沒有浪費空間，但缺乏 70—95㎡ 市場剛需產(chǎn)品，這是項目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。多元化的城市綜合體項目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價值，最終達到開發(fā)利益最大化。向市場訴求客戶購置并不是單一 一套房子，而是買整 個環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰擁有綜合體誰就擁有城市未來。 思納 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場，形成新中心。以東北 ——西南向聯(lián)通整個商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬平城市休閑廣場，南接市政公園。 生態(tài)價值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個人都喜歡在公園里留戀，體驗著空氣的清新、負氧離子的濃厚以及思緒的飛揚、心情的靜放。 SOHO公寓：無北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購，超高投資回報率，精致小戶，總價低，適合小型辦公及投資。 銷售策略 進行優(yōu)劣勢房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點，項目價值呈現(xiàn)度不同，進行優(yōu)劣搭配銷售； 研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進行后期推貨時間、產(chǎn)品類型進行預(yù)估，尋找市場空白； 整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓 +住宅為主，底商 +車位為輔，避開住宅市場風險； （ 1）、推貨策略 （ 2）、所推產(chǎn)品 根據(jù)市場實際需求靈活推貨 住宅部分： 3，套數(shù)為 163套，面積為 19979㎡ 。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。 鑒于 2023年長春樓市不樂觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶，也是抓準弱勢剛需市場的手段，同時加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項目銷售中期階段，價格調(diào)高后，可考慮一次性 9折、分期 、按揭，可吸引更多一次性客戶購買，有利于快速回款。 （ 2）、住宅定價策略 基于大勢不樂觀，周邊競爭激烈的前提下，我們住宅定價可根據(jù)周邊樓盤進行比對定價，策略可考慮低開平走，市場若有扭轉(zhuǎn)局勢可考慮低開高走，后續(xù)逐步拉升價格，填補項目前期低開的利潤。 項目工程進度快主要是樹立工程形象的同時，體現(xiàn)開發(fā)商實力。 C、渠道營銷：圈層營銷、行銷。 注：項目年度以活動營銷、渠道營銷、體驗營銷為主，大眾營銷費用較高，在項目關(guān)鍵營銷節(jié)點考慮投入。 1全程營銷策略 營銷 手段 媒體 營銷 活 動營銷 感 觀 價 值營銷 渠道 營銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場系列活動） （ 2）、活動營銷 周末暖場活動 周末投資理財講座及項目小型推介會暖場活動 時間： 2023年 311月中旬（預(yù)計每月舉辦 1—2次） 地點：環(huán)球貿(mào)易項目售樓處 目標人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠意客戶，周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動目的：每周末暖場活動，保證現(xiàn)場人氣火爆場面，制造賣壓，促進銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財知識，主要包括宏觀經(jīng)濟、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會 （ 2）、活動營銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會” 時間：開盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點：大型會場（香格里拉、會展中心會議室） 目標人群：誠意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動目的：堅定意向客戶購買信息，促進成交； 答謝方式：針對客戶做項目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價值、規(guī)劃、產(chǎn)品價值、投資價值等； C、長春春季房交會 （ 2）、活動營銷 環(huán)貿(mào)春季房交會活動 時間：約 2023年 6月 10日 地點：環(huán)球貿(mào)易項目 目標人群：全市剛需及投資客戶群 活動目的：通過房交會再次給市場強大聲音，最大限度擴大知名度，提 升現(xiàn)場火熱氣氛，大量續(xù)客，實現(xiàn)強銷目的； 活動內(nèi)容： 現(xiàn)場表演 ,具體內(nèi)容待定 認籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會 （ 2）、活動營銷