【正文】 2023年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃 2023年 12月 2023年由史密斯為項(xiàng)目所設(shè)計(jì)理念已經(jīng)傳播到市場(chǎng)，且已認(rèn)購(gòu)客戶對(duì)前期規(guī)劃的立面結(jié)構(gòu)、色調(diào)比較認(rèn)可，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)直接影響客戶對(duì)本項(xiàng)目的整體形象， 已認(rèn)購(gòu)客戶 104組與潛在客戶會(huì)對(duì)開發(fā)商誠(chéng)信度產(chǎn)生質(zhì)疑，簽合同時(shí)會(huì)引起客戶糾紛，在市場(chǎng)方面對(duì)項(xiàng)目造成很大的口碑風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)貿(mào)商業(yè)規(guī)劃劃變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的不利影響 項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)計(jì)理念也項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)之一，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后會(huì)直接減少項(xiàng)目的賣點(diǎn)。領(lǐng)地集團(tuán)初登長(zhǎng)春市場(chǎng)，去年所投入 2023萬(wàn)元建設(shè)的銷售中心包括外立面的概念會(huì)全部被推翻，去年投入推廣費(fèi)用宣傳形象以及模型沙盤，浪費(fèi)了已形成的硬件。影響領(lǐng)地集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展以及信譽(yù)度，客戶之間的口碑傳播非常重要，不利于項(xiàng)目以后的發(fā)展，請(qǐng)領(lǐng)地集團(tuán)慎重考慮我司所提出項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的不利影響。 目錄 第一部分 : 營(yíng)銷環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣策略 一、項(xiàng)目 2023年推廣回顧 投放時(shí)間 投放渠道 其他 2023年 5月 賽德廣場(chǎng)外展示點(diǎn)開放，亮相長(zhǎng)春，開始續(xù)客 2023年 7月： 新文化報(bào)、東亞，進(jìn)行軟文炒作，塑造綜合體形象廣告； 短信平臺(tái)， 2023年 8月 短信平臺(tái) 2023年 9月 賽德萬(wàn)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搞親子活動(dòng) 公交車站牌 2023年 10月 ：重慶路（亞泰富苑樓體、百信鞋城樓體、卓展對(duì)面樓體） 環(huán)貿(mào)銷售中心開放，聯(lián)合活動(dòng)公司搞車展、世界各地綜合體展示； 2023年 11日 短信平臺(tái)：宣傳 SOHO公寓產(chǎn)品 暖場(chǎng)活動(dòng)：投資講座、小型產(chǎn)品推介會(huì) 備注 項(xiàng)目 2023年 5月份進(jìn)入推廣期， 5— 9月份宣傳主打高端城市綜合體形象為主， 10月份進(jìn)入產(chǎn)品宣傳階段 推廣情況 營(yíng)銷費(fèi)用 類別 付款名稱 金額（萬(wàn)） 類別 付款名稱 金額（萬(wàn)） 合同類 酒店顧問(wèn) 10 影視網(wǎng)站 網(wǎng)站 廣告設(shè)計(jì) 影視 12 物業(yè) 活動(dòng) 七夕節(jié)送花 商業(yè)顧問(wèn) 60 送電影票 沙盤類 大沙盤 親子繪畫 小沙盤 24 售樓處開放活動(dòng) 27 政府要求制作沙盤 投資講座 臨時(shí)售樓處 展位制作 8 廣告發(fā)布 東亞 展位租賃 城市晚報(bào) 印刷 14 長(zhǎng)春日?qǐng)?bào) 7 圍擋噴繪 電臺(tái)廣播 廣告發(fā)布 吉林日?qǐng)?bào) 彩信服務(wù) 銷售物料 公交站亭 備注 短信 以上營(yíng)銷費(fèi)用中推廣費(fèi)用占 房地產(chǎn)報(bào) 27 合計(jì) 374萬(wàn) 二、推廣總結(jié) ?項(xiàng)目歷經(jīng)半年的宣傳推廣，宣傳形象時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，宣傳產(chǎn)品時(shí)間過(guò)短，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品不夠清晰； ?賽德廣場(chǎng)展示區(qū)宣傳，續(xù)客量雖多，但客戶質(zhì)量較差； ?整體推廣力度不夠，未達(dá)到到市場(chǎng)認(rèn)知目的； ?目前階段，項(xiàng)目地段較偏，市場(chǎng)認(rèn)可度低； ?項(xiàng)目地段自身營(yíng)銷能力差； ?結(jié)合種種因素，前期推廣塑造項(xiàng)目形象，未得到市場(chǎng)的價(jià)值認(rèn)同； ?打壓地產(chǎn)政策影響項(xiàng)目整體推廣效果； ?媒體運(yùn)用單一，缺乏渠道媒體的運(yùn)用； ?媒體投放范圍雖廣，沒(méi)有主次之分，無(wú)效媒體耽擱項(xiàng)目信息傳播（例如：城晚、東亞、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)等）； 三、前期客戶情況及總結(jié) 客戶情況 2023年 5月 —12月，項(xiàng)目通過(guò)各宣傳渠道續(xù)客累計(jì) 3300多組，主要以賽德廣場(chǎng)外展點(diǎn)渠道為主，認(rèn)籌客戶 135組，其中公寓認(rèn)籌占 109組，住宅認(rèn)籌占 26組，最終認(rèn)購(gòu)客戶 104組（川渝商會(huì)客戶認(rèn)購(gòu)公寓 55組，住宅 5組）。 前期客戶總結(jié) 三、前期客戶情況及總結(jié) 項(xiàng)目前期低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶 104組，這部分是我們 2023年的營(yíng)銷成果； 項(xiàng)目因延遲取得預(yù)銷許可證，未能按時(shí)開盤，流失部分客戶，市場(chǎng)方面產(chǎn)生負(fù)面影響； 部分客戶因板塊發(fā)展時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不愿投錢等待； 多數(shù)客戶人為項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，心理不認(rèn)可； 樓市低迷，部分樓盤打折降價(jià)，影響客戶購(gòu)買信心； 若項(xiàng)目能夠按時(shí)開盤 (10月份 )，認(rèn)購(gòu)量會(huì)有一定提高，包含住宅認(rèn)籌客戶； 四、營(yíng)銷環(huán)境分析 環(huán)境分析 2023年 1月 26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。 2023年國(guó)家針對(duì)住宅地產(chǎn)出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策。 政策出臺(tái)后，導(dǎo)致全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)大幅度回落，二線、三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)打折現(xiàn)象，地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)入寒冬。百姓持幣觀望心態(tài)強(qiáng)烈，成交量直線下滑，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó) 120個(gè)城市成交量同比下降 50%。長(zhǎng)春樓市從大盤到小頻頻出現(xiàn)打折降價(jià)現(xiàn)象，開盤即清盤的階段已是過(guò)去， 2023年第四季度，本項(xiàng)目周邊樓盤開盤成交量為 100—305套之間，緊鄰項(xiàng)目保利香檳開盤成交305套，效果比較理想，成功是項(xiàng)目品牌影響力及售價(jià)低等因素。 A、 2023年政策回顧 政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購(gòu)令、銀根緊縮。 四、營(yíng)銷環(huán)境分析 2023年針對(duì)限購(gòu)眾多城市房?jī)r(jià)回歸理性出顯效果，達(dá)到政府階段性的預(yù)期效果，溫家寶總理提到 2023年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，大部分限購(gòu)城市會(huì)延續(xù)限購(gòu)政策，長(zhǎng)春市已確定延續(xù)限購(gòu)令政策。通過(guò)新聞報(bào)道了解到限貸政策在 2023年第三季度可能會(huì)有所調(diào)整，存款準(zhǔn)備金將逐步小幅下調(diào)，這對(duì)開發(fā)企業(yè)無(wú)疑是個(gè)利好消息。 B、 2023年打壓地產(chǎn)政策警笛 四、營(yíng)銷環(huán)境分析 小結(jié)： 2023年銀根緊縮、頻頻加息，限購(gòu)調(diào)控政策重拳出擊房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間大力度調(diào)控，從一線城市到三線城市都起到了明顯效果。各開發(fā)商促銷打折比比皆是，導(dǎo)致百姓持幣觀望心態(tài)，加大了城市的存量房。 2023年中央政府決心將多個(gè)城市延續(xù)政策，這是政策所決定且各開發(fā)企業(yè)所規(guī)避不了的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 2023年第三季度限貸政策將有所放緩，限購(gòu)政策針對(duì)的是住宅地產(chǎn)，非商業(yè)地產(chǎn)，因此，政策針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不直造成接影響，但樓市低迷，百姓持幣觀望，會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)造成間接影響。 限購(gòu)令政策延續(xù)，明年長(zhǎng)春樓市將再度陷入低迷，甚至?xí)霈F(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，以價(jià)取勝的局面。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目其他情況 偉峰東第 凈月區(qū) 城市綜合體 住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng) 住宅產(chǎn)品面積為 46185平方米 寫字間產(chǎn)品面積為 1381400平方米 華友華城國(guó)際 凈月區(qū) 城市綜合體 公寓、住宅、寫字樓 具體產(chǎn)品未最終確定 華榮泰時(shí)代COSMO 凈月區(qū) 城市綜合體 寫字樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè) 此項(xiàng)目已動(dòng)建設(shè)，圍擋已做好，已有初步形象，預(yù)計(jì) 2023年 10月開盤，因樓市低迷，延期開盤時(shí)間，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為 2023年6月份左右，價(jià)格未定 寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寬城區(qū) 城市綜合體 住宅、公寓、商場(chǎng) 項(xiàng)目在長(zhǎng)春紅旗街已有開發(fā)成功案例 備注 偉峰東第：項(xiàng)目銷售率達(dá)到 50%，住宅與寫字樓部分已封頂，已形象支撐。住宅售價(jià) 7900元/㎡ 左右，寫字樓實(shí)際成交價(jià)格在 9000— 12023元 /㎡ 左右。 華友華城國(guó)際：項(xiàng)目圍擋已完成，但工程建設(shè)速度緩慢，傳說(shuō)開發(fā)實(shí)力存在問(wèn)題。 華榮泰時(shí)代 COSMO：是集 5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、創(chuàng)意 SOHO、金融、溫泉養(yǎng)生酒店、特色餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的城市商務(wù)綜合體。項(xiàng)目包含一期三棟住宅樓、一棟公寓、三棟 SOHO，已開工建設(shè)；二期規(guī)劃建設(shè)一棟 5A級(jí)寫字間和五星級(jí)酒店。此項(xiàng)目 2023年預(yù)計(jì)先推公寓與住宅部分，以公寓為主，住宅為輔。 寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：項(xiàng)目地段較偏，項(xiàng)目落址寬城區(qū)是帶動(dòng)區(qū)域住宅及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此項(xiàng)目先期在長(zhǎng)春紅旗街商圈已有成功開發(fā)案例，得到市場(chǎng)認(rèn)可，為后續(xù)項(xiàng)目做好基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目首期推出住宅產(chǎn)品，公寓與商場(chǎng)后續(xù)上市。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 彩宇廣場(chǎng)板塊多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目聚集，暫時(shí)階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，近兩年商業(yè)部分去化是各開發(fā)商的最大問(wèn)題。以上三個(gè)綜合體緊鄰本項(xiàng)目，偉峰東第產(chǎn)品類型單一，產(chǎn)品主要以住宅與寫字樓為主， 2023年去化量約占總體量的 60%左右，剩余產(chǎn)品去化速度緩慢。推廣動(dòng)作寥寥無(wú)幾。華友華城國(guó)際建設(shè)動(dòng)作較慢，宣傳推廣力度小，開發(fā)實(shí)力較弱。華榮泰已動(dòng)工建設(shè)，規(guī)劃產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目相似，檔次、品質(zhì)、立面結(jié)構(gòu)、整體調(diào)性都比較平庸，這方面本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)。 2023年沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大范圍宣傳推廣工作，通過(guò)調(diào)研得知，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為 2023年 6月份左右（項(xiàng)目取得預(yù)銷許可證后），先推出公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價(jià)格未定，此項(xiàng)目明年對(duì)本項(xiàng)目直接產(chǎn)生沖擊。 公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價(jià)格（元 /㎡ ） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 其他 中海國(guó)際社區(qū) 凈月區(qū) 公寓 39— 55 均價(jià) 6500 1000元 /㎡ 地上車庫(kù)： 35萬(wàn) 地下車位： 17萬(wàn) 力旺 LOMO 凈月區(qū) 公寓 40— 70 均價(jià) 9500 2023元 /㎡ 寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寬城區(qū) 公寓 30— 60 預(yù)計(jì)均價(jià) 7500 1000元 /㎡ 萬(wàn)科城 凈月區(qū) 公寓 45— 57 均價(jià) 7200 1000元 /㎡ 華億紅府 朝陽(yáng)區(qū) 公寓 32— 74 均價(jià) 12023 1500元 /㎡ 航海榮譽(yù) 朝陽(yáng)區(qū) 公寓 主力戶型 60 均價(jià) 14000 1500元 /㎡ 華友華城國(guó)際 凈月區(qū) 公寓 —————— —————— ————— 華榮泰 凈月區(qū) 公寓 38— 75 —————— ———— 備注 以上是在售公寓樓盤，尾盤或售罄樓盤不列入項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤之內(nèi)。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 長(zhǎng)春已售罄公寓樓盤都具備地段佳的優(yōu)勢(shì)，且大部分公寓樓盤都帶有精裝修。例如：陽(yáng)光經(jīng)典、萬(wàn)晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。 在售項(xiàng)目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本都改為民用性質(zhì)，